文/郭海悦

2015年，我国房地产市场一改2014年的颓势，成交供应纷纷开始回暖，政策主要以“稳增量，去库存”为主，通过多轮护市政策促进房地产市场回暖。北京作为坚持限购的一线城市，积极响应中央的号召，通过分类调控、积极落地宏观利好政策等措施促使北京房地产市场健康平稳的发展。

一、2015年北京市房地产政策综述

【1、营业税免征期五变二】

2015年3月30日，财政部、国家税务总局提出，个人购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税，免征期限由5年下调为2年，进一步加快二手房流通速度，活跃市场。未来中央将更注重房地产长效机制建立健全，使市场供需关系更趋良性。

【2、330新政利好楼市】

2015年3月30日，中国人民银行、住建部、银监会联合发布《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》，宣布二套房商业贷款从此前的7成首付降低为4成首付。新政后，对楼市改善性需求的释放有很大的促进作用，一定程度稳定住房消费市场。

【3、2015年5次降准降息】

金融信贷政策积极调整改善房地产运行环境。2015年央行进行了5次降息降准，在多次降息后利率已达历史最低点。若以100万的房贷计算，最终少还利息约10余万元，为房地产去库存带来了重大利好。

【4、通州行政副中心确立】

2015年7月，北京市政府正式确定通州区为行政副中心，分解首都功能。消息公布后，通州房价一路飙升，个别项目甚至上涨近一倍。为此，全国首个针对某个城市一个区的限购政策出台，也被称为历史最严限购令，政府及时推出“限购令”遏制了房价，才使得通州楼市降温。

【5、公积金二套首付降至20%】

2015年8月31日，公积金二套最低首付款降至20%。针对改善型需求的持续放宽是第五轮楼市宽松的主要特点，从外籍购房宽松，到公积金二套首付降低到历史最低，都体现了房地产政策刺激将继续升级。同时公积金利率也在下降，进一步刺激住房需求。另外，在北京缴存公积金可在外省市购房、申请贷款，只需缴存人向其开户管理部申请开具缴存证明即可。多项政策联合发力改善市场环境，房地产市场开始逐步回暖。

【6、棚改项目全面启动】

住建部在改善住房民生问题方面，要求加快推进棚户区改造、保障房建设、启动村庄规划等措施，改善群众居住条件、增加消费和投资，促进经济增长，保持房地产市场平稳健康发展，同时推广部分存量商品房转为公租房和安置房的举措，进一步去化市场库存。北京市政府积极响应，全面加快棚户区改造步伐，推进113个棚改项目全面启动实施。

【7、习大大喊话去库存】

  今年“十三五规划”，习大大首提房地产，喊话去库存，提出要化解房地产库存，促进房地产持续健康发展,引导调控城市规模。此后，关于降息、松绑、农民进城买房、利息抵税等关键词纷纷见诸报端。

【8、不动产登记2017年可查】

  今年8月，国土部明确不动产登记信息平台将实现对国家、省、市、县四级登记信息实时共享。同时披露了我国建立不动产登记信息平台的时间表，2017年基本建成覆盖全国的不动产登记信息平台的总体部署。

二、房地产市场状况

2015年北京市房地产市场趋暖，量价齐升。从成交均价来看，北京2015年房价再创新高；从供需关系来看，北京去化状况明显，初现供不应求；从成交结构来看，鉴于供地结构特征，北京新建商品房住宅市场进入了豪宅化、郊区化特征；在新房供应紧缺的背景下，2015年北京楼市另一大鲜明特点即是二手房成交热度超过新房；房企回归北京，抢地趋势明显，地王成为常态。

1、成交量方面

根据数据显示，2015年1-12月，北京市商品房销售面积达1682.44万平方米，销售金额累计人民币3918.60亿元，分别比上年同期增长16%和35%。尤其是7月份，销售面积和销售额均创下了全年最高位。

图1:2015年1-12月份北京市商品房销售状况 数据来源：CREIS中指数据

1-12月份，商品住宅（不含保障性住房）销售面积967.69万平方米，同比上升31%，销售额2623.84亿元，同比上升41%；写字楼销售面积238.46万平方米，同比上升39%，销售额678.67亿元，同比上升50%；商业销售面积112.5万平方米，同比上升2%，销售额270.15亿元，同比上升7%。商品住宅成交量占商品房总体成交量比重最大，达到57.5%。利好的政策环境支持了住宅销售的增长趋势。相比之下，写字楼市场在第三、四季度销售逐渐转好，尤其是12月销售面积和销售额达到全年最高；商业用房成交量同比上升幅度较小，受商业零售市场整体环境的影响，今年商业用房总体销售遇冷。

2、成交均价方面

从成交均价来看，北京市1-12月份商品房成交均价为23291元/平方米，同比上升17%。具体来看，1-12月份商品房成交均价总体呈上涨趋势，12月份商品房均价最高达25541元/平方米，2月份受春节影响，为年内近几月最低点。

北京市1-12月份商品住宅成交均价为27114元/平方米，同比上升8%；写字楼成交均价为28461元/平方米，同比上升8%；商业成交均价为22428元/平方米，同比上升7%。

