摘要：《民法典》正式颁布并于2021年1月1日正式实施，作为中国法制史上具有划时代意义的《民法典》，必然会对当下的不动产登记工作产生一定影响。民法典颁布对不动产抵押登记、预告登记、居住权登记、限制民事能力人年龄的调整、临时监护人、继承、遗赠、共有不动产、承包经营权、土地承包权等都有着一定的影响。
  关键字：民法典、不动产登记、抵押登记、预告登记、居住权登记、遗嘱、继承、遗赠。
   
  中华人民共和国主席令第四十五号《中华人民共和国民法典》已由中华人民共和国第十三届全国人民代表大会第三次会议于2020年5月28日通过,并公布。
  《民法典》于2021年1月1日正式实施，作为中国法制史上具有划时代意义的《民法典》，必然会对当下的不动产登记工作产生一定影响。本文分析其应调整的内容和改变的内容，并从以下几大重要修改影响不动产登记进行阐述。
  一、抵押登记：
  《民法典》明确放开超值抵押，增加抵押物的范围。一是增加海域使用权为可抵押财产。二是调整不能抵押财产范围。
  1、担保合同类型规则的修订
  《民法典》第388条将非典型担保正式纳人担保合同的范围之内，为各类法律没有禁止的担保行为进行兜底，例如现在实务中经常出现的保理合同、融资担保合同等，都属于合法的担保行为。因此对于不动产登记机构来说，今后在办理不动产抵押登记业务时，不用对担保功能是否可以办理抵押进行审查，除非有其他法律规定明确禁止该担保行为。
  2、海域使用权抵押
  《民法典》第395条规定的可以抵押财产的范围将原《物权法》第180条中其他方式取得的土地承包经营权删除，改成了海域使用权。海域使用权的抵押其实不是新鲜事物，其虽然在原来的法律体系《担保法》《物权法》甚至《海域使用管理法》中并未规定为可以抵押的物权。
  需要特别注意的是，其他方式取得承包经营权虽被删除了，但并不意味着不能抵押了，因其在《农村土地承包法》第53条明确其可以抵押，也符合《民法典》第395条的规定。
  3、禁止抵押财产范围的规则修订
  《民法典》第399条不得抵押范围对原《物权法》第184条不得抵押的公益设施的规则进行了修订，从此规则分析，今后营利性的企业法人拥有的教育、医疗卫生设施应该是可以抵押了。不动产登记机构在实务审查时应注意两点：（1）抵押人的营利性;（2）土地使用权的有偿性。两者具全的方可办理抵押。另外将耕地从禁止抵押范围中予以删除，也为以耕地设立的承包经营权和土地经营权正常抵押留下了空间。
  4、抵押财产转让规则修订
  《民法典》第406条对《物权法》第191条的规则进行了修订，明确“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿”。
  此规则的修订必然导致《不动产登记暂行条例实施细则》（以下简称细则）、《不动产登记操作规范（试行）》（以下简称规范）的规则变化，《民法典》实施后带押过户将不受限制，但具体操作时登记机构是否需要审查抵押人的通知义务，需看今后规则的修订。
   
  二、预告登记：
  预告失效期的修订：《民法典》第221条将预告失效期从原来的3个月修改为90日，如今后的登记规则不修订的话，从登记的角度来看对不动产登记没有实质性的影响，因为不动产登记机构无主动注销预告登记的权利。
  对于预告登记的适用范围，《民法典》明确为“当事人签订买卖房屋或者签订其他不动产物权的协议”，避免了理解上可能的偏差。
  预告登记在预售房领域使用较多，在现房中较少。究其原因， 既与各地推行网签备案有关，也有限售政策的因素。值得注意的是，限购、限售政策并无明确的法律依据，即使登记机构执行政策予以限制登记，从解释学的角度看，也无权擅自延长文件“射程”，认为其涵盖预告登记。预告登记是对将来的请求权进行的物权性保护，之所以请求权不能现在发生，可能是客观上不能，比如预售商品房，也可能是主观上不能，约定的条件或期限尚未发生或到达。房屋还处于限售期无法办理转移登记，并不影响购房合同的效力。双方可以约定限售期满后办理转移登记，该约定属于附条件的合同，合法有效。在此期间，为保护购房人的利益，可以先予办理买卖房屋的预告登记。事实上，登记机构并无明确的依据拒绝对限售期内的不动产进行预告登记。
   
