文/武疆敏 朱威
物流地产，是经营专业现代化物流设施的载体，是房地产开发企业根据物流企业客户需要，选择一个合适的地点，投资和建设企业业务发展所需的现代物流设施。物流地产项目开发企业要求建立与物流客户紧密合作关系，通过地产产权有偿转让、租赁及物业服务等方式提供专业的物流房地产经营业务内容，经营项目主要包括有支持业务相关的物业和配套设施。物流地产的最大特点是收益来源稳定，投资回收期长，但其对开发商的物流运营管理能力要求很高。
一、物流地产兴起的原因
由于传统物流地产的投资回报远不如住宅、商业及写字楼项目，我国房地产商们先前并未对其予以重视，而近几年，物流地产却迎来了一个发展的小高峰，分析其原因，主要有以下四点：
1、电子商务产业的发展带来了对物流地产的持续增长需求。
近几年，中国的电子商务在以惊人的速度爆发式增长，这给物流业带来旺盛的需求刺激，从阿里巴巴“双十一”销售额的增长便能看出这种“刺激”的效果。据悉，阿里巴巴2014年11月11日的交易额为571亿元，当天产生的包裹量达到2.78亿个，而2010年11月11日产生的包裹量仅为1000万件。
另据统计，2014年全国快递业务量完成140亿件，首次超过美国，跃居世界第一;快递最高日处理量超过1亿件，同比增长52%。中国快递业务量从10亿件增至100亿件仅用了8年时间，截至2014年11月，全国快递累计业务量已经连续45个月同比平均增幅超过50%。
2、原有物流地产发展水平落后和发展空间不平衡，不足以支撑日益旺盛的物流需求。
需求大幅提升的同时，也对物流行业的发展水平提出更高的要求。而物流地产作为物流链条的一个重要组成部分，其发展水平较美国等发达国家还有明显差距。
有报告显示，中国现有的5.5亿平方米的物流仓储设施中能达到国际化标准的不足2%，这些达标的仓储存量仅相当于美国波士顿一个城市的水平，且其中60%还是位于一线城市。
3、国家各级政府对物流产业及物流地产的大力支持、扶持。
强劲的市场刚需加上仓储存量的短缺，无疑是物流地产蓬勃发展的强大推动力。与此同时，国家也从政策层面不断鼓励物流产业及与之配套的物流地产的发展。
2009年3月，国务院印发《物流业调整和振兴计划》之后，物流业快速发展，产业发展水平不断提升。全国各地区、各部门积极行动、密切配合，出台多项政策措施支持物流业调整振兴。国家发改委会同有关部门制定了《落实物流业调整和振兴规划部门分工方案》，建立了由33个部门参加的物流业调整振兴规划实施工作小组，统筹协调落实物流业调整和振兴规划实施中的有关问题。
2012年2月份，财政部、国家税务总局联合发布《关于物流企业大宗商品仓储设施用地城镇土地使用税政策的通知》，对物流企业自有的(包括自用和出租)大宗商品仓储设施用地，按所属土地等级适用税额标准的50%计征城镇土地使用税。
2014年9月，国务院印发《物流业发展中长期规划(2014-2020年)》，《规划》明确了物流业的发展方向，并将推动物流仓储朝着专业化、智能化的方向快速前进。
各地方政府也在减轻物流企业税收负担，完善大宗商品仓储设施用地的土地使用税政策，科学制定物流园区发展规划，对纳入规划的物流园区用地给予重点保障，支持将工业企业旧厂房、仓库和存量土地资源用于发展物流业等方面出台了很多的支持及扶持政策。
4、住宅、商业等传统高收益地产市场的日趋饱和和日益积累的投资风险促使一部分地产商走多元化经营的转型发展之路。
随着国家对住宅建设用地供应、住宅开发过程、房价管控力度的不断加强，传统以住宅为主的房地产企业面临巨大的经营压力和市场挑战。而与此同时，国内现有专业的物流仓储设施供应却远不能满足市场需求，导致仓库租金持续走高。物流地产的发展潜力吸引了一部分开发商先行转型进军该领域：
（1）平安不动产
2014年4月22日，平安集团旗下平安不动产从领盛投资管理购得一位于四川成都建筑面积约9万平方米的物流仓储物业，正式涉足物流地产圈。
（2）万科集团
万科在涉足购物中心、社区商业、入股徽商银行、筹建儿童医院、涉猎养老地产后，2014年5月16日，万科签约河北廊坊万庄生态新城项目进军物流地产。
（3）雨润集团
雨润集团凭借着自己农产品加工的主业优势，以建设农副产品采购中心和物流中心为名，在全国各地低价拿地。大多数物流采购中心占地都超过3000亩。
这些地产集团纷纷将物流地产作为多元化经营的一个方向，一方面看中了物流地产稳定、长期的租金收益，可规避住宅地产目前的高风险，另一方面也在于相比购物中心、酒店，物流地产的土地成本低、投资强度小。
二、物流产业现状和物流地产的发展空间
1、物流产业发展现状
2013年中国GDP总量达到56.9万亿元，其中第三产业生产总值占比增至46.1%，首次超过第二产业，作为第三产业的重要组成部分，物流业在经济发展过程中发挥着越来越重要的作用。2013年，全国物流业增加值3.9万亿元，同比增长8.5%；全国社会物流总额为197.8万亿元，同比增长9.5%。
