文/王恒

 住宅房地产转让过程中买卖双方在办理产权过户手续时，需各自办理完税凭证。在交易过程中所涉及的税种有营业税、个人所得税、契税。而鉴于国家和地方针对房产政策，同样的住宅房屋根据房屋类型、是否已持有5年或者是否为家庭唯一住房，所涉及的税种和税率是不一样的；同时根据交易方式的不同，所涉及的税费也不一致，对此给众多买房人或出售人造成困惑。本文针对此现象对住宅房地产转让环节所涉及的税费进行说明。

 一、名词解释

 1、普通住房：指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅。高级公寓、别墅、度假村等不属于普通住宅。

 普通住房的认定标准如下（1）住宅小区建筑容积率在1.0（含1.0）以上；（2）单套建筑面积在140平方米(含140平方米)以下，并参考其实际成交价格确定；（3）实际成交价格原则上应当低于按本通知确定的所在区域住房平均交易单价或套总价的1.2倍。

 根据《北京市住房和城乡建设委员会 北京市财政局 北京市地方税务局 关于调整本市享受税收优惠政策普通住房平均交易价格有关问题的通知》（京建发〔2014〕382号）的规定，自2014年10月8日起，北京市享受优惠政策普通住房平均交易价格调整为按照本通知公布的全市住房平均交易单价或者套总价，结合区域调整系数确定。

 即：全市住房平均交易价格按照2013年度的单价每建筑平方米2.2万元、套总价260万元确定。区域调整系数为五环内1.5，五至六环之间1.2，六环以外0.9，区位调整系数按照《北京市享受优惠政策普通住房平均交易价格区位调整系数表》确定，具体如下：

 2014年本市享受税收优惠政策的普通住房价格

 2、家庭唯一生活用房：是指在同一省、自治区、直辖市范围内纳税人仅拥有一套住房，而纳税人如果有配偶，配偶名下需在同一区域内没有住房。

 二、交易方式对交易税费的影响

 交易方式可分为买卖、赠与、置换和继承四种方式,各种交易方式所涉及的税种如下：

 三、房屋类型对税种及税率的影响

 1、法律依据

 1)   《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》

 2)   《财政部 国家税务总局关于夫妻之间房屋土地权属变更有关契税政策的通知》【财税[2014]4号】

 3)   《财政部 国家税务总局 住房和城乡建设部关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》【财税[2010]94号】

 4)   《国家税务总局关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知》【国税发[2006]144号】

 5)   《北京市地方税务局关于个人转让住房个人所得税有关问题的公告》【北京市地方税务局2013年第15号】

 6)   《北京市地方税务局 北京市住房和城乡建设委员会关于进一步加强房地产市场调控有关税收问题的公告》【北京市地方税务局公告 2011年第5号】

 7)   《财政部国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》【财税[2008]137号】

 2、买卖方式

  卖房人所缴纳的税费

买房人所缴纳的税费

特殊事项说明：

 根据房源情况不同，房屋原值分别为：

 A.商品房：购置该房屋时实际支付的房价款及交纳的相关税费。

 B.自建住房：实际发生的建造费用及建造和取得产权时实际交纳的相关税费。

 C.经济适用房（含集资合作建房、安居工程住房）：原购房人实际支付的房价款及相关税费，以及按规定交纳的土地出让金。

 D.已购公有住房：原购公有住房标准面积按当地经济适用房价格计算的房价款，加上原购公有住房超标准面积实际支付的房价款以及按规定向财政部门（或原产权单位）交纳的所得收益及相关税费。

 已购公有住房是指城镇职工根据国家和县级（含县级）以上人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价（或标准价）购买的公有住房。

 经济适用房价格按县级（含县级）以上地方人民政府规定的标准确定。

 E.城镇拆迁安置住房：根据《城市房屋拆迁管理条例》（国务院令第305号）和《建设部关于印发〈城市房屋拆迁估价指导意见〉的通知》（建住房〔2003〕234号）等有关规定，其原值分别为：

  a房屋拆迁取得货币补偿后购置房屋的，为购置该房屋实际支付的房价款及交纳的相关税费；

  b房屋拆迁采取产权调换方式的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款及交纳的相关税费；

  c房屋拆迁采取产权调换方式，被拆迁人除取得所调换房屋，又取得部分货币补偿的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款和交纳的相关税费，减去货币补偿后的余额；

 d房屋拆迁采取产权调换方式，被拆迁人取得所调换房屋，又支付部分货币的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款，加上所支付的货币及交纳的相关税费。

 3、房屋无偿赠与（非继承）

 赠与方缴纳的税费：个人向他人无偿赠与不动产可办理营业税、土地增值税、个人所得说免税申请，但应当向税务机关提交房产所有人“赠与公证书”和受赠人“接受赠与公证书”，或持双方共同办理的“赠与合同公证书”。

 受赠与方缴纳的税费：按照税务机关核定的房屋价格全额征收契税（税率3%）。

 夫妻间名称变更属于特殊情况如下规定如下：在婚姻关系存续期间，房屋、土地权属原归夫妻一方所有，变更为夫妻双方共有或另一方所有的，或者房屋、土地权属原归夫妻双方共有，变更为其中一方所有的，或者房屋、土地权属原归夫妻双方共有，双方约定、变更共有份额的，免征契税。

 4、房屋继承（遗产处分）

 继承人缴纳的税费：继承人可办理营业税、土地增值税、个人所得税和契税免税申请，但应当向税务机关提交 “继承权公证书”，属于遗嘱人处分不动产的应提交“遗嘱公证书”和“遗嘱继承权公证书”或“接受遗赠公证书”。

 5、房屋置换

 置换双方需按照置换房屋价值差额缴纳营业税；同时按照所取得房屋价值全额缴纳契税（税率3%）。