文/李 佳

一、项目基本情况

 我司受某区区政府下属国有独资开发企业委托对某区区教委下属的某学校类物业房地产价格进行咨询评估，其咨询估价目的是为委托方开发学校占用地块而对学校进行置换提供货币价格参考依据。

 估价对象位于西二环内金融聚集区范围内，其国有土地使用权面积为6,800平方米，总建筑面积为6,073.35平方米（其中楼房建筑面积为5,539.6平方米，平房建筑面积为533.75平方米）。

 我司自接受委托后多次参与委托方、区政府及区教委针对该项目的专题会议，根据会议精神结合评估规范的相关规定提出多种方案供决策使用，最终在充分遵循合法原则、最高最佳使用原则的基础上形成了估价咨询意见，圆满完成了委托任务，得并到委托方的高度认可。

二、项目难点

 1、估价方法选用存在的难度；

估价对象作为文教用途物业其在估价方法选用上存在很大的局限性。

 首先，其较为特殊的文教类用途以及其所在的区域物业状况决定了其无法收集到足够的同类型物业交易案例，因此无法采用市场比较法进行评估；

 其次，其用途及区域物业状况也决定区域内无法收集到足够的同类型物业出租的案例，同时作为公立学校其社会功能主要为非盈利性质，因此其客观收益水平依据确认存在较大难度，故无法采用收益法进行评估；

 第三，估价对象作为已建成房地产，且短期内不会进行同类用途的再开发，根据估价规范要求其不适合采用假设开发法进行评估；

 第四，根据估价对象所处区位以及现状作为文教用途的情况并结合其区域规划状况，采用房地产重新开发建设的方式计算成本价值已不能体现出估价对象的客观房地产市场价值，因此不适宜采用成本法作为评估方法。

 第五，根据《北京市非住宅房屋拆迁评估技术标准》（656号文件）的相关使用规定，估价对象作为非住宅并涉及到搬迁，原则上可以采用上述方法，但656号文件是1999年北京市政府主管部门颁布的非住宅房屋拆迁评估技术标准，距离本项目估价时点已近14年，且该文件未及时更新相关指标，从而导致其评估结果不能完全反映出估价对象真实的市场价格水平，因此也不适宜采用《北京市非住宅房屋拆迁评估技术标准》的规定作为评估方法。

 因此鉴于上述方法选用分析来看，在房地产评估过程中常规的几类评估方法均无法满足本次评估的需要。

2、如何才能体现出估价对象真正的市场价值

 本次估价对象位置极其优越，其地处西二环内金融大街区片，该区域属于北京市金融集聚区的地标性区域，土地成交价值及商务金融类物业房地产交易价值均名列北京市相关交易价值前茅，因此在评估过程中如何评估才能体现出估价对象真正的价值，能够充分反应出市场需求和供给所能够最终实现的价值水平是本次评估的难点也是重点之一。

三、解决方案

 通过上述项目难点分析可以看出此次评估的重中之重是需要选定出合法、适用、有效的评估方法，因此针对该情况我们对几类评估方法再次进行了深入研究同时结合估价对象自身以及区域内其他开发项目的情况进行出如下公式推导：

 估价对象客观市场价值=估价对象土地价值+估价对象房产价值

 估价对象土地价值+估价对象房产价值=拆迁估价对象房地产市场补偿成本

 拆迁估价对象房地产市场补偿成本=规划情况下该地块土地取得费

 规划情况下该地块土地取得费=土地入市底价-政府收益（毛地价）-基础设施建设费-其他前期费（包含测绘费、规费、评估费、入市交易费等）-利润（8%）-利息

 则根据上述公式最终推导出估价对象客观房地产市场价值公式为：

 估价对象客观市场价值=规划情况下该地块土地取得费=土地入市底价-政府收益（毛地价）-基础设施建设费-其他前期费（包含测绘费、规费、评估费、入市交易费等）-利润（8%）-利息

 通过上述推导出的公式我们可以对估价对象房地产市场价值进行测算，其中如何保证其能够反映出市场水平最重要的环节是关于上述公式中土地入市底价的确定，因此鉴于上述情况我们再次选取了市场比较法来求取土地入市底价的客观比准价格，最终通过市场比较法计算出客观合理的入市底价后再依据上述推导公式测算出估价对象的房地产市场价值。

四、项目意义及经验分享

 1、换位思考、充分沟通理解委托目的，制定合理的评估方案

 我认为如何成功的承接和完成一个项目的核心在于估价师是否能够充分的理解委托目的以及是否能够深入的了解项目的背景。

 就本项目来看，如果只是单单看项目本身的状况或许在选择方法时并不存在很大难度，完全可以程序化的采用排除法而最终选用成本法及《北京市非住宅房屋拆迁评估技术标准》（656号文件）对估价对象进行评估，而且似乎选取这两种方法都有一定的依据和道理，但实际上这种貌似合理的选择恰恰是犯了估价人员最易犯的主观主义错误，只看到理论而未结合实际；从另一个层面来讲就是缺乏服务意识，未换位思考。

 试想如果我们在评估过程中能够设身处地站到委托方或是关联方的角度去看待和评估一个项目，那么我们需要了解的项目背景及项目的情况信息要远远多于仅仅站在某一个角度的所能提出的观点，只有这样估价师才能更全面、细致的了解整个项目，同时在此基础上才能够制定出合法、适用、合理的评估方案进而可能增加获取延伸业务的机会。

2、在合法、合理的原则下多种方法相结合，相互佐证、灵活运用

 从本项目评估方法的最终选定过程可以看出虽未直接运用传统的几类评估方法，但最终推导出的客观市场价值公式实际上运用了假设开发法、市场比较法以及土地招拍挂底价构成等多种方法及相关信息，由此可以看出在评估中尤其是针对特殊项目的评估中切不可“简单、粗暴”的直接理论化，而是需要在遵循估价原则的基础上结合对传统方法的充分理解进而相互佐证、灵活运用，最终形成合法、合理、准确的估价成果。