2022年以来，中央多次提出“因城施策”“一城一策”用好政策工具箱，给予各地较高的调控自由度，地方政府结合当地市场变化及时调整政策节奏，力促市场预期稳定。北京市房地产政策依旧保持稳定，局部定向微调，住房保障政策全面进行发力，加快租赁住房、保障房的建设力度、土拍政策持续进行优化。
2022年北京市
房地产市场相关政策及热点回顾 1.北京住建委发文加强本市共有产权住房政府产权份额代持机构管理
1月10日，北京市住建委等四部门印发了《关于加强本市共有产权住房政府产权份额代持机构管理的通知》，为加强共有产权住房政府产权份额代持机构管理，《通知》要求共有产权住房政府产权份额应单独核算管理，政府产权份额代持机构未经批准不得参与商业性房地产开发经营业务。
2.央行2022年三度降息，稳定房地产市场预期
2022年1月20日，央行公布1年期LPR（贷款市场报价利率）为3.7%，较上期下调10个基点（1个基点为0.01%）；5年期以上LPR为4.6%，较上期下调5个基点。5月20日，1年期贷款市场报价利率(LPR)为3.7%，5年期LPR为4.45%。2022年8月22日贷款市场报价利率(LPR)为1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%。2022年度与房贷利率挂钩的5年期利率三次下调，一年内累计下调30个基点。
3.央行、银保监会发布通知，保障性租赁住房贷款不纳入集中度管理
2月8日，中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会发布《关于保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理的通知》，明确保障性租赁住房项目有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理，鼓励银行业金融机构按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则，加大对保障性租赁住房发展的支持力度。
4.银监会住建部联合发文进一步加强对保障性租赁住房建设运营的金融支持
2月28日，中国银保监会、住房和城乡建设部联合发布《关于银行保险机构支持保障性租赁住房发展的指导意见》，意见主要围绕加强金融支持、提供针对性金融产品和服务、建立完善支持保障性租赁住房发展的内部机制、坚守风险底线及加强支持保障性租赁住房发展的监管引领等内容展开。该意见的出台，进一步从金融领域明确了对保障性租赁住房的支持，有利于促进保障性租赁住房可持续发展模式的形成，推动保障性租赁住房的快速发展。
5.北京明确“十四五”期间保障性租赁住房建设目标
3月18日，北京市人民政府办公厅印发《北京市关于加快发展保障性租赁住房的实施方案》的通知，明确北京将在“十四五”期间，争取建设筹集保障性租赁住房40万套(间)，占新增住房供应总量的比例达到40%，新市民、青年人等群体住房困难问题得到有效缓解，促进实现全市人民住有所居。
6.北京三项目试点支持老年家庭购房，最低35%首付、子女可作共同借款人
8月4日，北京住建委官方公众号发布信息，在2022年的第二批次供地时，昌平区平西府、顺义区福环、顺义区薛大人庄等三宗地被列为全龄友好住宅项目试点。对中心城区老年家庭（60周岁及以上）购买上述试点项目，并把户口迁至试点项目所在地的，给予一定的支持政策。包括：老年家庭名下无住房且无在途贷款的，购买试点项目普通住房执行首付比例35%、非普通住房执行首付比例40%，以及相应的贷款优惠利率；购买试点项目140平方米以下住房的，按首套房首付比例35%、二套房首付比例60%执行；其子女可作为共同借款人申请贷款。
7.北京试行存量房“连环单”并行办理
9月23日，为提高二手住房交易效率，支持购房家庭合理住房需求，北京市住建委和市规自委印发《关于试行存量房交易“连环单”业务并行办理的通知》（以下简称《通知》），将二手房交易“连环单”由过去的串联办理调整为并联办理，缩短办理时间，方便购房群众。“连环单”是指在同一时期内，购房家庭先出售名下住房，再次购买住房的交易业务。“连环单”业务并行办理是指优化购房资格核验规则（完成卖出合同网上签约的房屋不计卖出房屋家庭房产套数），将原需按顺序先后办理的房屋卖出、买入业务调整为并行办理，以提高房屋交易效率、降低购房成本。
8.北京鼓励利用现状建筑改建保障性租赁住房
9月30日，北京市人民政府印发《关于存量国有建设用地盘活利用的指导意见（试行）》，北京鼓励原土地使用权人通过自主、联合等方式盘活利用；原土地使用权人无继续开发建设意愿的，可通过土地二级市场交易监管平台进行转让或由纳入自然资源部储备机构名录的机构收储（可带地上建筑物）。创新提出8项支持政策，明确在重点功能区及现状轨道站点周边，鼓励利用现状建筑改建保障性租赁住房。
9.北京“台马”地区取消“双限”
11月8日，北京市住建委、经开区管委、通州区政府联合发布关于加强亦庄新城台马地区商品住房管理的通知。亦庄经开区管理的台湖、马驹桥地区不再执行通州“双限”政策，仅执行北京其他区域的购房政策。本次政策调整后，或将优化和改善两地住房供需关系，促进职住平衡，并将有效释放合理购房需求，带动区域内房地产市场整体活跃度的提升
