文/杜建国 汤爱华
前言：进入21世纪以来，以地球村为标志的全球经济一体化格局日益明显，全球资本、资产与生产技术要素的重新配置，带来世界政治经济格局重大而深刻的变化。在此时代背景下，作为房地产专业人士，我们应当建立全球视野，以更专业、更宽广的角度研究资产价值、研究经济发展。
本文系统梳理了中国和欧美主要发达经济体房地产（资产）专业资格的概念及内涵，采用对比研究的方法，分析其特点及优势，以期为我国从事房地产专业工作的人士提供一些有益借鉴。
一、中国房地产（资产）专业资格情况
中国大陆地区：房地产估价师、土地估价师、资产评估师、矿业权评估师、土地登记代理人、房地产经纪人、房地产策划师等；中国香港地区：香港测量师（HKIS）。下面就针对上述资格，从资质认证机构及基本状况、执业范围、基本规则及管理方式等方面进行简要梳理,具体内容如下：
（一）房地产估价师：
1、资质认证机构及基本情况：
中国房地产估价师与房地产经纪人学会（简称中房学），是全国性的房地产估价和经纪行业自律管理组织，由从事房地产估价和经纪活动的专业人士、机构及有关单位组成，依法对房地产估价和经纪行业进行自律管理。中房学现为国际测量师联合会（FIG）全权团体会员。前身是成立于1994年8月的中国房地产估价师学会，2004年7月变更为现名。
2、执业范围：房地产估价、房地产咨询以及与房地产估价有关的其他业务。
3、基本规则与管理方式：符合一定条件的人员通过全国房地产估价师执业资格考试或者资格认定、资格互认，取得房地产估价师执业资格，并按照执业管理制度要求进行注册，取得注册证书后，应当受聘于具有房地产估价机构资质的单位，方可在全国范围内开展与受聘单位业务范围相符的房地产估价活动。
国务院建设主管部门对全国注册估价师注册、执业活动实施统一监督管理。省、自治区、直辖市人民政府建设（房地产）主管部门对本行政区域内注册估价师的注册、执业活动实施监督管理。市、县、市辖区人民政府建设（房地产）主管部门对本行政区域内注册估价师的注册、执业活动实施监督管理。鼓励注册房地产估价师加入房地产估价行业组织，加强自律管理。
（二）土地估价师：
1、资质认证机构及基本情况：
中国土地估价师协会（简称中估协）于1994年5月经原国家土地管理局批准、民政部审核登记，在北京正式成立，是由具有土地估价资格、从事土地估价工作的组织和个人自愿结成，属于全国性的非营利性社会团体法人，业务主管部门为中华人民共和国国土资源部。
2、执业范围：对土地及其附着物、定着物的相关权利、权益的价格或者价值进行评测、判定、咨询。
3、基本规则与管理方式：符合一定条件的人员通过国家土地管理部门统一组织的土地估价师资格考试，合格者取得土地估价师资格，受聘于具有土地评估资格的合法机构，经通过为期两年的实践考核期，符合继续教育学时要求后，按照协会相关要求提供相关要件后申请办理初始注册登记。取得注册证书后，可独立承担土地估价业务，具备在土地评估报告中估价师签字的资格。土地估价师受理土地估价业务后，可以向当地土地管理部门申请查阅有关土地登记文件、存档的市场交易实例和有关的地价资料。同时亦有义务将本机构承接的地价评估结果及有关资料，报送评估对象所在地的市、县土地管理部门备案。
国土资源部组织全国土地估价师资格考试委员会，对土地估价师资格考试涉及的重大事项进行协调、决策。中国土地估价师协会在国土资源部业务主管部门的指导下，具体负责土地估价师考试、注册、继续教育的组织实施工作。
（三）资产评估师：
1、资质认证机构及基本情况：
中国资产评估协会成立于1993年12月，是资产评估行业的全国性自律组织，依法接受财政部和民政部的指导、监督。截至2005年底，有团体会员3500多个，个人会员29000多人。1995年，经外交部批准，代表中国资产评估行业加入了国际评估准则委员会；1999年当选为国际评估准则委员会常务理事，并成为其专业技术委员会的委员。2005年，经外交部批准，加入世界评估组织联合会并成为其常务理事。
2、执业范围：国家法律、行政法规规定的国有资产评估业务；接受委托的非国有资产评估业务；评估咨询和其他评估服务业务。执业范围几乎不受限制，包括不动产评估、机器设备评估、企业价值和无形资产评估、珠宝评估、矿业权评估等。