  三、居住权登记：
  1、居住权的设立
  《民法典》第366条到371条为新的用益物权居住权的章节，对不动产登记机构来说是新增的登记种类，其与土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权地役权并列。
  居住权有几大特点：
  （1）居住权并非是普通住宅租赁合同的转换，居住权不得转让和继承，而普通租赁合同是允许转租和继承租赁合同的;
  （2）居住权还可以通过遗嘱的方式来设立，其立意是为了保护家庭中弱势群体，但并非只能为家庭成员而设立，因而正常情况下设立过居住权的住宅不得出租，当事人另有约定的除外;
  （3）居住权一般是无偿的，当时另有约定的除外。
  2、居住权对不动产登记的影响
  《民法典》首次在制度层面引入居住权，但条文简略。《不动产登记暂行条例》明确，法律规定需要登记的不动产权利由不动产登记机构登记。居住权设立于住宅上，属不动产物权，理应由不动产登记机构登记。依据《民法典》规定，设立居住权应当采用书面方式，合同一般包括住宅位置、居住条件和要求、居住权期限等内容。从物权效力和实际需求看，只有居住权期限、住宅位置、居住权人等具备登记能力的权利或约定方可记载到不动产登记簿上，居住条件和要求只是债权性的约定，不会引起权利归属变动，对外公示对权利交易并无法律意义，无须纳入不动产登记事项，加重登记和权利人的负担。
  对于以遗嘱方式设立居住权的，除需要考虑遗嘱是否最后一份以及合法有效外，还需要考虑如何申请居住权登记的问题。居住权设立不影响房屋的继承转让或抵押权设立等处分行为，除遗嘱对同一住宅设定不同居住权人导致抵触外，权利人另有遗嘱将住宅处分给其他人或法定继承均不影响原设立遗嘱。建议权利人尽量在生前设立居住权外，也可要求权利人对设立居住权的遗嘱进行公证。
  参照合同设立居住权的规定，遗嘱设立居住权是登记时设立，遗嘱继承人在继承时并无居住权可以继承，其法律地位同受遗赠人，也应进行不动产登记后方可取得居住权。《民法典》规定自然人立遗嘱时可以指定遗嘱执行人，其地位相当于法定代理人，监督和保障遗嘱人最终意思的执行，在遗嘱人遗嘱所做限制的范围内具有处分权。对于包含设立居住权等物权变动内容的遗嘱，遗嘱执行人应当以被继承人名义协助不动产登记。
  鉴于对制度的认识和落实需要时间，除了应大力推广遗嘱执行人外，遗嘱方式设立居住权的，应当由遗嘱执行人和受益人共同申请不动产登记。目前，无公证继承转移登记时需要法定继承人核验继承材料，在没有遗嘱执行人的时候，该环节也可以看作对遗嘱设立居住权的登记同意，在申请遗嘱设立居住权时继续保留，同时对经过确认的遗嘱由受益人单方申请。
   
  四、《民法典》中影响不动产登记的相关调整及修正阐述
  1、限制民事能力人年龄的调整
  《民法典》第19条将无民事行为能力人和限制民事行为能力的年龄界限从原来的10周岁下调为8周岁，并且明确了其可以“独立实施纯获利益的民事法律行为或者与其年龄、智力相适应的民事法律行为”。而目前《细则》第11条“无民事行为能力人、限制民事行为能力人申请不动产登记的，应当由其监护人代为申请”这个规定在现阶段还是18周岁以下的都由其监护人代为申请。在今后是否会因此而进行修订需要下一步明确，例如是否可能修改为“无民事行为能力人、限制民事行为能力人申请处分不动产登记的，应当由其监护人代为申请”，以便将登记规则和《民法典》的精神对应，当然也可能基于申请不动产登记属于较为复杂的民事行为而不予改变原规定。
  2、临时监护人的确定
  《民法典》第31条第3款规定，根据本条第1款规定指定监护人前，被监护人的人身权利、财产权利以及其他合法权益处于无人保护状态的，由被监护人住所地的居民委员会、村民委员会、法律规定的有关组织或者民政部门担任临时监护人。此条解决了监护人有争议时的临时监护问题，即有关当事人在对监护人资格有争议而进行诉讼的时候，需办理被监护人不动产登记的代理人资格认定问题。
  3、继承方面的修订
  （1）丧失继承权规则的修订
  《民法典》第1125条对原《继承法》第7条的丧失继承权规则进行了重大修订，主要有三方面的变化。一是增加了以欺诈、胁迫手段迫使或者妨碍被继承人设立、变更或者撤回遗嘱，情节严重的，也丧失继承权；二是被继承人表示宽恕或者事后在遗嘱中将其列为继承人的，该继承人不丧失继承权；三是受遗人故意杀害被继承人的丧失受遗赠权。
  （2）继承人范围规则的修订
  《民法典》第1128条修订了《继承法》第11条的代位继承的规则，增加了“被继承人的兄弟姐妹先于被继承人死亡的，由被继承人的兄弟姐妹的子女代位继承”。其立意是尽可能地避免财产无人继承的情况出现。
  （3）遗嘱形式规则的修订
  《民法典》第1136、1137条新增了两种遗嘱设立形式，即打印遗嘱和录像遗嘱，并改变了《继承法》第20条所确定的公证遗嘱优先的规定，即无论什么类型的遗嘱，以最后的一份为准。
  （4）《民法典》确立了转继承规则
  在之前的《继承法》中是没有规定转继承的，原来的转继承是规定在《继承法司法解释》第52条中，本次法典编纂的时候将其从司法解释上升到了法律规定。
  本次《民法典》继承篇中其实还有一些修订的地方，如新增了遗产管理人、非集体组织成员的无主财产归国有但需用于公益事业等，与登记的关系不大。不动产登记机构在《民法典》正式实施之后，关键还是在于如何解决无法院、继承权公证时应如何办理继承登记。我认为还是应当遵循全体法定继承人到场确认的规则来处理，无论是否有遗嘱，是什么形式的遗嘱，都应当让全体法定第一顺位的继承人或者其代位继承人、转继承人到场确认继承财产的分配方可办理。此外，如今后的不动产登记规则修订时无明确无主财产的登记规则，不动产登记机构应当请示当地政府明确无主财产的归属。
  4、遗赠取得物权规则的修正
  《民法典》第230条中将原《物权法》第29条中有关受遗赠取得物权自受遗赠开始时发生效力的条款予以删除，其因为从本质上来说继承是一种法律事实行为，而遗赠是一种民事法律行为，属于两种不同的法律关系，因此在此处予以纠正删除。
  而在原《继承法》第25条和《民法典》第1124条第2款均有“受遗赠人应当在知道受遗赠后60日内，作出接受或者放弃受遗赠的表示：到期没有表示的，视为放弃受遗赠”的规定。
  5、共有不动产规则修订
  《民法典》第301条中关于共有不动产的规定中，除了原有处分或者重大修缮不动产需要三分之二以上按份共有或者全体共同共有人同意以外，新增了变更不动产性质或者用途也需要执行以上规则的规定。
  在《规范》2.1.3中是允许用途变更由部分共有人提出申请的，对性质变更未作出明确的规定。此规则在《民法典》正式实施后即使自然资源部未及时修订也因其与上位法冲突而不得适用，但基于《民法典》的规定当事人另有约定的除外。