2022年北京市
商品住宅房地产市场状况分析 1.2022年北京新房成交规划下降超两成
2022年北京市商品住宅（不含保障性住房）销售套数66050套，较2021年减少20660套，同比下降23.83%；销售面积达766.51万平方米，同比下降24.11%；销售金额累计人民币3842.19亿元，同比下降20.29%。
近一年北京市商品住宅（不含保障性住房）每月销售面积情况和销售额分别见图1、图2。
2.北京新房成交价格结构性微涨
2022年，北京新房成交价格涨幅保持稳定，较去年小幅增长，北京商品住宅（不含保障性住房）成交均价为50126元/平方米，同比上升5.03%。
近一年北京商品住宅（不含保障性住房）销售均价情况详见下表：
3.近郊六区为新房成交主力区域
从区域成交规模来看，近郊六区（大兴区、顺义区、通州区、房山区、昌平区、门头沟区）依然为成交主力区域，2022年近郊六区新房成交421万平，占比达57%；其中，大兴、顺义等区域成交规模均超100万平，居北京各区前两位。中心城区海淀、朝阳、丰台、近郊区昌平和通州成交规模较大，成交规模均超50万平。
从区域成交变化来看，中心城区整体成交258万平，同比下降28%，整体成交较上年小幅回落0.3个百分点。除大兴、门头沟外，各区均同比下降，其中开发区同比下降60%。远郊区域整体成交同比下降35%，密云同比降幅高达57%，平谷和怀柔区成交同比小幅增长。
4.商品住宅供应持续回落
2022年，商品住宅（不含保障性住房）批准上市面积为668.12万平方米，同比下降12.42%。2022年商品住宅市场销供比为1.15。
2022年，商品住宅（不含保障性住房）库存量为1263.35万平方米，同比上涨8.19%，再次回归到高位，截至12月底出清周期降至18.3月，目前库存去化时间超出正常水平，整体去化风险较为突出。
近一年北京商品住宅（不含保障性住房）批准上市面积及销供比情况详见下表：
2022年北京市
二手房市场状况分析 1.成交量大幅回落
2022年，北京市二手房（住宅）销售套数141674套，较2021年减少49307套，同比下降25.82%；销售面积达1286.12万平方米，同比下降25.63%；销售金额累计人民币7888.84万元，同比下降24.91%。
近一年北京市二手房每月销售面积情况如下：
2.二手房成交均价呈现区间震荡态势
2022年，北京二手房成交均价为61338元/平方米，同比上涨0.97%，销售价格呈区间震荡态势。
近一年北京市二手房销售均价情况详见下表：
3.朝阳二手房市场成交量居首位
从区域成交规模来看，朝阳、海淀、丰台、昌平、大兴二手房市场比较活跃，成交面积均超过100万㎡，其中朝阳区成交量达322.58万平方米，居各区第一位。同比来看，2022年北京各区二手房成交规模均下降，其中西城、密云同比降幅超三成；朝阳、海淀、丰台、东城、平谷、昌平成交规模同比降幅超两成。
2022年北京市
商业房地产市场状况分析 1．商业供求齐升，销供比上涨
2022年商业供应量为40.17万㎡，比去年同期同比上涨12.02%。销售面积为80.36万㎡，同比上涨26.05%。销供比上涨，由2021年的1.78涨至2。
2．销售额同比略微下降，销售均价同比下降
根据统计资料分析可知，2022年商业销售额为172.62亿元，销售均价为21480元/平方米。销售额同比略微下降3.09%，销售均价下降23.12%。详见下图。
2022年北京市
办公房地产市场状况分析 1．北京写字楼市场供求同比下降，销供比上升
根据资料显示，2022年写字楼批准上市面积达42.93万平方米，与去年同期相比下降35.93%，销售面积为68.44万平方米，与去年同期相比下降23.12%。销供比上升，由去年同期的1.33上涨至今年的1.59。
2．写字楼销售额及销售均价同比均下跌
根据资料显示，2022年写字楼销售额为184.73亿元，销售均价为26993元/平方米。销售额同比下降25.7%，销售均价略微下降3.36%。详见下图。
详见图13、图14、图15。
北京房地产市场形势预测 12月15日，国务院副总理刘鹤在第五轮中国－欧盟工商领袖和前高官对话上发表书面致辞。领导指出，房地产是国民经济的支柱产业，针对当前出现的下行风险，已出台一些政策，正在考虑新的举措，努力改善行业的资产负债状况，引导市场预期和信心回暖。未来一个时期，中国城镇化仍处于较快发展阶段，有足够需求空间为房地产业稳定发展提供支撑。国家高层这一发声给市场吃下定心丸。此次讲话从稳地产政策、房地产行业地位等多个视角明确了房地产发展的新模式。随着新型城镇化建设的发展，未来国内房地产市场仍然有很大的发展空间。
因此，从政策上来看，2023年北京市房地产政策保持稳定，可能存在一定放松空间，未来房贷利率或进行差异化下降，信贷支持方面或提升普宅认定标准，限购方面或针对特殊群体、去化风险较高区域进行优化，增值税、个人所得税、契税等财税出现打折措施。从市场来看，乐观估计2023年北京房地产将率先复苏，一季度楼市逐步回升，但市场观望情绪依旧较高，二三季度购房需求将逐步恢复，四季度楼市逐步恢复正轨，全年销售规模小幅度回升，新房价格仍将延续2022年呈现结构性微涨。