3、基本规则与管理方式：实行全国统一大纲、统一命题、统一组织的考试制度，符合一定条件的人员通过参加国家国有资产管理局和人事部共同组织的资产评估师资格考试，合格者取得资产评估师资格，并于三个月内到当地省级国有资产管理部门申请办理注册登记。取得注册证书后，在受聘的具有资产评估资格的合法机构从事资产评估业务，具备在资产评估报告中的估价师签字权。
注册资产评估师考试工作由人事部、财政部共同负责，日常工作委托中国注册会计师协会承担，具体考务工作委托人事部人事考试中心组织实施。中国资产评估协会在上述主管部门指导下，负责组织注册资产评估师及分专业全国统一考试；负责注册和会员等级管理；负责对执业资格、执业情况等进行检查监督；负责继续教育工作。
（四）矿业权评估师：
1、资质认证机构及基本情况：
中国矿业权评估师协会是经国务院批准，民政部批复成立的行业社团组织，于2006年3月24日在北京成立。现有执业单位会员134家，其中矿业权评估机构97家，储量评审机构37家。协会是由矿业权评估师、矿业权评估机构以及与其相关的矿产储量评估、矿山地质测量、矿产资源开发利用咨询等机构或人员自愿组成的非营利性行业自律组织，接受业务主管单位国土资源部、登记管理机关民政部的指导、监督。
2、执业范围：矿业权出让评估业务；矿业权转让评估业务；矿业权评估咨询；国土资源部规定的其它业务。
3、基本规则与管理方式：
矿业权评估师执业实行注册登记制度。国土资源部为矿业权评估师的注册管理机构。符合一定条件，取得矿业权评估师执业资格证书并经注册登记的人员，方可从事矿业权评估业务活动。矿业权评估师应受聘于一个矿业权评估机构。国家实行矿业权评估师执业资格制度，纳入专业技术执业资格制度的统一规划，由国家确认批准。
国土资源部负责矿业权评估师执业资格制度的组织实施工作；人事部负责矿业权评估师执业资格制度实施的指导、监督和检查。中国矿业权评估师协会根据授权，组织实施评估师执业资格考试、考核，进行评估师、评估机构注册登记和年检，开展评估师、从业人员业务培训和交流活动等。
（五）土地登记代理人：
1、资质认证机构及基本情况：
2014年2月26日，中国土地估价师协会第四届第十次会长办公会暨协会更名组建第一次领导机构工作会在北京召开，会议审议了《中国土地估价师与土地登记代理人协会”更名组建筹备方案》、《中国土地估价师与土地登记代理人协会章程》、《中国土地估价师与土地登记代理人协会会费管理办法》、《中国土地估价师与土地登记代理人协会机构注册管理办法》、《土地登记代理人执业登记管理办法》、《中国土地估价师与土地登记代理人协会会员会籍管理办法》和《土地登记代理人继续教育管理办法》。预示着土地登记代理人下一步将纳入中国土地估价师协会实行统一管理。
2、执业范围：土地登记代理业务。
3、基本规则与管理方式：
现行方式为：符合条件的人员参加土地登记代理人执业资格考试，考试合格后可取得土地登记代理人资格证书。人事部、国土资源部共同负责全国土地登记代理人职业资格制度的实施工作，证书全国范围有效，无需注册、继续教育。预计中土协接管后会进一步规范。
（六）房地产经纪人：
1、资质认证机构及基本情况：
同“房地产估价师”介绍。
2、执业范围：提供房地产信息咨询；居间代理经营活动。
3、基本规则与管理方式：
符合一定条件的人员经全国房地产经纪人执业资格考试合格者，经注册机构审核认定，取得房地产经纪人注册证，并定期参加由建设部委托中国房地产估价师与经纪人学会负责和组织安排的继续教育。
房地产经纪人执业资格实行全国统一考试制度，人事部负责审定考试科目、考试大纲和试题，会同建设部对考试进行检查、监督、指导和确定合格标准，组织实施各项考务工作。中国房地产估价师和经纪人学会受建设部委托具体负责注册、执业监督管理、继续教育等工作。
（七）房地产策划师：
1、资质认证机构及基本情况：
房地产策划师是由劳动和社会保障部于2005年3月确立的新职业，由劳动保障部职业技能鉴定中心负责职业标准的制定、技术指导、考试组织、鉴定、职业培训等工作。
2、执业范围：房地产项目的市场调研和咨询策划；整合设计、建设、营销、广告、服务等资源，制定策划方案；房地产项目的产品营销工作；房地产项目的运营工作。
