文/杜建国

 2007年美国出现了次贷危机，到2009年逐步演变为全球范围的金融危机，至今这场危机的阴影仍然没有彻底散去。如果仔细研究最初美国次贷危机的产生原因，可以发现罪魁祸首是不合格的借款人和过于贪婪的贷款公司，但过高的房地产估价也在其中扮演了不光彩的角色。因此，对于从业的房地产估价师而言，这次全球金融危机为我们提供了一次再学习和深入反思的机会。

 长期以来，通过抵押资产（特别是抵押房地产）来降低或缓释风险是银行控制信贷风险的主要手段之一。近年来，国际银行业对金融风险的防范意识和手段逐步提高，同时《新巴塞尔资本协议》、国际评估准则和监管部门对银行的要求，也使各商业银行对于作为抵押物的房地产价值越来越关注和重视。

一、市场价值

 市场价值是房地产价值的主要体现形式，也是世界上大多数国家和估价师使用的价值类型。目前国际估价标准委员会（IVSC）《国际估价标准》、美国房地产估价基金会颁布的《专业估价操作统一标准》（USPAP），以及英国皇家特许测量师学会颁布的《RICS估价标准》等对资产（房地产）的评估、包括抵押资产（房地产）的评估所采用的价值类型通常情况下都是市场价值。

 国内对抵押房地产的价值也定义为市场价值。根据我国1999年发布的《中华人民共和国国家标准房地产估价规范》（GB/T50291一1999），“房地产抵押价值评估，应采用公开市场价值标准，可参照设定抵押权时的类似房地产的正常市场价格进行，但应在估价报告中说明未来市场变化风险和短期强制处分等因素对抵押价值的影响。”另外，2006年建设部、人民银行和银监会联合发布的《房地产抵押估价指导意见》中也指出，“房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。法定优先受偿款是指假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款，已抵押担保的债权数额，以及其他法定优先受偿款。”

 那么，什么是房地产的市场价值呢？美国估价学会（MAI）编写的《房地产估价》（第12版）一书对市场价值有如下描述“如果买卖双方是理性的、掌握充分的信息并以自身利益最大化为目标，同时假设双方均未受到不当的胁迫，则市场价值是某一特定的房地产权利在公平交易和完全竞争市场中已经停留了一段合理的时间后，最可能实现的价格，无论该价格是以现金、现金等价物还是其他明确界定的交易方式表示。”根据以上描述，市场价值是评估基准日内在符合市场价值定义的条件下，市场上能够合理形成的最可能价格。

 我国的《中华人民共和国国家标准房地产估价规范》（GB/T50291一1999）中对市场价值的定义是：“公开市场价值是指在公开市场上最可能形成的价格。采用公开市场价值标准时，要求评估的客观合理价格或价值应是公开市场价值。”

二、抵押贷款价值

 市场价值虽然长期以来为业界所认同，但对它的批评和质疑声也一直没有中断。特别是此次美国爆发的次贷危机中，一些估价机构和估价师滥用市场价值推高抵押房地产价值，使得为借款人提供担保的房地产价值出现人为的水涨船高，客观上促成了贷款危机的形成和最终爆发。痛定思痛，在因次贷危机而导致估价危机的背景下，一些金融机构和估价师开始关注在欧洲比较盛行的抵押贷款价值估价。

 什么是抵押贷款价值呢？根据《欧洲评估准则》中的准则六“出于银行信贷安全目的评估和与资产担保证券和/或抵押担保证券发行有关的评估”，抵押贷款价值是指评估者全面考虑资产长期维护情况、一般的和当地的市场行情、资产的当前用途和其它可能的用途等，通过谨慎地评价资产未来的市场销路，从而决定的资产价值。在评价抵押贷款价值时不应考虑投机因素。抵押贷款价值评估应该有透明和清楚的文件材料。

 可见，抵押贷款价值有不同于市场价值的三个显著特征：

 1、安全性

 抵押贷款价值以安全性为首要目标，这一特性是针对风险而言的。国际估价标准在定义说明中也强调指出不动产抵押贷款价值是风险评估的概念。因此，对于金融机构而言，抵押贷款价值似乎更有利于防范抵押房地产的价格风险。

 2、  保守性

 这一特性主要是针对不动产抵押价值评估操作而言。这一特征要求房地产估价师必须以谨慎的态度、保守的方式进行评估，确保稳定性和可持续性为基本原则，从而使抵押贷款价值不受市场价格和租金波动的影响（主要是市场价格和租金暂时上扬的影响）。

