文/王恒
一、 项目基本情况
我司受某机关(以下简称A)和某国企（以下简称B）委托对其双方名下的房地产置换项目进行可行性分析及政策咨询服务，其目的是为确定房地产置换是否可行，并提出房地产置换价格参考。
1、土地情况
土地关系示意图
备注：黄色范围为A所属用地范围，蓝色范围为B所属用地范围，阴影部分为本次拟置换范围。
A单位所属2宗土地均取得《国有土地使用证》，拟置换土地为办公用途，出让性质，终止年限与B单位所属宗地终止日期一致。
B单位所属宗地已取得《国有土地使用证》，办公用途，土地性质为出让，终止年限与A单位所属宗地终止日期一致。
2、房产情况
你置换房产关系示意图
备注：A单位所属房产为1、2、3号；B单位所属房产为①、②、③、④、⑤号
A单位所属房产中1号房已取得《房屋所有权证》，2、3号房由A单位取得《建设工程规划许可证》和《建筑工程施工证》，未办理竣工验收，A单位财务已进行固定资产计账。
B单位所属①至⑤号房均已取得《房屋所有权证》。
由于企事业单位发展需要，A与B欲置换其相邻的房地产，房地产关系如上图所示，置换完成后双方将拥有完整的房屋产权及土地使用权，且土地形状规则，利于未来再利用。
A房地产信息：
1号为办公楼、2号为体育馆、3号为招待所，总建筑面积约9000平方米。
B房地产信息：
1-5号房均为配套设施用房，包括配电室、锅炉房等，总建筑面积1800平方米。
二、项目特点及难点
1、处置方式多样，需结合双方单位特点进行处置方式分析
通常产权变更模式有房地产买卖、房地产赠与、房地产置换等方式，各方式的操作流程不一致、所涉及税费也不一致，需进行特殊分析。
（1）针对上述3种方式分别进行流程及税费分析：
针对置换、买卖、赠与三种方式交易税费的利弊进行分析，得出三种交易方式均有利弊，置换方式所涉及的契税和营业税可差额征收、赠与方式可以进行土地增值税和营业税的核减但双方需全额缴纳契税，买卖方式均需全额缴纳相关税费。
（2）由于A单位体育馆和招待所未取得《房屋所有权证》，该房产处置过程的分析：
由于招待所和体育馆由A单位出资建设，但位于B单位土地上，因此该房产的处置将影响本次置换价值的确定，同时不同处置方式下也会产生不同的影响，按照下表进行分析：
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处置方式 |
置换 |
买卖 |
赠与 |
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招待所先变更至A单位名下再进行处置 |
操作流程、交易税费利弊分析 |
操作流程、交易税费利弊分析 |
操作流程、交易税费利弊分析 |
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招待所不进行过户处理 |
操作流程、交易税费利弊分析 |
操作流程、交易税费利弊分析 |
操作流程、交易税费利弊分析 |
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体育馆由A单位进行产权登记在进行转让 |
操作流程、交易税费利弊分析 |
操作流程、交易税费利弊分析 |
操作流程、交易税费利弊分析 |
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体育馆不进行权属登记 |
操作流程、交易税费利弊分析 |
操作流程、交易税费利弊分析 |
操作流程、交易税费利弊分析 |
（3）针对后续利用情况进行分析
由于双方存在房地产置换后，各自再对房产进行再利用的意图，因此根据后续利用的方向，可以按照国家标准分别取得《房屋所有权证》、《国有土地使用证》；也可以只完善土地手续，不办理房产过户手续。在上述两种方式下分别对置换、买卖、赠与三种交易方法进行利弊分析。
（4）针对产权登记过程中各环节的操作要求对3种处置方式进行分析。
此环节详细阐述置换、买卖、赠与三种交易方法的交易流程。
2、A机关房屋产权登记至B国企名下。
由于A机关房屋产权登记至B国企名下，就导致A机关房屋对B国企土地产生了增值效益，在评估过程中就要对其增值予以考虑。
3、B国企置出房屋中含有配套设施（配电室、锅炉房）。
配套设施用房中的配电室和锅炉房目前正在使用中，如果拆除会给所在区域的电力及供暖带来很大影响。所以，在评估分割后房地产价值时，就要对配套设施用房对其整体价值的影响给与充分的考虑。
4、B置出的土地需要进行分割。
由于B置出的土地需要进行分割，就导致分割后土地的容积率改变，从而影响估价方案的设计。
5、等价置换原则
A单位的房产面积多于B单位，而土地面积少于B单位，由于本项目的前提是等价置换原则，需有评估人员对前述各方案下房地产价格进行评估，综合考虑置换方案的可行性。
三、解决方案
（一）A单位房地产价值评估
1、不考虑A单位房屋对B单位土地带来增值效益的情况下
A机关房地产价值=所有房屋价值+土地价值
2、考虑A单位房屋对B单位土地带来增值效益的情况下
①考虑1房屋分摊土地的增值情况
A单位房地产价值=所有房屋价值+置出土地价值+1房屋分摊土地增值
②考虑2房屋分摊土地的增值情况
A单位房地产价值=所有房屋价值+置出土地价值+2房屋分摊土地增值
③考虑1.2房屋分摊土地的增值情况
A单位房地产价值=所有房屋价值+置出土地价值+1、2房屋分摊土地增值
（二）B单位房地产评估
由于置出土地上存在一座配电室和一座锅炉房，需考虑配套设施对土地利用的影响，本次评估采取总土地价值中扣除其分摊土地面积价值的方法。
四、经验收获
从本项目的前期的情况了解、现场勘查、资料收集到后期解决方案的确定、实施，此期间项目人员根据项目目的提出了多种解决方案以供委托方参考选择，由此可见解决项目问题并不是只有一条路。
对于此类项目，项目人员首先应该对项目的基本情况进行深度剖析，全面的掌握企业提供的资料并针对项目目的提出相关的问题；其次针对问题提出解决方案并根据方案去调查收集所需资料；最后通过调查验证方案的可行性并从所有方案中选择所有可能实施的方案。