3、基本规则与管理方式：本执业设四个等级，分别为：房地产策划员（国家职业资格四级）、助理房地产策划师（国家职业资格三级）、房地产策划师（国家职业资格二级）、高级房地产策划师（国家职业资格一级）。符合相应一定条件的人员可报考相应等级，考试合格后由国家劳动部颁发相应级别的“房地产策划师”国家职业资格等级证书。是目前从事房地产策划工作的唯一国家认可的标准，是从事房地产策划工作的准入证书。
（八）香港测量师（HKIS）：
1、 资质认证机构及基本情况：
香港测量师学会（HKIS）成立于1984年，是香港法定测量专业学会组织。截至2014年2月初，会员人数已达到8951人。
2、执业范围：产业测量（负责物业估值、买卖、楼宇租售及管理）；建筑测量（负责物业发展、楼宇的建造、保养及维修等）；土地测量（测量土地和规划地盘地界）；规划及发展；物业设置管理（负责物业管理）；工料测量（从事建筑合约管理及成本控制）。
3、基本规则与管理方式：
评估报告：格式分为评估报告、简要报告（估值证书）及意见函；评估依据为：《香港证券及期货条例》、《香港公司条例第三附表》、《香港土地条例》、《香港税收条例》、《香港建筑物条例》、《法庭指定的专家证人报告》、《香港房屋条例》；评估准则：要求会员必须遵守学会《房地产评估准则》；会员必须签署每一份报告；违反《准则》视为违反学会操守，需接受纪律调查。
会籍分为四级：名誉会员级、专业会员级、技术会员级、培训会员级。一般而言，大部份会员均须完成专业评核试计划才可成为会员。
二、欧美房地产专业资格情况
随着中国经济的高速增长和中国房地产市场的持续繁荣，许多欧美国家的房地产专业资格开始陆续进入中国，它们通过培训面试和资格互认等方式，在中国发展专业会员和设立分会。目前已进入中国的欧美房地产专业资格包括：英国皇家特许测量师（RICS）、英国特许房屋经理（CIH）、美国估价学会会员（MAI）、国际房地产咨询师（FIREC）、国际注册商业房地产投资师（CCIM）等。此外，日本不动产鉴定士、韩国不动产鉴定士、美国房地产经纪人等也逐渐为国内所了解。下面本文简要介绍已进入中国的专业资格：
（一）英国皇家特许测量师（RICS）：
1、资质认证机构及基本情况：
英国皇家特许测量师学会（RICS）成立于1868年，迄今已有140余年的历史，目前有14万多会员分布在全球146个国家；拥有400多个RICS认可的相关大学学位专业课程，每年发表超过500多份研究及公共政策评论报告，向会员提供覆盖17个专业领域和相关行业的最新发展趋势；得到了全球50多个地方性协会及联合团体的大力支持。是国际通用的执业资格，在欧美及澳洲被强制要求，在亚、非、中东及拉美大部分国家得到认可，在中国得到三大协会一致认可推广。在中国目前设有北京、上海、重庆三个办事处，拥有国内会员近1000人。
2、执业范围：涵盖评估、建造及工料测量、项目管理、管理咨询、商用物业、设施管理、规划与开发、测绘等17个领域。
3、基本规则与管理方式：
核心原则：诚信、高水平、促进公信力提升、平等尊敬、承担责任；《RICS估价标准》（红皮书）。
入会：拥有RICS认可的相关大学学位或专业资格，并有不少于十年的相关工作经验，可加盟成为英国皇家特许测量师学会（RICS）的会员（MRICS）。候选人需研习指定院校开设的RICS专业操守和专业胜任能力课程，提交相关的履历，其中包括候选人过去十年内，在专业领域中的个人发展、案例研究及参加‘持续专业发展项目(CPD)’ 的记录等，并最终通过专家小组的面试；保持会员资格：每年需缴纳一定会费，保持会员资格；资格提升：随着在行业内的资历、经验不断增长，可以申请获得取更高专业资格 (FRICS)。
（二）英国特许房屋经理（CIH）：
1、资质认证机构及基本情况：
英国特许房屋经理学会（CIH）成立于1916年，1984年获英皇颁授英国皇家特许称号，为注册慈善及非牟利团体，全球超过23000余名会员，分布于金融、大型连锁、产业投资、地产开发、设施管理、政府及研究机构。亚太分会是英国海外唯一分会。总部设于英国，亚太总部设在香港，并协助香港房屋署管理专业人员执业资格和行为规范。
