文/综合管理部

1、  “以房养老”模式饱受争议

【新闻背景】：

 2013年9月13日，国务院发布《关于加快发展养老服务业的若干意见》，指出大力加强养老机构建设。在资本金、场地、人员等方面，进一步降低社会力量举办养老机构的门槛，简化手续、规范程序、公开信息，行政许可和登记机关要核定其经营和活动范围，为社会力量举办养老机构提供便捷服务；鼓励境外资本投资养老服务业；鼓励个人举办家庭化、小型化的养老机构，社会力量举办规模化、连锁化的养老机构；鼓励民间资本对企业厂房、商业设施及其他可利用的社会资源进行整合和改造，用于养老服务。此文发布后，在社会上引发热议，据中青报的一项调查显示，93.4%的受访者认为＂以房养老＂不能代替政府养老，85%的受访者则选择把房子留给子女，仅8.8%的受访者选择把房子抵押给金融机构。

【业内观点】：

 孟晓苏（幸福人寿保险股份有限公司董事长、原中国房地产开发集团总裁）：我国老人多数有房而缺钱，无子女老人很多。多给老人一种选择权不是坏事。这种保险对于投保老年居民的好处很明显：首先，它可以使老年居民在人生收入的低谷期开启“房产金库”，将积蓄在房产上的财富分期支用，有效补偿老年生活。其次，它可以有效解除老年人对生活没有保障的担心，放心大胆地花钱消费，心情愉快延长生命，而且活多久保险公司就会供养多久。第三，可以让老年人增强生活自信，保持社会尊重。老年人最怕的是失去体面和尊严，可是退休后到处要看人脸色，更怕“久病床前无孝子”，参保后老人今后就有持续稳定的收入，甚至还可以拿钱接济子女亲友，可保持子女与社会的长期尊重。第四，可以保护弱势群体，有利于社会稳定。这种产品会更受中等收入者青睐，因为只有房并缺钱的老人才更愿意抵押房产养老。这样就保证了社会弱势群体的生活安定，也就保障了社会稳定。第五，实行遗产税后, 可以依法避税。我国迟早会实行遗产税。但这套房屋的价值在老人生前已年复一年被领光，产权已逐步或一次过户到保险公司了。如果我国今后开征遗产税，这一险种当然可以为这套参保房产依法避税。

 任志强（北京市政协委员，北京市华远地产股份有限公司董事长）:“以房养老”在中国展开，那是早晚的事情，没有什么困难。很多银行说不能开展，那是因为他们不会，但是也说明我们在很多方面的开放程度还不足以让他们具备这样的条件。

 高连奎（上海交通大学研究员）：将住房抵押给金融机构，从金融机构取得不菲的年金，看起来挺美，但金融机构需要收取利息。这个长期利率估计要在7%左右，没有几个中国的中老年人愿意承受。

 马光远（经济学者、北京市政协委员）：“以房养老”基本不符合国情。在中国养老金存在较大缺口的背景下，提出“以房养老”只会引发如此想象：中国主流的养老金体系是否有违约的极大可能，政府在养老方面的各种努力，主要的目的是否要推卸在养老方面的契约责任。政府不能提出“以房养老”以后，就推卸基本的养老责任。此次政府文件提“以房养老”引发的焦虑和不安，提醒有关方面千万不要在养老问题上违约，这是社会信任的基础，在养老问题上选择逃避和违约，社会的基本信任机制将受到极大的破坏。

缴文超（平安证券研究员）：在中国“以房养老”的最大不确定性来自于房地产政策和土地流转市场不健全。未来房地产价格走势仍然存在很大的不确定性，加上房屋产权面临70年后被收回或者中途被拆迁的风险，这种不确定性决定了金融机构可能不会有太大的意愿参与这个计划。

2、  房市"量价齐升"加剧调控压力

【新闻背景】：

 根据国家统计局10月18日发布的最新数据，2013年1-9月份，全国房地产开发投资达到61120亿元，同比名义增长19.7%，其中，住宅投资为41979亿元，同比增长19.5%，增速提高0.3个百分点，占房地产开发投资的比重为68.7%；商品房销售数据也呈现上涨趋势。1-9月份，商品房销售面积达到84383万平方米，同比增长23.3%，增速比1-8月份回落0.1个百分点；其中，住宅销售面积同比增长23.9%，办公楼销售面积同比增长32.8%，商业营业用房销售面积同比增长10.8%。商品房销售额为54028亿元，同比增长33.9%，增速比1-8月份回落0.5个百分点；其中，住宅销售额同比增长34.5%，办公楼销售额同比增长45.1%，商业营业用房销售额同比增长22.9%。从最新数据来看，房地产市场火爆仍在继续，投资额和销售数据的良好表现使得房市“量价齐升”，房价调控的压力进一步加大。

