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 2013年第一季度，受“国五条”政策影响，开发商放缓楼盘入市步伐，购房需求提前释放，致使北京商品住宅供应量大幅减少，成交量大幅增长，呈现阶段性的“供不应求”，商品住宅价格继续上升。具体特征如下：

（一）购房需求提前释放，成交量成倍增长，呈现阶段性供不应求。

 2013年第一季度，北京商品住宅新增供应量约为116万平方米，同比下降18%；商品住宅成交量约为391万平方米，成倍增长。商品住宅预售率 (预售登记面积/批准预售面积) 为337%，商品住宅呈现阶段性“供不应求“的现象。

（二）普通商品住宅新增供应量大幅减少，政策性住房供应量有所增加。

 2013年第一季度，北京商品住宅新增供应量为116万平方米，同比下降18%。其中，普通商品住宅新增供应56万平方米，同比下降30%；别墅新增供应9万平方米，同比下降48%；政策性住房新增供应50万平方米，同比增长19%。本季度商品住宅新增项目共33个，其中准售面积超过5万平方米的仅有5个，规模最大的是石景山区的经济适用房金隅.滨和园，新增准售面积约为26万平方米。

（三）商品住宅新增供应呈现郊区化，超过60%的商品住宅集中在远郊区。

 2013年第一季度，北京商品住宅新增供应绝大多数集中在五环以外区域，所占比重高达98%。其中，远郊区县新增商品住宅供应量约为75万平方米，所占比重约为65%；五环外区域新增商品住宅供应量约为38万平方米，所占比重约为33%，四环以内区域无新增商品住宅供应。远郊区已经成为商品住宅新增供应的主要区域。 从区县分布来看，一季度商品住宅新增供应量最大的是石景山区，新增准售面积约为32万平方米，所占比重约为27%；其次是顺义区，新增准售面积约为22万平方米，所占比重约为19%；第三是房山区，新增准售面积约为13万平方米，所占比重约为11%；东城和西城没有新增商品住宅供应。

（四）受“国五条”调控政策影响，购房需求提前释放，商品住宅成交量成倍增长。

 2013年第一季度，北京商品住宅成交面积为391万平方米，成交套数为3.7万套，交易量成倍增加。其中，纯商品住宅成交面积为310万平方米，成交套数为2.6万套；政策性住房成交面积为81万平方米，成交套数为1.1万套。从区县分布来看，纯商品住宅成交量最大的是房山区，成交面积约为51万平方米、共0.48万套，成交面积所占比重约为16%；其次是朝阳区，成交面积约为50万平方米、共0.3万套，成交面积所占比重约为16%；第三是通州区，成交面积约为40万平方米、共0.4万套，成交面积所占比重约为13%；另外，昌平区的交易也比较活跃，成交面积约为37万平方米，共0.3万套，成交面积所占比重约为12%（详见图1）。

图1：2013年第一季度北京纯商品住宅成交情况区域分布图

（五）60－140平方米的纯商品住宅最受欢迎，所占比重约为75%

 2013年第一季度，最受购房者欢迎的商品住宅面积区段为60－140平方米，成交套数约为1.9万套，占总成交套数的75%；其中，60（含）-90平方米面积段的成交套数最大，约为0.8万套，所占比重为32%；其次是90（含）-120平方米面积段，成交套数为0.7万套，所占比重为28%； 120（含）-140平方米面积段也较受欢迎，成交套数为0.4万套，所占比重为15%（详见图2）。

图2 2013年第一季度北京纯商品住宅各面积段成交套数分布图

（六）两居和三居的实用户型最受购房者欢迎，所占比重近七成。

 2013年第一季度，北京纯商品住宅成交以两居和三居的实用户型为主。其中，三居成交套数约为0.9万套，占总成交套数的35%，是一季度最畅售的户型；其次是两居，成交套数为0.8万平方米，占总成交套数的34%；一居成交套数约为0.2万套，占总成交量的7%（详见图3）。

图3  2013年第一季度北京纯商品住宅成交户型分布图

（七）受严格的限购政策影响，北京市民成为纯商品住宅购买的绝对主体

2013年第一季度，受严格的限购政策影响，北京市民成为纯商品住宅购买的绝对主体，购买套数约为2.1万套，所占比重为80%；外省人士次之，购买套数为0.4万套，所占比重为17%；企（事）业及机关所占比重约为2%（详见图4）。

图4 2013年第一季度北京纯商品住宅购房群体分布图

（八） 北京纯商品住宅价格约为22000元/平方米，涨幅超过10%。

 根据北京相关统计显示，2013年第一季度，北京纯商品住宅（不含政策性住房）平均价格约为22000元/平方米，同比上涨12%。受需求提前释放，一季度呈现阶段性“供不应求”，使得商品住宅价格继续上升。从环线价格分布来看，二环内的商品住宅价格最高，已超过5万元/平方米；五六环之间的商品住宅价格也已经超过2万元/平方米（详见图5）。

图5 2013年第一季度北京纯商品住宅各环线价格分布图

（九）受“国五条”北京细则政策所影响，预计2013年北京商品住宅市场将呈现“供不应求”，价格还将有所上升。

 2013年一季度末，北京市出台了“国五条”北京细则，提出房价保持相对稳定的控制目标，还将严格执行个人所得税政策。“国五条”北京细则的出台，可能会导致开发商推迟入市，使得商品住宅供应量减少。个人所得税的严格执行，将会导致部分二手房购买群体转向购买商品住宅，导致需求增加，从而呈现“供不应求”的局面。但是北京市房价控制目标的实施，也有助于商品住宅价格将保持相对稳定。总体来看，2013年北京商品住宅价格还会有所上涨。