2、执业范围：对项目开发、建设、运营及维护全过程进行协调与管理，致力于提升建筑物价值，并实现建筑资产价值最大化。
3、基本规则与管理方式：《CIH会员守则》中从对行业的责任、个人操守、自任雇主的会员应遵守得条例三个方面进行了规范。设有5个会员类别，包括会员及特许会员。入会一般需要经过提交学历资格文件、论文、专业会面三个阶段。
（三）美国估价学会会员（MAI）：
1、资质认证机构及基本情况：
美国估价学会（AI）成立于1932年，是美国房地产估价行业最有影响力的非政府组织，领导着美国房地产估价行业的发展。美国估价学会会员（MAI）是美国房地产估价师的最高荣誉称号。AI在世界各地拥有近23000名会员及92个分会。
2、执业范围：在美国估价师分为两种专业，一种称为居住物业估价师，另一种为其他物业估价师。房地产估价师必须遵守联邦和所在州的法律，在各州独立获取执照，除非另外取得其他州的从业执照，否则不能跨州执业，即没有全美国统一的房地产估价师执业资格。估价师主要为房地产买家和银行进行服务。对于买家而言，估价师为他们提供物业价值的专业意见，帮助他们了物业的市场价值；对于银行而言，其需要借助估价结果来确定贷款金额。
3、基本规则与管理方式：
房地产估价师必须在估价机构（法人）中执业，不能以个人名义执业，这一点与国内相同。估价机构（法人）必须定期购买执业保险，美国各种有专门的保险公司为估价机构提供保险产品和计划。美国的物业税课税价值不是根据房地产交易价格来进行，而是由政府自己单独完成或专门委托房地产估价机构来完成；美国倡导房地产估价人员持牌和许可制度，规定凡涉及与联邦政府有关的转移价值25万美元以上的房地产评估，要由持许可证的估价人来评估，与房地产抵押有关的估价一般也要有执照，但其它房地产评估没有要求一定要有牌照。
估价人员由高到低分为特许总估价师、特许住宅估价师、持牌房地产估价师和估价师助理牌照，分别允许不同的从业范围；各级牌照需修完相应时长的专业课程，并且，除估价助理无实践经验要求外，其他估价师要有2年全职房地产估价经验及相应的实践经验分数；牌照考试和发牌由州务部执照处组织核发，有效期两年，两年后需申请更新。考试内容由执照处会同州房地产理事会确定。（房地产估价理事会是房地产估价从业人员的行业管理组织）
（四）国际房地产咨询师（FIREC）：
1、资质认证机构及基本情况：
世界不动产联盟（FIABCI）是不动产行业的全球性组织。该组织于1949年在法国巴黎成立，是世界范围内不动产行业专业协会的联盟。目前在全世界共有65个国家分会，分为非洲、美洲、亚太地区、欧洲及近东地区四个区，会员总数约为200万个世界专业团体，其中4,100个会员为正式会员或特别会员(个人或企业会员)，全都直接参与世界不动产联盟的各项活动。
2、 执业范围：涉及不动产所有产业。
（五）国际注册商业房地产投资师（CCIM）：
1、资质认证机构及基本情况：
国际注册商业房地产投资师协会（CCIM）最早创立于1954年美国芝加哥，原名房地产物业交易师（CPE），1967年成为全美房地产经纪人协会的分支机构，1969年，CPE资格被重新命名为CCIM，即“国际注册商业房地产投资师”，1991年被赋予协会身份，2006年成立中国总会。在全球52个国家拥有2万多个房地产专业人士拥有此资格。
2、执业范围：从事的是在房地产整个领域对于可交易的房地产行为、交易环节所支持的技术环节。
3、基本规则与管理方式：
CCIM模式实际上是一个理性投资的综合体系，在财务分析、市场分析、租贷分析和投资分析四个领域提供科学系统的分析方法，同时，介绍市场操作的实际手段。更重要的一点是，打造CCIM成员高素质的职业道德规范。
一方面定位为职业资格培训，另一方面通过来自全球43个国家，17000多名会员的资源网络，为全球商业房地产合作搭建平台。
综上，本文分别列举了13种国内外与房地产相关的专业资格，其中中国8种、国外5种，并简要介绍了其发展历史、认证机构、执业范围和管理规则，由于笔者时间和能力有限，所述专业资格的类别和内容不够完整。但通过简单的对比分析可以看出，中外房地产专业资格的专业特征和服务范围虽各有特色，但总体而言比较类似，各国房地产专业人士在经济生活和房地产市场中都发挥着不可或缺的重要作用。
