文/王恒

《城镇土地分等定级规程》（GB/T 18507-2014）和《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2014）国家技术标准已经公开发布，并于2014年12月1日起实施。2015年3月18日国土资源部办公厅发布《关于实施〈城镇土地分等定级规程〉和〈城镇土地估价规程〉有关问题的通知》（国土资厅发〔2015〕12号），通知要求各地严格按规程制定、更新并公布基准地价，加强宗地地价评估管理，严格执行出让地价评估的有关规定。

《城镇土地估价规程》作为土地估价师开展评估业务时最重要的技术规范，规程的更新与变化直接影响到了《土地估价报告》的格式与评估方法的应用，下文着重说明新《城镇土地估价规程》在估价实务中的变化，希望对估价人员业务的开展起到一定的借鉴。

一、基准地价系数修正法的调整

新规程中基准地价系数修正法、路线价法和标定地价系数修正法共同被纳入到公示地价系数修正法中。同时新规程增加了基准地价系数修正法的适用范围，指出“基准地价系数修正法可用于政府已公布基准地价，具有完备的基准地价修正体系的区域，且涉及国有土地资产处置或土地资产抵押时；所采用的基准地价应具有现势性，待估宗地的估价期日距基准地价的期日一般不超过3年”。

而估价人员所关注的基准地价更新频率问题在新规程中也有了规定，即更新频率不得低于每3年一次，每隔6年应进行一次全面更新。同时国土资厅发〔2015〕12号也明确说明基准地价每3年应全面更新一次，超过6年未全面更新的，在土地估价报告中不再使用基准地价系数修正法，不能以网格等形式借助计算机信息系统实时更新基准地价。

由此可见,在新规程下，如果某地区仅有基准地价表而体系不完备的，或基准日相差6年以上，那么估价人员对该地区土地的评估不应采用基准地价系数修正法。同时应注意如果估价期日距基准地价期日超过3年而不足6年时，这些地区所涉及的国有土地资产处置或土地资产抵押评估，应谨慎选择使用基准地价系数修正法。

二、市场比较法的调整

市场比较法在估价应用中最为常用，最能体现土地市场价值水平，也在新规程中调整的最少，仅是在2001版规程的基础上加以完善。

1、基本公式的完善

新规程中市场比较法基本公式增加了“宗地使用年期修正”的内容，具体变化如下：

2、比较案例的确定要求

新规程规定了比较实例数量应达到3个以上（含3个），且估价期日距比较实例的交易日原则上不超过3年。同时强调了比较实例与待估宗地条件的相似性要大于差异性，同时非正常交易实例如可修正为正常交易案例的亦可选用。

3、个别因素修正中强调了容积率的修正

针对市场比较法中个别因素修正，新规程增加了容积率对地价的影响，同时指出当容积率对地价影响较大时应单独修正。

4、提出了其他因素修正

新规程提出在“交易情况修正”、“估价期日修正”、“区域因素修正”、“个别因素修正”和“土地使用年期修正”的基础上增加了“其他因素修正”的环节，但同时提出了其他因素修正需经过充分调查和专家论证的要求。

三、成本逼近法的调整

成本逼近法作为新开发土地或土地市场欠发育、少有交易地区或类似土地价格评估的方法，新规程仅是结合现行法律、法规对各项费用的用语进行了修改，并无实质改变。但成本逼近法在估价业务中使用比较广泛，但也容易产生错误，下面进行几点说明：

1、土地取得费

土地取得费的确定应按有关规定，依据待估宗地所在区域政府规定的相关标准，以应当支付的区域客观费用确定，也就是说土地取得费应为当地土地实际发生的客观水平。例如某地政府公布实施了征地区片价，该文件作为该区域政府规定的相关标准，评估报告中并不能直接引用其结果作为土地取得费的取值，估价人员还需调查该区域实际发生的征收补偿安置费用发生的情况，分析实际发生与政府文件的区别，从而确定该区域土地取得费。进一步理解为估价人员在估价中不能采用部分城市所发布实施的征地最低保护价。

2、各项税费

新旧规程中各项税费的组成均包括征地管理费，但2014年12月23日财政部和国家发展改革委联合下发《关于取消、停征和免征一批行政事业性收费的通知》（财税[2014]101号），通知指出自2015年1月1日起取消征收征地管理费。

同时根据《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》的要求“国家或地方从土地出让收入或土地出让收益中计提（安排）的各类专项资金，包括农业土地开发资金、国有土地收益基金、农田水利建设资金、教育资全、保障性安居工性资金等，以及新增建设用地土地有偿使用费，不得计入土地成本”。

上述两点需要估价人员在确定各项税费时加以注意。

四、剩余法的调整

剩余法最直观的调整在于名称的调整，新规程取消了“假设开发法”的称呼，同时新规程将“评估现有不动产中所含土地价格”与“评估待开发土地的价格”分别进行了规定，并完善了对“评估现有不动产中所含土地价格”的规定。