2014年中国GDP总量达到63.65亿元，全国物流业增加值4.21万亿元，同比增长8%；全国社会物流总额为210万亿元，同比增长11.5%。
2、物流地产的发展空间
物流业的发展带动了物流地产的发展，虽然我国物流地产经过近几年的快速发展，在部分区域已经初步呈现供大于求的局面，但是在一些产业后发地区、一线城市等区域，物流地产依然存在较大投资潜力。
(1) 承接产业转移和产业后发地区的投资机遇
随着我国加快产业结构调整的步伐和新一届政府着力打造丝绸之路经济带和长江经济带，以及我国大力实施新一轮对外开放，在我国中西部地区尤其是在长江经济带和丝绸之路经济带沿线城市，产业将迎来规模化扩张的新机遇，加上沿海地区的产业转移，这些城市的产业物流需求将快速增长，为这些产业提供配套服务的物流地产将出现新的投资机遇。
(2)一线城市满足电商发展和城市生活需要的投资潜力
伴随着电子商务的飞速发展，我国商贸流通模式发生了较大变革，传统的实体店现货交易模式受到较大冲击，网络购物市场份额快速提高，带来了物流模式的巨大变革，一线城市在电子商务发展中由于人口规模较大，市场增长潜力较大，同时一线城市也扮演着区域电子商务分拨配送中心的角色，在一线城市满足电商发展需要的物流地产投资潜力巨大。此外，随着交通压力的不断增大，传统的配送模式亟待变革，在一线城市城郊结合部布局满足城市生活所需物资共同配送的物流地产需求较为强烈，这也是未来一线城市物流地产的重点投资领域。
(3)以物流环境营造实现产业扩张发展的投资领域
在我国经济和产业后发地区尤其是在我国中西部地区，单纯依托资源禀赋和产业基础很难实现产业扩张，亟待探寻一种新的产业发展模式即通过以物流为核心的产业发展环境营造实现该区域的产业扩张，进而带动物流需求的增长，借此契机配套发展物流地产。在我国中西部地区成都和重庆为了实现外向型产业发展，前期在国际航线开通、国际铁路集装箱班列开行方面给予了大量扶持，营造了满足电子产品面向全球快速分拨的国际物流服务体系，带动了以电子产品为核心的外向型产业的跨越式发展，通过产业的集聚配套形成了为外向型产业提供服务的综合保税区、国际物流园区等物流基础设施，其成功经验可供我国经济和产业后发地区借鉴，这也是我国物流地产未来重点的投资领域。
三、物流地产的开发运营模式
目前国内物流地产的开发运营模式主要有四种：
1、地产商作主导,租售给物流商并代其管理。即房地产开发商是开发投资的主体,开发商选地建成相关物流设施后,再转租给物流企业。日常物流业务由物流公司操作,房地产开发商只是负责投资开发和物业管理。这种模式的优点是更有效地帮助物流企业客户管理资金、降低成本,提高企业的核心竞争力。缺点是对于小规模的物流企业而言,租金成本可能过高。
2、物流商自有地产,自己经营管理。即物流企业是相关物流设施投资建设的主体,建成后也是自己经营,自己管理。优点是可以节省一部分租金,而且物业的折旧费用可以享受到税收减免的好处。缺点就是管理水平可能比较低、非专业化,同时需要占用大量的资金,运营成本比较高,而且由于建设上的非专业性,建设成本可能较高。
3、地产、物流商直接合作经营。即物流商、地产商通过成立项目公司或协议、合同等其他契约方式共同出资、合作经营,各自发挥自己相关领域的优势,对于项目建成后的收益按照协议分享同时共担风险。这种模式的优点是可以发挥地产商在拿地、设施建设等方面的优势,同时发挥物流商在物流效率设计、物流运营方面的优势,实现物流商和地产商的共赢。但是缺点在于双方前期面临信用风险,同时在后期利益分配问题、风险分担上可能出现矛盾。?
4、由第三方牵头,联系物流商和地产商。即通过第三方将物流商和地产商各自的资源进行整合,同时对物流商和地产商的资格、实力进行审查,确保强强联合。物业建成后由第三方中介组织负责对管理企业进行招标,而企业收益也由第三方代为审查并根据协议分配。这种模式优点是充分利用了独立第三方的审查,从而避免了物流商和地产商的信用风险,同时避免了后期产生的矛盾。但是这种模式对于第三方的要求很高,而且要求中介市场有较高的行业自律,同时需要社会信用档案的支持。
四、物流地产的发展展望
我国物流地产的发展方兴未艾，物流地产的规划建设、投资运营是一个系统工程，涉及政府部门较多、关联的产业也较为广泛，各级政府、行业协会、相关企业应加强沟通协调，共同促进物流地产的发展。伴随着我国产业结构调整、商贸流通模式变革和新一轮对外开放，未来我国物流地产还有较大发展空间，构建功能集约化、作业效率高效化、管理精细化的物流基础设施体系是未来物流地产的发展方向，他承载着服务城市、区域经济、产业发展和生产生活的重任，也必将成为地方经济发展的助推器。
