文/郝强李珊珊
随着城市化的不断发展，土地招拍挂出让市场出现了不同的溢价。如何在各土地竞争者中，在保障土地利润的前提下竞得地块，就成为了房地产开发商最关注的问题。本文以出让地块的最可能摘牌价格及影响因子进行简单的分析与测算，为开发商了解可能的土地摘牌价格提供相关参考。
一、 土地摘牌价格动态分析基础
（一）土地摘牌价格的构成
土地取得成本=土地摘牌价格+地下政府出让收益+土地契税
土地摘牌价格=土地审计成本+地上土地政府出让收益+溢价额
（溢价额=土地摘牌价格-土地挂牌底价，土地溢价率=（土地摘牌价格-土地挂牌底价）/土地挂牌底价×100%）
当土地审计成本和地上土地政府出让收益一定时，即土地挂牌底价一定时，溢价率越大，土地摘牌价格越高，反之，土地摘牌价格越低。
（二）土地摘牌价格相关分析方法
针对土地摘牌价格动态变化分析，可以采用不确定分析法中的盈亏平衡分析法和敏感性分析法。
1、盈亏平衡分析法
盈亏平衡分析法：是在完全竞争或垄断竞争的市场条件下，研究投资项目产品成本、产销量与盈利的平衡关系的方法。
在土地摘牌价格的动态分析过程中，当预测开发完成后房地产总售价等于房地产的总投资额，即开发利润为0时，其房地产开发完成后总销售收入和房地产开发总投资额必处在一个盈亏平衡点上。其土地摘牌价格可认为是一定房地产总售价条件下的最高值。当房地产开发完成后总售价一定时，房地产总投资额越低，开发利润越高，反之，开发利润越低。
2、敏感性分析法
敏感性分析法：是指从众多不确定性因素中找出对投资项目经济效益指标有重要影响的敏感性因素，并分析、测算其对项目经济效益指标的影响程度和敏感性程度，进而判断项目承受风险能力的一种不确定性分析方法。
敏感性分析法分类：单因素敏感性分析和多因素敏感分析。单因素敏感性分析是敏感性分析的最基本方法，在分析时首先假设各因素之间相互独立，然后每次只考虑一项不确定性因素的变化而其他不确定性因素保持不变时，项目财务评价指标的变化情况。多因素敏感分析法是分析两个或两个以上的不确定因素同时发生变化时，对财务评价指标的影响。
在土地摘牌价格的动态分析过程中，房地产开发完成后的同一物业类型的物业档次、装修档次和设施设备状况均为影响其房地产总售价的可变动因子，具体表现为建筑物的建安成本，在其他状况不变的前提下，房地产物业档次越高、装修档次越高、设施设备越齐全越先进，其售价相对越高，反之，其售价相对越低。而作为影响房地产总投资额的变动因子——溢价率，在其他状况不变的前提下，溢价率越高，房地产总投资额越高。敏感性分析法就是定性定量的分析各种变动因子的变化所引起的开发利润的变化状况。
二、土地摘牌价格动态分析过程
（一）成本法测算房地产总投资额，分析可变因子的变化与影响
首先，根据项目的具体情况，测算房地产总投资额。
其次，根据近几年房地产市场状况，预测项目开发完成后的房地产总售价（住宅、商业、办公、车库等物业类型均可）。
最后，根据开发利润=房地产开发完成后总售价-房地产总投资额，求取溢价率和未来开发完成后房地产总售价在合理的变化范围内同时变化时所对应的开发利润。具体分析过程如下：
1、测算不同溢价率条件下房地产总投资额
（1）在土地溢价率为0的前提下，根据公式：房地产总投资额=土地取得成本+建设成本+管理费用+销售费用+销售税费+利息，得出房地产总投资额。
其中，建安成本是根据房地产未来开发完成后的相同物业的物业档次、装修档次、设施设备完备和先进状况进行合理的取值。
（2）测算出不同溢价率条件下，房地产总投资额。
2、测算房地产未来开发完成后总售价
价值时点：项目未来开发完成后的时点。
预测房地产开发完成后各物业类型的客观市场总价。并在客观市场价格基础上进行适当的上浮和下浮，作敏感性分析。（其中，客观市场销售总价根据房地产近几年市场售价状况进行预测分析得出。）
注：房地产总售价包括地上和地下部分，若待挂牌土地存在一些入市条件(如:存在回迁还建成本价格或限定价格的保障性住房等)，其销售总价要减去相应的回迁成本价格损失，得出项目的实际售价。
