文/王勇
自2016年2月18日，西城区最大棚改项目——白纸坊棚户区项目启动“预签征收补偿协议”，改造项目包括“光源里”、“菜园街及枣林南里”两个项目，涉及居民5600多户，3月19日因超过了85%的比例，光源里征收项目进入正式启动阶段。截至4月27日，北京华信房地产评估有限公司承接的光源里项目签约率已接近97%。
一、项目背景
光源里和菜园街及枣林南里地区，房屋多为上世纪五十年代建成的平房及危旧楼房，存在结构简易、房屋拥挤、居民人口密度大、流动人口多、市政设施不齐全、设施老化等问题。广大群众通过电话、信函、上访以及人大代表、政协委员提案等多种形式，强烈要求改善居住条件。为了真实了解群众意愿，区委区政府组织对该地区开展了前期征收改建意见征询工作。根据征询结果，光源里区域内2172户产籍户中96.04%的住户均要求对该地区房屋进行改造。
为响应群众呼声，实现区域内广大群众的居住改善愿望，根据《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》精神，西城区委区政府专门成立了“光源里棚户区改造项目指挥部”负责本项目的具体组织实施工作，故2015年6月10日上午，西城区在菜园街及枣林南里、光源里同时张贴暂行公告，宣告启动两个成片棚改区改造项目。
二、项目实施进程
2015年6月10日张贴暂行公告
2015年7月2日确定房地产评估机构
2015年7月10日评估机构下户评估登记
2016年2月18日正式启动预签约，当天共完成1461户预签约，签约率68.4%
2016年3月18日居民预签约率为90.03%，单位产权预签约率93.41%
2016年3月19日张贴《北京市西城区人民政府房屋征收决定》，进入实质征收阶段
三、政策及评估依据
1、《国有土地上房屋征收与补偿条例》（中华人民共和国国务院令第590号）
2、《北京市国有土地上房屋征收与补偿实施意见》（京政发[2011]27号）
3、《国有土地上房屋征收评估办法》（建房〔2011〕77号）
4、《关于国有土地上房屋征收与补偿中有关事项的通知》（京建法〔2012〕19号）
5、《北京市旧城区改建房屋征收实施意见》（京建发〔2013〕450号）
6、北京市房屋重置成新价评估技术标准》（京国土房管拆[2003]808号）
四、补偿办法简析
（一）居民住宅征收补偿
1、被征收人的认定
（1）被征收房屋的所有权人。
（2）公有房屋所有权人在规定期限内按照房改政策进行售房，公房承租人购房后确认为被征收人。
2、被征收房屋的认定
（1）被征收房屋用途的认定，按照房屋所有权证记载的用途确定。房屋所有权证没有记载用途的，按照规划部门批准的用途确定。
（2）被征收房屋建筑面积的认定，按照房屋所有权证记载的建筑面积确定。房屋征收范围内已按照房改政策出售的公房，尚未取得房屋所有权证的，建筑面积按照房改售房合同标明的建筑面积确定。
（3）征收范围内的违法建筑和超过批准期限的临时建筑不予补偿。
3、住宅房屋的征收补偿补助办法
被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。
（1）货币补偿
被征收人选择货币补偿的，由征收人按照公开选定的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定，给予被征收人房屋价值补偿。
选择货币补偿的被征收人可享受综合困难补助、平房、简易楼住宅困难补助及住房困难家庭补助，同时可申请购买定向安置房。
（2）产权调换
被征收人选择房屋产权调换的，征收人提供改建地段的房屋用于产权调换，被征收人可以选择按市场评估价格计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价；也可以选择回迁安置。
4、其他补偿、补助、奖励
（二）非住宅房屋征收补偿
被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。
1、货币补偿
