杜建国
2013年2月国家出台了“国五条”新政，各地方政府也纷纷在3月底前完成了实施细则的发布，如此今年又将是中国房地产行业热点纷呈的一年。非常巧合的是，4月下旬北京大学光华管理学院刘学教授以“北京等一线城市住宅的房价”作为案例，为我们讲授了一堂《战略思维与战略决策》课程，让我感觉获益匪浅，在此我将刘教授的案例进行简要分享，并谈谈自己的感想。
从战略思维角度出发，影响一线城市住宅房价的基本因素不外乎两个：需求和供给，这在经济学中也是常识。下面就分别谈一谈一线城市住宅的需求和供给：
一、 需求
（一）现有市内人口
1、居住需求：属于刚性需求。
2、改善需求：受到信贷政策和收入增长影响。
3、投资需求：受信贷政策、税收政策、通胀预期、经济增长和波动影响。政府如果提高首付和房贷利率、对存量房征收重税，这将大大打击投资性需求。如果政府没有严厉的信贷和税收政策，而通胀预期和经济快速增长是对投资性需求的鼓励。
4、投机需求：与投资需求基本类似。
（二）其他地区人口
1、投资需求：同上。
2、投机需求：同上。
3、迁移居住需求：由于一线城市更好的教育、医疗、公共服务、更好的就业机会、更广阔的视野、大城市的自豪和优越感，使得一些城市具有吸虹效应。但一线城市生活成本的不断提高也在抑制这种趋势。
二、 供给
（一）存量供给
1、投资需求的释放：受信贷政策、税收政策影响
2、完工项目的销售
（二）新增供给
1、市场供给：受到土地供给的数量与方式、信贷政策、水资源、基础设施容量、政府目标的优先顺序、财政及其他收入影响。其中土地供给又与城市土地储备和拆迁成本相关。
2、政府供给：与市场供给大体类似。
3、准市场供给：如单位自建房和集资建房，受到单位资金和政府关系影响。
对政府调控而言，由于现有市内人口的居住需求刚性最强，政府延缓和抑制居住需求的空间最小。而现有市内人口的改善需求和迁移人口的居住需求，也是刚性较强的需求，可适当延缓，但很难从根本上抑制。但对于投资和投机需求，是政府最可控的需求，可以采用政策延缓和抑制。
试想如果政府政策目标是单一地促使住宅房价下降，这一目标是否很容易实现？答案是肯定的。政府采用以下策略就可以很容易地使住宅价格快速大幅下降：
1、政府对持有物业开征重税，促使以往的投资和投机性需求迅速释放，并显著抑制未来的投资和投机性需求。
2、政府大量建设和供给廉租房。
3、政府通过严厉的税收和信贷政策延缓迁移人口需求、居住和改善需求。
而一旦一线城市住宅房价大幅下降，将会有什么后果呢？
1、有房的人：资产缩水，影响消费、投资，进而影响经济发展。同时也可能影响社会稳定，毕竟在任何城市，有房的人是大多数。
2、贷款买房的人：资产严重贬值，将导致毁约甚至停止还贷，这在当初的香港已经发生过。
3、没有房子的人：观望，等待房价进一步下跌。
4、房地产及其上下游企业：可能倒闭或严重亏损。
5、地方政府及其融资平台偿债能力将受到严重削弱。
6、金融机构：坏账增加，甚至出现恶性连锁反应。
显然，这是政府不愿意看到的，如果对调控政策会危及经济增长、金融秩序和社会稳定，这将是对政府最大的危害。但如果住宅价格继续快速上涨，这将导致居住需求未能满足的人不满，这些不满虽然人数比重不高，但不满强度很大，破坏力也很大。同时会进一步诱发对住宅的投资和投机需求，以及诱发企业资金从实业中退出，涌入房地产行业。这也是政府不愿意接受的。
因此，政府对住宅市场的调控，实际上是对住宅价格的调控，它在本质上是一个政治决策。在中国特有的政治体制下，经济增长、社会安定、产业平衡、金融平稳等都是政府必须考虑的问题，这就使政府在制定住宅调控政策时不得不权衡多种因素，其终极目标是保证住宅价格的平稳增长。
今年出台的“国五条”规定：对购买第二套住房首付不得低于50%，对购买第三套住房暂停发放住房贷款；对购买外地住房需要提供一年以上纳税证明；增加住宅用地有效供应；调整住宅供应结构，明确保障性住房和中小套型普通商品住房的比例。这都是对投资投机性需求的精确打击，并延缓了改善和外地居住需求，以及对未来刚需性住宅供应的有效推动。但出售五年以内非唯一住房征收20%个税的政策，虽然也可以抑制投资投机性需求，但也抑制了存量供给的释放。
总体而言，从战术上看，近年来政府对住宅市场的宏观调控政策思路是逐渐清晰的，针对性越来越强。调控力度的控制是基本合理的，时机的选择也大致恰当。但从战略上而言，近十年间调控政策似乎有摇摆不定、朝令夕改的嫌疑，这使得政府的信誉受到严重诟病。究其原因，这归根于住宅产业是一个涉及政治、经济、社会乃至文化等多个领域的综合型产业，调控政策牵一发而动全身，而恰逢我国正经历国民经济的持续增长和城市化进程的加速深入，这决定了对住宅产业的调控将是一个长期的过程。同时，中央和地方政府总是存在一种微妙的博弈关系，中央对地方的约束力时强时弱，地方对中央政策的贯彻力度也是忽高忽低。再加上调控政策对市场的时滞效应，这使得政府对一线城市住宅房价的调控任务显得异常艰巨。
