不动产估价行业是伴随着我国土地使用制度改革而产生并发展起来的，已有近二十年的历史。在发展的过程中，始终坚持服务于市场经济建设和国有企业改制、服务于土地使用制度改革与土地市场建设，已成为我国市场经济体系中一个重要的不动产中介行业。党的十八届三中、四中全会以来，我国各项深化改革正在有条不紊地进行，涉及到土地管理领域的非常多，对不动产估价行业的需求越来越多。
（一） 经济体制改革的需要
党的十八届三中全会提出，“紧紧围绕使市场在资源配置中起决定性作用深化经济体制改革，坚持和完善基本经济制度，加快完善现代市场体系、宏观调控体系、开放型经济体系，加快转变经济发展方式，加快建设创新型国家，推动经济更有效率、更加公平、更可持续发展”。在基本经济制度下，改革的一个重要方向就是加快完善现代市场体系，包括建设统一开放、竞争有序的市场体系、建立公平开放透明的市场规则、完善主要由市场决定价格的机制、建立城乡统一的建设用地市场、完善金融市场体系等。其中就涉及城乡统一建设用地市场，国有土地二级市场等方面的任务,改革刚刚开始，土地市场的完善需要不动产估价师发挥作用。
同时，加快发展服务业是推进经济结构调整、产业结构优化升级的重大任务。《国务院关于印发服务业发展“十二五”规划的通知》国发〔2012〕62号强调，要把推动服务业大发展作为产业结构优化升级的战略重点，营造有利于服务业发展的政策和体制环境。大力推进城镇化建设，是扩大内需的最大潜力，是未来中国经济增长的推动力，也是不动产估价行业的服务方向。国家“十二五”规划纲要指出，加强和改善房地产市场调控，加强市场监管，规范房地产市场秩序，促进房地产市场健康发展。培育和规范住房租赁市场，引导住房合理消费。引导房地产估价、房地产经纪、不动产评估和登记代理机构规模化、专业化发展。不动产评估机构规模化、专业化发展，进一步推动经济结构调整，需要一批专业人士才能实现。
（二） 土地使用制度改革的需要
土地制度是国家的基础性制度。党的十八届三中全会对深化土地管理制度改革提出了新的要求，明确了农村土地制度改革的方向和任务，2014年12月2日中央全面深化改革领导小组第七次会议审议的《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》,强调坚持土地公有制性质不改变、耕地红线不突破、农民利益不受损三条底线，在试点基础上有序推进。2015年2月27日全国人大常委会经表决，决定授权国务院在北京市大兴区等三十三个试点县（市、区）行政区域，暂时调整实施土地管理法、城市房地产管理法关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地管理制度的有关规定。中央对农村土地制度改革慎之又慎，这更说明需要有一批有相当水平的专业人员服务于新形势下的改革，对不动产估价行业专业化提出了更高的要求和新的挑战。
（三） 政府宏观调控的需要
不动产估价行业在国土资源管理参与宏观调控中发挥了重大作用。从1999开始的城市地价动态监测，涉及全国 105个主要城市、6个省、四个重点经济区，覆盖建成区面积超过全国地级以上城市建成区面积的70%。全国几千名估价师参与其中，每季度发布一次成果指标，成果纳入国家经济社会统计基础数据，成为国土资源统计制度的重要组成部分，多次被国务院宏观经济分析报告引用，为中央及地方各级政府的宏观调控与管理，为社会公众的地价信息需求提供科学、准确的地价信息服务。
《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条规定基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格应当定期确定并公布。《 国务院关于加强国有土地资产管理的通知 》国发《([2001]15号)要求市县人民政府要依法定期确定,公布当地的基准地价和标定地价,切实加强地价管理。凡尚未确定基准地价的市,县,要按照法律法规规定和统一标准,尽快评估确定;已经确定基准地价的市,县,要根据土地市场的变化情况,及时更新要根据基准地价和标定地价,制定协议出让最低标准。基准地价,协议出让土地最低价标准一经确定,必须严格执行并向社会公开。基准地价每3年应全面更新一次。以上工作都是不动产估价师在完成。