被征收人选择货币补偿的，由征收人按照公开选定的房地产价格评估机构的评估结果，给予被征收人房屋价值补偿。
2、产权调换
（1）此次征收提供了在改建地段建设的非住宅房屋用于产权调换。
（2）以被征收房屋建筑面积为标准，按“征一还一”的原则对被征收人进行安置。
（3）被征收人选择房屋产权调换的，征收人与被征收人按市场评估价格计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。
3、其他补偿、补助
（三）预签房屋征收补偿协议及征收决定
在预签征收补偿协议期限内，签订征收补偿协议的达到本次房屋征收范围内生效比例（85%）时，西城区人民政府依法做出征收决定，进入正式签约期。
如在预签征收补偿协议期限内，签订征收补偿协议的未达到本次房屋征收范围内生效比例（85%），本项目征收工作终止。
五、征收补偿实例
（一）居民征收补偿实例
以某户居民住宅征收补偿为例
1、货币补偿
本项目可获得货币补偿包括但不限于：
a、拆迁评估价款
b、综合困难补助
c、住宅困难补助
d、住房困难家庭补助
e、不购买定向安置房补助
f、搬迁费
g、临时安置费
h、提前搬迁奖
i、工程配合奖
j、无自建房或者自行拆除自建房的奖励
k、超过预签协议生效比例奖
2、产权调换补偿
回迁房面积按平房、简易楼房、成套楼房等不同类型进行折算回迁面积，例如征收房屋为平房的，原建筑面积增加15平方米附属面积后，按成套建筑面积区间与相对应的回迁房屋选房面积区间予以安置，即安置面积≥（原建筑面积+15）×1.5。其他货币化的补偿包括但不限于：
a、搬迁费
b、临时安置费
c、提前搬迁奖
d、工程配合奖
e、无自建房或者自行拆除自建房的奖励
f、超过预签协议生效比例奖
（二）企业征收补偿实例
以某户企业征收补偿为例
1、货币补偿
被征收人选择货币补偿的，其房屋价值补偿由评估服务机构进行评估，此外还获得搬家费及一次性停产停业损失补偿费。
2、产权调换
以被征收房屋建筑面积为标准，按“征一还一”的原则对被征收人进行安置，征收人与被征收人按市场评估价格计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价，此外还获得搬家费及一次性停产停业损失补偿费。
六、总结分享
历经北京市首个预征收项目（西城区百万庄项目），在光源里棚户区改造项目承接之初，承蒙甲方委以重任，由我公司作为本项目的评估牵头单位，对项目的整体技术标准、技术方案、咨询顾问、协调机制包括单位产相关单位的谈判进行把控。通过以往项目的成功经验，并结合本地区本项目的特点，我公司工作人员克服各种困难，展现专业优势，发挥专业特长，解决传统问题，发现并解决新问题，工作中产生新思路，开创新模式。工作人员发扬不畏吃苦、真抓实干、迎难而上的精诚合作精神，通过公司上至总裁、下至评估人员的通力配合，自项目启动以来，各项工作已卓见成效，得到区委区政府相关领导、征收办、建设单位及相关合作机构的认可。我们将继续以此为鞭策，发挥我们的专业优势、敬业精神，为这一棚改民生工程全力以赴。
随着北京市棚户区改造工作的全面铺开，2016年北京市计划改造3.5万户，其中白纸坊项目（包含光源里、菜园街及枣林南里）涉及5600户，是北京市西城区2016年最大的棚户区改造项目。截止发稿2016年4月27日，整体项目已接近95%的签约率，如此高效的签约，这为全市乃至其他地区起到示范作用。
其成功之处，总结如下：
1、区委区政府十分重视，主管领导多次到现场参与协调及政策研究；
2、项目实施单位的科学组织、分工明确、按时协调解决各类问题，让各环节工作能顺利开展；
3、服务机构包括评估机构及拆迁服务机构的专业及密切配合，各工作团队的尽力拼搏，保证了工作的顺利推进；
4、补偿方案科学合理、透明公正，项目宗旨深入民心，从而获绝大多数被征收人的支持，保证了项目的成功实施。
作者介绍：王勇
工程管理学学士，注册房地产估价师，2013年入职北京华信房地产评估有限公司，现任征收评估咨询二部副总经理。
