房屋征收是一项涉及公共利益的重大事项，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十二条规定“市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当按照有关规定进行社会稳定风险评估；房屋征收决定涉及被征收人数量较多的，应当经政府常务会议讨论决定。”由此可见，社会稳定风险评估是在作出房屋征收决定之前必须进行的法定程序。本文浅析国有土地上房屋征收中社会稳定风险评估的内容以及房地产估价机构应在社会稳定风险评估中的角色。
社会稳定风险评估概念 社会稳定风险，顾名思义，是指关系人民群众切身利益的重大工程建设、重大政策制定等决策事项在决策或出台过程中未能全面估计群众利益或者征得绝大多数群众的同意而可能引发的社会矛盾和群体性事件，严重的可能危及社会安全的状况。
根据中共中央办公厅《关于建立健全重大决策事项社会稳定风险评估机制的指导意见（试行）》（以下简称《指导意见》）、《重大行政决策程序暂行条例》（国务院令第713号，以下简称713号令），开展重大决策社会稳定风险评估，对于促进科学决策、民主决策、依法决策，预防和化解社会矛盾，构建社会主义和谐社会，具有重要意义。
国有土地上房屋征收中的社会稳定风险评估
国有土地上房屋征收是为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要而进行的政府主导的行为，本身涉及面广、影响深远、有时候周期长，牵一发而动全身，特别是近年来针对征收的上访、诉讼活动越来越多，因此做好社会稳定风险评估，着力从源头上预防和化解社会矛盾就显得非常重要。由于房屋征收社会稳定风险评估尚未出台全国统一的标准，各地具体政策规定不尽相同，本文从笔者从业的北京地区的实际情况展开解析。
1、法律规定
依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，“市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当按照有关规定进行社会稳定风险评估。”
《指导意见》规定，“凡是直接关系人民群众切身利益且涉及面广、容易引发社会稳定问题的重大决策事项，包括涉及征地拆迁……等方面的重大工程项目建设、重大政策制定以及其他对社会稳定有较大影响的重大决策事项，党政机关作出决策前都要进行社会稳定风险评估。”
《北京市国有土地上房屋征收与补偿实施意见》第八条，“ 区县人民政府作出房屋征收决定前，应当按照有关规定进行社会稳定风险评估，制定并认真落实各项防范、化解、处置措施。”
2、程序概述
根据北京的相关政策，国有土地上房屋征收程序遵循“九步五公开”，其中社会稳定风险评估位于“第七步”，即在作出征收决定之前进行。
3、具体实施
国有土地上房屋征收社会稳定风险评估一方面应遵循《指导意见》的规定开展，同时也应根据房屋征收的特点作出相应的针对政策。
（1）实施主体
根据《指导意见》，社会稳定风险评估的实施主体，“地方党委和政府作出决策的，由党委和政府指定的部门作为评估主体。”北京地区房屋征收行为是由各区区政府作出征收决定，由各区房屋征收事务中心或征收办公室组织实施。一般通过公开招标形式进行，具备相关专业技术能力的企业可通过招投标进行参与。
2、实施步骤
根据《指导意见》，评估程序分为4个步骤：充分听取意见；全面分析论证；确定风险等级；提出评估报告。713号令规定，开展风险评估，可以通过舆情跟踪、重点走访、会商分析等方式，运用定性与定量分析等方法，对决策实施的风险进行科学预测、综合研判。
故国有土地上房屋征收社会稳定风险评估应按上述步骤进行，每个步骤也体现出征收的相关特点。
（1）充分听取意见，即采取公告、问卷、实地走访和座谈会、听证会的方式组织听取各方意见，特别是被征收人的意见。
房屋征收行为涉及广大群众，覆盖面广，影响力大，应听取广大被征收人的意见，充分了解诉求，才能最大限度地降低社会风险，避免社会矛盾。
从“九步五公开”暂停公告及通知开始到房屋调查认定，劳务公司（拆迁公司）、评估公司对被征收人进行入户调查，通过在收集被征收人信息过程中，可以获得对被征收人的第一手信息及初步诉求；在《征补方案》征询及修改阶段，征收现场办公室会设立接待点，接待被征收人，并就被征收人对《征补方案》的意见进行收集整理，并在此基础上进行修改；征询意见阶段一般不少于30天，在此阶段可以最大限度地向被征收人详细解释征补方案及其法律政策依据，以便使被征收人了解真实情况，并表达对征收的真实意见和诉求。