【业内观点】：

张大伟（中原地产市场研究部总监）：自2011年以来，房地产调控已经遭遇了很长一段时间的空窗期，所以市场普遍预期在十八届三中全会之后，国家会出台如土地出让等方面的顶层设计方案，这相对于叫停地王等短期行政手段更有意义。

邹平座（中国人民银行研究局研究员、上海财经大学研究生导师）：多年的房地产调控，是一半成功一半失败的。从长期而言，房价还是要涨的，短期内会出现波动。信贷的紧缩源于银行资金的收紧，银行没有有意打压房地产，但是在人民币利率贷款市场化之后，贷款利率上浮。银行的资金成本上升，银行利率上浮至5—6%，比以往高出20%—30%。所以很多城市的银行停止了贷款业务，利率出现上浮会使未来房地产市场出现较大的波动。

张宏伟（同策咨询研究部总监）：从开发企业拿地及市场布局策略来讲，开发企业出于战略布局考虑积极布局一二线城市房地产市场。土地市场由去年下半年以来的溢价率表现较高转为楼板价的实际上涨。开发企业再不拿地有可能会错失最佳的拿地时机。从这个角度来讲，各大房企正在抓紧政策定向宽松“微调”释放刚需的“时间窗”，采取高速周转的市场策略，快速回笼资金，以“现金为王”，积极拿地“换仓”，这也会导致金九银十甚至年底这个时间段整个市场成交量会集中释放出来。

3、  融创7.3万单价勇夺北京农展馆地王

【新闻背景】：

 2013年9月4日，融创旗下的北京融创恒基地产有限公司以21亿元竞得当日出让的北京市朝阳区农展馆北路8号0304-622地块住宅混合公建用地，并异地建设医院面积27.8万平方米。若算上异地建设医院27.8万平方米，实际成交总价为43.24亿元，折合楼面价7.31万元/平方米，成为北京乃至全国名副其实的新科单价地王。融创董事长孙宏斌表示：农展馆“地王”要卖30万元/平方米。

【业内观点】：

 王石（万科企业股份有限公司董事会主席）：精明的李嘉诚先生在卖北京、上海的物业，这是一个信号，小心了！

 董藩（经济学家，北师大管理学院教授、博导，北师大房地产研究中心主任）：今天下午，融创以21亿元及异地建27.8万平米医院竞得北京农展馆地块，折合楼面价73099元每平米，刷新今年北京单价地王记录。10万元的时代迎面而来了，80万元的日子还会远吗？！

 李国平（高策地产服务机构首席策略官、高策顾问公司董事长）：1、所谓最近企业集中拿地，主要是政府年底为完成年度指标集中供地；2、所谓地王频现，主要是出让的都是中心地段的稀缺地块；3、是否过热不是看地块总价，而是要看楼面单价与周边目前楼盘售价的比较。

4、  “京七条”力推限价房 调控总思路初露端倪

【新闻背景】：

 2013年10月23日，北京市建委发布《关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见》，根据新政，北京年内要完成不低于2万套自住型商品住房供地。而所谓限房价，就是销售价格比同地段、同品质的商品房价格低30%左右。《意见》规定，购买此类住房后五年内不得上市，五年后上市收益的30%上交财政。此政策引起业界广泛关注。

【业内观点】：

 王珏林（住房和城乡建设部政策研究中心副主任）：这个政策对北京无房家庭来说是利好消息，不管这个供应量有多少，至少可以解决一部分人的住房问题。此外，自住型商品房的入市只是在统计层面可以拉低北京房价，但是实际上很难平抑商品房的房价，平抑房价还需要在供给层面想办法。

 杨红旭（上海易居房地产研究院发展研究所副所长）：北京发布自住型商品住房文件，其准入门槛明显低于经适房，且供应量巨大。必定冲击明年北京房价，有望稳住房价。但这个政策有两二忧：一是门槛低，则求者众，难免权力寻租。二是未来退出较麻烦。

 马光远（经济学者、北京市政协委员）：此政策的利润和寻租空间之大，可想而知。区区两万套，和北京一个月的住房成交量差不多，如何分配，就成了关键的关键。而之前经济适用房等的监管漏洞，如果再现，则又成腐败的高发地。

 陶红兵（高策地产服务机构董事长、总裁）：这个政策应该是政府为控制数据采取的另一手段，依然是治标不治本，其实是变相经适房，而拓宽的对象更是对购买群体的准入资格审核造成困难。整体来说，这部分房源应该是在后年集中入市，但对整体市场的影响不会特别大，因为北京当前的供需落差很大，而且主要的成交结构为改善型需求，而这部分人群并非自住型商品房的目标客群。

 胡景晖（伟业我爱我家集团副总裁）：“自住型商品房”无法解决房价上涨问题。这看似解决了不够保障房资格、又买不起商品房的夹心层的住房问题，但从廉租房、经济适用房、两限房、公租房到如今的“自住型商品房”来看，解决一个夹心层，依然会有新的夹心层出现。