（四） 深化国企改革的需要
在过去的20多年，不动产估价全面参与、有力配合了国有企业改革，尤其是在中石油、中石化、中国联通、中国电信、中国移动通信等特大型集团公司的改制中，不动产估价在显化国有资产、促进国有经济战略性调整、防止土地资产流失等方面发挥了重要作用。
十八大”进一步强调两个领域对我国经济社会发展的至关重要性：一是国家重点产业结构调整，二是国有经济战略调整。前者涉及企业并购重组和利用市场手段实现转型升级；后者涉及深化国有企业改革，健全国有资本有进有退、合理流动机制，促进国有资本向关系国家安全和国民经济命脉的重要行业和关键领域集中。所有这些，都为不动产估价行业提供高质量的专业服务提供了良好的发展机遇。《公司法》规定“股东可以用货币出资，也可以用实物、工业产权、非专利技术、土地使用权作价出资。对作为出资的实物、工业产权、非专利技术或者土地使用权，必须进行评估作价，核实财产，不得高估或者低估作价”，这也明确了不动产估价是深化国企改革和土地使用权作价出资的程序。
不动产的价格是权益价格，内涵复杂，我国土地所有权与使用权分开，更增加了不动产评估的技术难度。不动产估价需要专业化的知识体系，评估参数的选择、技术路线的确定、评估方法的运用、参考案例和不同技术参数的选取等都对评估结果影响重大。过去几年发生的涉及土地的有关国有资产流失、国有土地交易价格显失公平等问题，恰恰是非不动产估价人员对专业性重视不够产生的。
（五） 金融机构
土地抵押是企业融资的重要担保手段。2013中国国土资源公报显示，截至2013年底，84个重点城市处于抵押状态的土地面积为40.39万公顷，抵押贷款总额7.76万亿元，同比分别增长15.8%和30.4%。全年土地抵押面积净增5.33万公顷，抵押贷款净增1.77万亿元。不动产估价师出具的抵押评估报告在其中发挥了重要的作用。
国务院办公厅《关于金融服务“三农”发展的若干意见》（国办发〔2014〕17号）指出，在严格遵守《国务院关于清理整顿各类交易场所切实防范金融风险的决定》（国发〔2011〕38号）的前提下，探索推进农村产权交易市场建设，积极培育不动产评估、资产评估等中介组织，建设具有国内外影响力的农产品交易中心。金融机构服务“三农”发展更加需要不动产估价师的参与服务。
（六） 其他市场领域的需求
随着社会主义市场经济体系的完善和相关体制机制改革的不断深入，除了国企改制、金融、土地和房地产市场等传统领域外，不动产估价还逐步涉及到了税收、司法仲裁、证券相关业务等多个领域。这表明市场有现实需要，因此，不动产估价行业才得以发展，队伍不断壮大，已成为我国市场经济体系中一支重要的中介力量。而且，各地在深入贯彻落实十八届三中全会精神，推动农村土地管理制度改革和农村集体经营性建设用地入市、农地流转、建立城乡统一土地市场等进程中，也需要不动产估价行业提供专业服务。
不动产估价已成为企业和个人保护利益，实现权益的重要一环。随着土地出让招、拍、挂制度的完善，土地及房地产抵押贷款评估、土地及房地产转让价格评估乃至农用地入股、合资、流转等价格评估在不断增加，不动产评估的社会功能将日益显现，普通老百姓越来越需要不动产估价师提供专业服务，国家《物权法》出台后更是如此，不动产统一登记制度的建立和推动，更是不能缺少不动产估价这一重要专业技术服务。
作者介绍：聂燕军
资深土地估价师、注册房地产估价师、全国房地产经纪人、产权经纪人，美国估价师（MAI）、英国皇家特许测量师（MRICS）、香港地产代理人，高级经济师、EMBA。中国土地估价师与土地登记代理人协会副秘书长，中国房地产估价师和房地产经纪人学会理事，《北京估价师》杂志副主任，北京市房地产法学会副秘书长、北京市法学会理事、北京土地学会土地价格与估价委员会秘书长。
1997年进入北京市国土资源和房屋管理局价格评估所，从事房地产估价行业管理和实务工作。2012年8月进入北京华信房地产评估有限公司，担任公司董事、副总裁。