1. 按份共有人转让份额规则修订

在原《物权法》第101条仅规定了按份共有人在转让份额时，其他共有人有优先购买权，而《民法典》第306条则更为具体地规定了转让份额共有人的通知义务和其他共有人需在合理期限内行使优先购买权的规定。现行《规范》中对此的要求是如受让人非原按份共有的，需提交其他共有人同意的书面材料。预计此规定会作出修正，存在被转让人承诺替代的可能性。
    7、承包经营权期限规则修正
  《民法典》第332条删除了特殊林木的林地承包期可由国务院林业主管部门批准延长的规定，并明确了耕地、草地、林地承包期限届满按照农村土地承包的法律继续承包。将承包规则变动的明确为需法律规定，进一步保障了承包经营权的稳定性。
  《民法典》第334条将原《物权法》第128条中土地承包经营权人有权转包的规定予以删除，与《农村土地承包法》第17条的规定相衔接。其删除了流转期限不得超出剩余承包期并不代表今后的土地承包经营权流转可以超出期限，而是明确土地承包权人应当依照法律规定，即《农村土地承包法》第33、34条的规定互换和转让均属于本集体组织内部行为，不是对外流转。
  8、土地经营权规则修正
  根据国家所有权、承包权、经营权三权分置的法律规定，非本集体组织成员流转的不是承包经营权，而是土地经营权。需要特别注意的是，根据《民法典》第339条和342条的规定可以看出，家庭承包经营权和其他方式承包经营权流转设立土地经营权是有区别的，其他方式承包经营权流转可用抵押方式流转。
  新增的《民法典》第341条的规定也是延续了土地经营权流转登记对抗制度。而《民法典》第342条规定其他方式取得承包经营权要流转的，需先经依法取得权属证书，这是在原来的规定中没有的。
  9、住宅建设用地续期规则修正
  《民法典》第359条新增了续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理的规则，此规则对今后登记的影响目前无法判断。从正常登记程序上来看，登记机构是不应当去审查出让金的缴纳问题，因为自然资源部门作为出让一方又作为登记机构，本身在出让金未依法缴纳的时候就不应当给土地使用权人发放申请手续。
  10、集体土地抵押规则修正
  《民法典》第418条将《物权法》第201条进行了修正，明确了“集体土地使用权可以依法抵押”，也为进一步扩大集体建设用地抵押留下余地，可能在未来不限于承包经营权和集体企业厂房及其所占土地集体土地使用权才能抵押，其他合法主体拥有的集体建设用地及其房屋均可以设立抵押。结合《民法典》第398条规定可以看出，集体建设用地的土地使用权是不能单独设立抵押权的。另外需要特别强调的是，宅基地和集体建设用地属于不同用益物权，此规定并不意味着宅基地可设立抵押权，在《民法典》第399条中也明确了宅基地禁止抵押
  还有一些规则修订与不动产登记无直接关系，我就不一一分析了。
  不动产登记机构在受理实际业务过程中，还需根据《规范》与《民法典》在不改变法条本质的情况下，做合理的调整。
   
  参考文献：
  1、《民法典》
  2、《不动产登记暂行条例实施细则》
  3、《不动产登记操作规范（试行）》
  4、《物权法》
  5、《继承法》
   
   
  作者介绍：王颖
      多年来从事房地产经纪代理业务，具备丰富的经纪代理业务经验，2017年进入北京华信房地产评估有限公司，现任公司房地产业务一部高级项目经理。