文/征收评估咨询一部
华信地产自2000年成立至今，十余年来, 华信地产凭借着顶级的执业资质，专业精湛的技术实力，积累了在北京地区市属14个区县乃至全国范围内开展征收拆迁评估工作的经验，在业界赢得了良好的商业信誉和口碑。
本文仅对公司以往承接的北京市丰台区集体土地拆迁项目的评估工作，如:卢沟桥乡、花乡、南苑乡、长辛店镇的拆迁腾退评估工作，对该区拆迁评估工作方式和特点进行经验归纳总结，供客户和同行参考。本文主要围绕集体土地上宅基地腾退和企业拆迁两部分进行解析。
一、政策依据：
丰台区人民政府根据《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》（市政府令124号），制定出《北京市丰台区人民政府关于<北京市集体土地房屋拆迁管理办法>的实施意见》（丰政发）[2009]54号。
二、补偿标准分析：
1、宅基地腾退补偿标准
1）宅基地的认定
丰台区各乡镇的宅基地一般没有相关批示文件，或者仅能提供明确的四至和面积的翻建批单，因此宅基地的认定主要采用以下方式：在腾退项目前期，由评估公司或拆迁公司依据测量结果制作出CAD图，经过村委会腾退工作人员确定宅基地权属及面积，加盖村委会或乡规划科的公章进行认定（其中：对于1982年以后的宅基地最高不超过200平方米，对于1982年以前的宅基地最高不超过267平方米）。
2）宅基地区位补偿价的确定
宅基地区位补偿一般采取货币补偿和定向安置相结合的方式，其中货币补偿中的宅基地区位价由乡规划科和丰台区征地拆迁办公室共同确认，并经村委会代表大会通过，最终发布拆迁公告告知被拆迁人。
公式：宅基地区位补偿价=（当地普通住宅指导价-房屋重置成新价）*户均安置面积/户均宅基地面积
其中：当地普通住宅指导价由评估公司采用市场比较法确定普通住宅指导价，即类似房地产市场价格，房屋重置成新价为600元/平方米，户均安置面积标准为150平方米，户均宅基地面积按0.3亩（200平方米）计算。
3）评估补偿总价的确定
评估总价=宅基地区位补偿价+房屋重置成新价+装修、设备及附属物重置成新价
①对于宅基地区位补偿价，按照1982年这个时间点来分，没有明确宅基地批准时间的，一般都认定为1982年以前进行补偿。如遇特殊情况，需经由区级会议通过，并出具会议纪要或相关文件后，按照文件执行；
②对于1982年以前批准的宅基地最高认定267平方米，超过部分给予50%区位价补偿，超出部分的房屋给予房屋重置成新价补偿；
③对于1982年以后批准的宅基地最高认定200平方米，超过部分给予30%区位价补偿，超出部分的房屋给予房屋重置成新价补偿；
④对于房屋重置成新价和装修、设备及附属物一般按照《北京市房屋重置成新价评估技术标准》京国土房管拆【2003】808号进行据实评估，上述文件不涉及的项目可据实按照市场价格或者票据给予补偿。
2、集体土地企业拆迁补偿标准
1）位于丰台区四环路以外的企业，一般按照2300元/建筑平方米的补偿标准给予补偿，补偿标准包含停产停业损失补偿1000元/建筑平方米，重置成新价补偿1300元/建筑平方米，一般以区级会议通过后出具的会议纪要或相应文件为依据。补偿对象为村委会，村委会再按照评估报告责令企业搬迁，评估公司和拆迁公司给予政策支持，采用此补偿方式的主要有卢沟桥乡、花乡、南苑乡、长辛店镇；
2）位于丰台区三环至四环之间的企业，一般按照2725元/建筑平方米进行补偿，补偿标准包含停产停业损失补偿1500元/建筑平方米，重置成新价补偿1200元/建筑平方米，搬家补助25元/建筑平方米，一般以区级会议通过后出具的会议纪要或相应文件为依据；
3）对于位于三环附近的个别重点村改造项目，区里一般采用重大会议纪要方式规定按照市场价补偿，据实估价补偿标准基本达到3000元/建筑平方米，标准包括停产停业损失补偿1500元/建筑平方米，重置成新价补偿1500元/建筑平方米。例如丰台区卢沟桥乡西局村腾退，该项目属于北京市重点村改造项目，其周边的程庄子和丽泽商务区都仿照该政策。
三、实例解析
1、宅基地腾退补偿实例
以2010年北京市某自然村宅基地腾退项目为例：
1）采用定向安置补偿方式：该项目区政府补偿政策规定宅基地区位补偿价为11000元/平方米，村民回购楼房价格为5000元/平方米。
2）采用货币补偿方式：当地普通住宅指导价由评估公司确定，评估机构根据项目情况从周边市场选取了3个楼盘作为比较案例，按照市场比较法计算出可比实例价格为30761元/平方米，故当地普通住宅指导价为30761元/平方米，则：
宅基地区位补偿价 =（当地普通住宅指导价-房屋重置成新价）
×户均安置面积户均宅基地面积
=（30761-700）*150/200
=22546（元/平方米）
2、集体土地企业拆迁补偿
以某项目为例，该项目涉及40万平方米企业建筑面积，区政府召开了区级会议并制定了相应政策：企业拆迁补偿最高金额不高于2300元/平方米，其中停产停业损失补偿为800元/建筑平方米，停产停业补偿费800元/平方米。在实际动迁过程中，村里的企业房屋重置价一般均在1500元/建筑平方米左右，实际拆迁补偿总价均按照2300元/建筑平方米给予了补偿。
四、总结
由于各区县拆迁评估政策法规存在差异性，因此，我们在开展拆迁评估业务时，要对各区县政策进行深入学习和研究。本文旨在抛砖引玉，对从事丰台区拆迁评估项目的同行有所借鉴和帮助。