3、测算房地产开发利润
根据，房地产开发利润=房地产未来开发完成后总售价-房地产总投资额，得出在一定建安成本条件下，不同溢价率和开发利润对应的土地摘牌价格状况。
4、成本法测算总投资额法成果
根据项目的具体情况，分析溢价率和房地产售价影响因素同时变化对房地产开发项目经济效益指标的影响程度和敏感性程度，进而判断项目承受风险的能力，便于开发商进行土地使用权取得的决策。
成本法测算总投资额，可以根据项目的具体情况得出不同溢价率和不同售价条件下的房地产开发利润和该开发利润下对应的可能的土地摘牌价格，同时可以得出摘牌价格受溢价率和影响售价的变化因子的影响程度。
（二）土地溢价率分析，了解其与土地摘牌价格的联系
1、溢价率分析的必要性
根据土地招拍挂市场状况，土地在成交时，往往会比土地招拍挂底价高，即出现溢价。在房地产未来开发完成后总售价一定且影响房地产总投资额其他因素不变的状况下，土地溢价率越高，其房地产总投资额越多，相应开发利润越少。分析项目地块可能的溢价率状况，可以较准确地预测项目的土地取得成本，为开发商的决策行为提供相应参考。
2、溢价率分析的具体的过程
溢价率分析是通过分析项目所在区域同类用途土地溢价状况，得出项目宗地可能的一个溢价率，进而得出项目土地可能的摘牌价格。各区域可依据具体的土地溢价状况进行相应的数据调整。本次仅以北京市城六区商业金融用地土地溢价状况为例，进行说明。
根据北京市土地整理储备中心的统计数据显示：
截至2015年9月29日，北京市土地共成功交易69宗，其中城六区共成交29宗，朝阳区共6宗、其中商业2宗，丰台区共8宗、其中商业3宗，海淀区共15宗、商业1宗，朝阳区以22757.65元/平方米的平均楼面单价居于榜首，之后依次为海淀区20853.00元/平方米、丰台区20332.66元/平方米。2015年前三季度北京市土地交易数量及面积受供地节奏的影响较去年相比明显下降，但土地成交均价与去年全年均价相比增加了7%，仍处于较高水平。
2015年北京市经营性用地成交面积及金额较去年同期明显下降（分别下降39%和33%），但与其他年份相比，成交金额仍处较高水平。成交经营性用地的平均溢价率为30%，较2014年同期（38%）下降8个百分点。其中，商服用地平均溢价率13%，同比下降35个百分点。朝阳区成交溢价率为38%、海淀区成交溢价率为34%。
2013-2015年北京市城六区内成交的商业金融用地总溢价率为46.61%（注：由于北京市城六区内个别商业金融用地交易时其挂牌起始价较高，受开发商拿地时较为谨慎或其他因素影响，成交案例中有以起始价成交的现象，因此此类地块溢价率为0%，不在测算范围内，总溢价率仅作为参考数据。）。2013-2015年北京市城六区商业金融用地平均成交楼面地价为15542元/平方米，处于较高水平，说明开发商对北京市城六区内的商业金融用地拿地意愿依旧强烈。
3、溢价率分析成果
分析近几年北京市招拍挂土地交易市场溢价率和近三年城六区商业金融用地土地交易溢价率，其受项目地块的区位、交易年份等因素影响不尽相同，商业金融用地土地交易溢价率保持较高水平。从2013-2015年商业金融用地土地溢价率来看，其溢价率主要分布在40%-50%之间，故可以选取其成交价格的区间溢价率，根据土地招拍挂入市底价及项目所在区位条件，推算得出土地最可能的摘牌价格。
溢价率分析法是通过对实际交易的土地的溢价状况进行统计、分析、研究，得出区域土地溢价状况，根据项目的具体开发条件和状况，得出其土地可能的溢价率，最后根据预测的溢价率状况，得出项目土地的可能摘牌价格，与成本法测算总投资额法的结果进行对比研究，最终分析得出最可能的土地摘牌价。
需要指出的是，成本法测算总投资额法中土地溢价率是土地挂牌底价基础上可能上浮的价格百分比；而溢价率分析法中溢价率是指土地市场实际成交价格在挂牌底价基础上测算出的上浮比率。二者测算方法不同，但内涵一致。