在实际工作中，社会风险的焦点主要在于被征收人的诉求，如被征收人家庭内部矛盾无法解决导致的风险；对补偿价款或安置房屋的期待值较高与实际情况的落差造成风险，因为政策不透明造成的风险以及服务人员的态度造成的风险等等。
（2）全面分析论证，及整理各方意见和情况，对征收的合法性、合理性、可行性和风险可控性进行全面深入研究，查找社会稳定风险点。
合法性，是指征收项目是否符合国家法律法规规定，即为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要；征收程序是否严格遵循法律法规规定。
合理性和可行性，即征补方案是否科学合理，征补方案的补偿标准、安置方案是否合理可行；征收进度安排是否合理和可行；资金能否保障等。
风险可控性，即征收行为是否存在社会矛盾，是否会引发群体事件，是否制定有效的应急方案和措施等。
（3）确定风险等级
根据分析论证，按照作出征收决定后可能会对社会稳定造成的影响程度确定风险等级。即高风险、中风险、低风险。
当多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的，区政府还应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况针对可能出现的矛盾、风险作进一步的修改，将风险的控制在可以控制的程度内。
（4）提出评估报告
根据713号令，开展风险评估，应当听取有关部门的意见，形成风险评估报告，明确风险点，提出风险防范措施和处置预案。
参照《国家发展改革委办公厅关于印发重大固定资产投资项目社会稳定风险分析篇章和评估报告编制大纲（试行）的通知》（发改办投资〔2013〕428号）并结合国有土地上房屋征收活动的特点，笔者认为编制风险评估报告应包括以下内容：
①项目基本情况，即对征收项目进行概括描述，包括位置、被征收人户数、建筑物情况等等。
②评估内容，即风险情况分析及风险评级，通过入户调查及征收方案征收意见收集到的意见、信息，分析项目合法性、合理性、可行性和风险可控性做一一陈述，并对可能存在的各类风险进行评估评级，如果是高风险和中风险，通过听证会对矛盾和风险点进一步汇总，应审慎研究征收方案可行性及风险应对策略。
③评估结论及风险防范措施，即对征收活动及征收方案的合法性、合理性、可行性、可控性的评估结论，并明确作出评估结论；对可能存在的风险提出合理、详尽的解决方案和规避措施，如加大宣传力度做好舆论引导、修改征补方案让被征收人真正感到切身利益得到保障；根据需要提出应急预案和建议，如针对当前的新冠疫情，实施主体应做到充分地疫情防护工作，通过电话、微信公众号将被征收人分批次签约、避免人群聚集产生的疫情传播风险等等。
房地产估价机构在社会稳定风险中的角色 房地产估价机构是房屋征收活动中的重要服务方，对被征收房屋价值的做出客观合理的评估是基本服务内容，随着征收、棚户区改造的深入，房地产估价机构的角色也逐渐发生转变，从普通的评估服务供应方向全过程管理转变。而社会稳定风险评估也是属于前期协助实施主体的主要工作之一，因此，房地产估价机构当仁不让地应担当起主要角色。
目前各地对房屋征收社会稳定风险评估的要求、准入各不相同，北京地区目前尚未出台针对国有土地上房屋征收社会稳定风险评估的具体评估指导规则和评估程序，最基本要求是合法注册的独立法人机构，专业的技术能力等，在征收活动中，主要是拆迁（劳务）公司和评估公司具备社会稳定风险评估的基本条件。如上所述，随着征收全过程管理的深入，房地产估价机构可以较拆迁（劳务）公司更具有的条件和优势，包括：
1、作为管理公司，房地产估价机构可以从方案制作时起便可以将初步社会稳定风险评估作为专门篇章，为后期的社会稳定风险评估做准备。
2、房地产评估机构作为专业独立的第三方机构，坚持独立、客观、公正、合法原则，无论是管理服务还是评估服务，都可以从被征收人最关心的被征收房屋价值及相关补偿补助入手，对被征收人进行专业解释，提高征收工作的效率。
3、社会风险评估的评估结果需要出具评估报告，这正是房地产估价机构的“专业优势”之一，估价机构可以根据调查结果，进行风险评价分析，得出结论，并出具社会风险评估报告。
综上所述，国有土地上房屋征收社会稳定风险评估是征收的法定程序之一，做好社会稳定风险评估，发现风险、评价风险并制定风险防范措施，化解社会矛盾，对征收活动的顺利进行起着重要作用，房地产估价机构应发挥自身优势，积极参与社会稳定风险评估，拓宽业务。