图2:2015年1-12月份北京市各用途房地产成交均价、同比及环比 数据来源：CREIS中指数据

3、房地产区域市场结构

1-12月份北京市商品房成交量排名前五的区域是通州区、朝阳区、大兴区、房山区、昌平区，共占总成交量的58%。通州区受北京市行政职能迁入影响，促成了消费者的购房需求，2015年成交套数最高为26576套，同比增长46%；延庆区和石景山区商品房成交较冷的地区，今年的成交量较去年同期翻倍增加，高达835%和395%；西城区、海淀区、丰台区、门头沟区和平谷区商品房成交量上年同期增加一倍左右，东城区、崇文区、朝阳区、宣武区、房山区、大兴区、怀柔区出现了成交量同比下降的现象，其余区域同比变化不大。同样，五大成交主力区域的成交金额占比高达57%。

图3:2015年1-12月份北京市商品房区域成交套数与同比  数据来源：CREIS中指数据

除中心城东城区房价涨幅最高86%，目前北京近郊和远郊的10个行政区中，房价涨幅最高的当属大兴和怀柔区，分别为25%和32%。这得益于北京南城计划中，对城市配套的大幅倾斜。地铁4号线规划，未来还将有新机场线待建，大兴已经成为北京交通最发达的近郊区。产业方面，亦庄开发区与承接大北京产业转移的固安工业园区，高新技术人才纷纷落户南城，催高房价。近年来，怀柔新城的发展也开始初具规模。京承高速与京密高速将怀柔与北京市区紧密地连接起来，使得半小时通达成为可能， S6号线与M15号线实现连接，成为怀柔新城发展的一大动脉。同时，怀柔区在教育、医疗、酒店、商业配套等方面的建设突飞猛进，步入快速发展通道，带动了怀柔楼市一批高品质项目的崛起。

三、房企业绩

2015年北京市商品房项目数据统计，开发企业销售金额方面，北京首都开发股份有限公司以213.44亿元高居榜首，万科企业股份有限公司紧随其后，销售金额为161.52亿元，排名第三的是中国铁建地产，销售金额为127.17亿元。

表1：2015年1-12月北京房企销售额排行榜

土地市场方面，总体来看，随着北京市土地供应大幅减少，以及全国房地产形势继续分化，三、四线城市投资风险增高，外省市房地产开发企业及大型房地产企业对北京市的优质地块特别是优质的住宅和商业/办公土地拿地意愿依旧非常强烈。面粉贵于面包的状况使得一些中小房企不得不放弃。综合北京市国土资源局网站数据显示，截至12月底，今年通过招拍挂方式在北京拿地排名前5名的房企是，华润置地、首开股份、保利地产、北龙湖地产和招商地产。

四、2015年北京市房地产市场形势总结

2015年以来，在中央定调稳增长、调结构、促消费的背景下，利好政策陆续出台，营造了宽松的市场环境。2015年房地产市场正式进入政策宽松期，不但给予了开发商拿地的信心，也有效刺激了市场需求释放。北京房地产市场总体回暖，量价齐增，但开发投资方面表现乏力。商品住宅仍然是促进商品房销售增长的主要助力。

伴随着供应不断减少，北京土地市场的需求却在日益增加，大型房企战线回缩，外地房企大举进京，使得北京住宅用地呈现出明显的供不应求状况，因此大多数“上拍”的宅地均引发争抢，甚至昌平北七家、大兴瀛海、顺义仁和这类六环附近的郊区县均出现楼面价3万以上的地块出现，高价地范围出现广泛外延。

五、2016年北京市房地产市场展望

鉴于北京土地市场火热、供不应求初显、市场进入存量房时代，预计2016年，北京新建商品房的供应和成交有望进一步下行，但房价上涨动力十足。

1、从政策大环境来看，2016年政策红利将延续。虽然侧重于全国性的政策，但具有楼市风向标的北京也将明显受益于政策利好。

2、从土地市场来看，虽然地王不完全等同于未来市场售价，但面粉贵于面包，将直接影响周边房价和市场预期。北京2016年的土地市场仍将延续高地价态势。

3、在严防“大城市病”，确定城市边界的背景下，北京的供地紧缩也将成为常态，供需关系也将助推北京房价继续上行。

4、在高地价的背景下，2015北京的土地市场成交中，高达26宗楼面价超过3万元的地块，也就是说，北京未来的新房将多是单价近10万的高端项目，高端项目的集中入市也将助推北京商品房价结构性上涨。五环内住宅泛豪宅化，高端住宅去化压力增大。

5、在二手房销量超过新房的北京，在新房地价较高，需求旺盛、资金充足的背景下，北京二手房价格上涨可期。

6、北京市场开发商的竞争，尤其是豪宅项目开发商的竞争将更激烈，利润也将进一步被压缩。

虽然政策大环境向好，北京2016年楼市政策存趋紧可能，包括严格执行限购政策，收紧高端楼盘的预算证审批，调节土地出让方式，以防止地王频现。虽然针对市场的政策趋紧，但部分限制性的楼市政策，诸如放松企业债发行限制，降低门槛，改善开发企业资金环境等稳定房地产投资政策将趋松。

 作者介绍：郭海悦

土地资源管理学学士，2013年入职北京华信房地产评估有限公司，现任房地产评估咨询二部项目经理。