1、评估现有不动产中所含土地价格

（1）强调了不动产交易价格应为客观交易价格，可以采用市场比较法或收益还原法确定。

（2）进一步明确了房屋现值的确定

房屋现值应根据估价期日同类建筑物的建造成本费用扣减房屋的物理、经济和功能折旧的方法确定，可以采用房屋重置价乘以房屋成新度或房屋重置价减房屋折旧总额的公式进行计算。

（3）注意事项

评估现有不动产中所含土地价格时需注意待估宗地的设定使用年期与不动产交易价格对应的年期之间的差别并进行使用年限修正。

2、评估待开发土地的价格

（1）开发完成后不动产总价的确定

在评估待开发土地价格的时候，测算开发完成后的不动产总价不再考虑未来房地产的变化趋势，仅考虑在评估期日的价值。

（2）开发成本的确定

而在测算开发成本时新规程强调了开发建设期间所发生的客观费用的综合，而非老规程所规定的“一切费用的总和”。

五、收益还原法的调整

新规程中针对收益还原法的调整较大，下面逐一进行说明：

1、年总收益的确定

除了要合理确定利用土地取得持续性客观年收益外（包括租金收入和押金收入等），还应考虑客观闲置造成的损失。

2、年总费用的确定

针对不动产出租情况，新规程在确定土地年总费用时取消了房屋年折旧费。

3、房屋折旧年限的确定

新规程结合了物权法相关要求，增加了房屋折旧的规定，即当房屋经济寿命早于设定土地使用权年期时，应按照房屋经济寿命确定折旧年限并合理估算剩余年期的土地价格；当房屋经济寿命晚于设定土地使用权年限时，应按照土地使用权期限确定折旧年限，并合理估算房屋余值。

4、收益还原法计算公式的调整

在原有“土地纯收益流量每年固定不变”、“土地纯收益流量每年按等差级数递增或递减”和“土地纯收益流量每年按某个固定的比率递增或递减”4种类型的基础上增加了“已知未来若干年后的土地价格”，具体情况请各位估价同仁详见规程第46页“附录A”。

六、不同用途土地价格评估注意事项的调整

待估宗地用途的设定因参照GB/T21010-2007中二级类进行细化，因此新规程对各土地用途的称呼进行了调整。

1、住宅用地

住宅用地价格评估的技术要点新增了评估已售公房、经济适用房等保障性住房的用地价格时所需注意事项，即需要注意该类住房与商品住房用地间存在的权益差别及其对土地价格的影响。

住宅用地方法的选用根据土地位置的差别、开发程度的差别进行了区分，即在首选市场比较法时，剩余法可以作为辅助方法，而对于中心城区的住宅用地不宜采用成本逼近法。

2、工矿仓储用地

评估技术要点指出当评估同一区域内多宗待估宗地，可选择某一至两宗代表宗地进行评估，其他宗地价格再进行个别因素修正；同时对于空置或低效利用的工业仓储用地以及位于城镇中心区非工业规划区范围的存量工矿仓储用地评估，应根据估价目的的不同在合法的前提下考虑土地的最有效利用方向。

3、商服用地

评估技术要点指在评估低效使用的商服用地时应注意遵循最有效利用原则；在评估分摊的商服用地时应注意空间位置差异对分摊土地价格的影响。

由于不同的商业利用类型其价格影响因素差异较大，因此在评估时估价人员应根据土地的细分用途选择影响地价的因素并进行重点分析。

七、不同权利土地价格的评估注意事项的调整

新规程在原有承租土地使用权、划拨土地使用权、有限定条件的土地使用权、土地租赁权、地役权的基础上增加了出让土地使用权、授权经营土地使用权、作价出资（入股）土地使用权的说明，本文重点阐述划拨土地使用权评估技术要点的调整。

新规程取消了“划拨土地使用权价格与土地使用权出让金之和为出让土地使用权价格”的概念。因此在评估划拨土地使用权时可以通过收益还原法、市场比较法、剩余法、成本逼近法和公示地价系数修正法进行评估，但需要考虑出让土地使用权与划拨土地使用权之间权利差别对价格的影响。因此建议采用市场比较法评估时选择划拨土地比较案例；采用成本逼近法时可以不考虑土地增值收益；采用收益还原法时考虑划拨土地收益与出让土地收益的差异，确定还原率时还应考虑划拨土地处置限制和使用行业限制的影响；采用剩余法时需要考虑划拨土地上不动产销售受限所带来的影响。

同时新规程也指出通过评估出让土地使用权价格扣减土地增值的方法测算划拨土地价格的思路，但是该思路在确定土地增值时应科学合理。

八、地价定义的调整

土地估价报告一般格式在封皮和一些用语上进行了调整，但最大的变化应为地价定义的确定。以往估价人员在进行地价定义时重点确认开发程度、用途、估价期日、使用年期、某种利用状况等因素的描述。而新规程则在此基础上提出了“某种权利特征下的土地使用权（或包括其他内容）的价格”，也就是说评估结果不再是千篇一律的市场价格，估价人员可以评估某一特定交易双方或交易情况下的价格，因此土地估价亦更加灵活。

作者介绍：王恒

注册土地估价师、注册房地产估价师、北京市房地产经纪人，现担任华信地产土地评估经纪部总经理职务，同时也担任多家机构外部评审专家。