 3、  持续性

 市场价值反映的是公开市场上在某一时点存在的最可能实现的价格水平。而抵押贷款是一个较长期的具有一定确定性的商业行为，抵押贷款价值就需要充分考虑当前和未来的市场因素变化的影响以及由此带来的风险，并对未来出售的可能性进行估计和判断。市场价值会随着时间的变化而波动，但抵押贷款价值考虑的是不动产的稳定和持续性特征，在评估过程中，抵押贷款价值是一个抗波动的价值，它存续于整个贷款期，并不随着估价时点的变化而变化，因此它是一个通过谨慎评价而形成的某一时段的决策价值概念。

 可见，抵押贷款价值与市场价值是并列、独立的两个相关指标，共同服务于房地产经济的不同需要。对于房地产抵押贷款而言，抵押贷款价值占有更为突出的地位。抵押贷款价值的三个特性使得它在抵押贷款中具有更多的抗风险性。此次欧洲没有出现类似美国的次贷危机，既归功于欧洲人传统、保守的本性特征，也与欧洲估价师保守的抵押贷款价值估价有密切关系。

 三、金融危机对房地产估价师的启示

 通过以上对市场价值和抵押贷款价值的对比分析可知，无论采取何种价值，都应充分考虑抵押物价值的长期波动性和最终变现价值。我国目前定义的房地产抵押价值，只是市场价值在估价时点的一个减法计算，与抵押贷款价值概念是完全不同的。同时我国房地产估价师对市场价值和抵押评估报告用途的理解也很单一，往往局限于在某一个时点上给出一个价值结果，这种静态和单一的抵押价值估价对银行的贷后抵押物价值监控和最终可能的不良变现没有提供任何帮助。根据现实的经验，我国金融机构不良资产中经法院拍卖的房地产变现率普遍低于30%（单套住宅根据所在城市不同，有些会高于这一比例）。

 《国际估价标准》规定，估价师必须在市场环境下设定价值，并对影响抵押不动产的当前风险和未来风险进行评估。与国际准则相比，我们的市场价值评估缺少对风险的分析和判断，难以给银行提供可量化的风险评估。这一问题可能会在未来时间内长期存在。即使如此，房地产估价师在进行抵押价值评估时，也可以尝试采取以下方法来克服静态市场价值的局限。

 1、采用适当的估价方法。

 抵押贷款价值评估采用的评估方法也是通常使用的三大评估方法：市场法、收益法、成本法，其中收益法以预期原理为理论基础，能够体现资产的长期持续性，成本法运用替代原则进行成本累加，能够体现资产的安全性和评估的保守性，而市场法在抵押贷款价值评估中较受限制，除了受到比较案例数量较少的影响之外，还与抵押贷款价值的非市场价值性质有关。因此在考虑抵押估价时应首选收益法和成本法。

 2、限定最低权重比例。

 在估价方法选取的基础上，应明确安全性较高方法的最低权重比例（例如不低于30%），以提高估价结果的安全性。

 3、客观体现不利因素。

 对于抵押房地产存在的各种权利限制或者实物瑕疵，包括不限于低于市场租金的长期租约、户型不利、他项权利、变现的灵活性差等，要在估价中充分考虑，做相应的减值修正。

 4、剔除考虑投机因素。

 抵押贷款价值的计算过程基本与市场价值的计算过程一致，不同的是在参数的选取上存在差别，例如：运用收益法时，出于谨慎性考虑，抵押贷款价值的资本化率比市场价值的资本化率上调0.5%，在运营费用的估算相对于市场价值的计算更为保守一些，考虑未来空置率可能上升的情况等等。其目的就是剔除于估价时点发生的一些投机性因素对抵押物价值的影响，保持抵押贷款价值的稳定性。

 5、估价体现可持续性。

 由于抵押贷款价值核心是要考虑资产的长期持续性，并对资产的未来可出售性进行谨慎评估。这就要求估价师对时间的关注视角应扩展至整个贷款期间，以整个贷款期间内预期可以稳定实现的销售价格或收益为判定依据，并清楚地鉴别那些不具有持续性的当期市场现象。同时，所有的估价参数取值都要根据长期市场趋势来确定，而不应受任何短期因素的影响。我们可以借鉴美国估价准则，在抵押估价报告中列示估价结果的合理展示期。

 6、提供清算价值估价。

 清算价值是指资产在强制清算或强制变现的前提下，变现资产所能合理获得的价值。由于不良贷款的发生可能出现于贷款存续期间的任意时点，以估价时点为基准日计算清算价值可操作性较强，在报告中同时提交给银行，也便于银行提前预估抵押物的变现受偿率。