——以北京市某医院住宅用途房地产搬迁补偿价格咨询评估项目为例

文/朱威

批判性分析是RICS(英国皇家特许测量师)的职业素质的基本要求，它指的是我们检查自己所获信息并在这种检查的基础之上进行批判和决策的过程。当我们批判性地分析问题时，会确定问题，检视事实，分析假设，酌情其他因素并最终确定支持或反对一项观点的理由。用这样的思维方式，审视我们的评估项目，有利于估价人员在批判的过程中提高自己。本文将介绍如何在评估项目中进行批判性分析。

一、项目背景情况介绍

1、项目评估目的：

受单位委托对其下属的某医院住宅用途房地产（以下简称估价对象）搬迁补偿价格进行咨询评估，其咨询估价目的是为委托方了解估价对象房地产搬迁补偿价格提供参考依据。

2、项目基本情况：

估价对象位于东二环内，估价对象房屋共计4幢，总建筑面积为92.92平方米（均为平房），土地用途为住宅，土地使用权类型为国有划拨，分摊的国有土地使用权面积为未测绘。

建筑物基本情况：

3、项目完成情况：

自接受委托后，通过多次参与委托方针对该项目的专题协调会议，充分了解了项目背景及项目目的，依据会议精神并结合评估规范的相关规定提出了多种方案供决策使用，最终在充分遵循合法原则、最高最佳使用原则的基础上形成了估价咨询意见，较为圆满完成了委托服务内容。

二、项目中的角色

1、项目角色：

在此次项目中本人的角色为主笔估价师，全程主持了项目评估的前期、中期及后期的工作，多次参与委托方针对该项目的专题协调会议并根据会议内容需要提供专业咨询意见，并最终出具估价咨询报告。

2、提供估价咨询服务：

针对估价对象的现状情况并结合评估目的，向委托方提供多种评估方案及咨询建议，以确定最终项目评估方案及评估成果。

三、项目中面临的问题

1、估价方法选择过程中的难度；

（1）基本估价方法介绍：

根据中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》中关于估价方法的规定在房地产估价过程中可以运用的估价方法包括：市场法、收益法、成本法、假设开发法。其中主要方法介绍如下：

市场法：选取一定数量的可比实例，将它们与估价对象进行比较，根据其间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价值或价格的方法。

收益法：预测估价对象的未来收益，利用报酬率或资本化率、收益乘数将未来收益转换为价值得到估价对象价值或价格的方法。

成本法：测算估价对象在价值时点的重置成本或重建成本和折旧，将重置成本或重建成本减去折旧得到估价对象价值或价格的方法。

假设开发法：求得估价对象后续开发的必要支出及折现率或后续开发的必要支出及应得利润和开发完成后的价值，将开发完成后的价值和后续开发的必要支出折现到价值时点后相减，或将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润得到估价对象价值或价格的方法。

（2）评估方法分析

根据上述估价方法的介绍，结合本次估价对象的用途及评估目的，对估价对象作适用的估价方法分析如下：

市场法：估价对象为住宅用途的平房，区域内无同类型物业交易可比实例，因此不适宜选用市场法作为估价方法；

收益法：同时估价对象为老式平房住宅，生活居住条件较差，租金收入较低，收益法测算结果较低，因此不适宜选用收益法作为估价方法；

假设开发法：估价对象作为已建成房地产，且短期内不会进行同类用途的再开发，且假设开发法主要用于对在建工程类房地产的估价，因此不适宜选用假设开发法作为估价方法；

成本法：估价对象可以采用房地产重新开发建设的方式计算成本价值，但如何能准确反映其土地客观价值水平是成本法使用过程当中的核心。

590号文件方法：该方法是依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》(国务院令第590号)的相关使用规定确定评估结果，原则上可以采用上述方法。

2、如何才能体现出估价对象真正的市场价值

本次估价对象地处东二环内东直门区域，位置极其优越，该区域土地价格及房地产交易价格均为北京市相关交易价格前列，因此在评估过程中如何才能体现出估价对象真正的价值，能够充分反映出市场需求和供给所能够最终实现的价值水平是本次评估的关键问题。

四、用能力和经验提出的解决方案

1、可选方案

通过上述项目情况的分析可以看出，此次评估的关键问题是需要选定出合法、适用、有效的评估方法，因此针对该情况我们对几类可以选用的评估方法再次进行了深入研究并拟定本次拟选用的方案：

方案一：成本法

方案二：590号文件方法

2、可选方案优缺点分析

（1）方案一：成本法

（2）方案二：590号文件方法

3、可选方案的确定

（1）方案一：成本法放弃原因

A．估价对象现状作为平房住宅，土地开发强度与区域规划不符，采用房地产重新开发建设的方式计算成本价值已不能体现出估价对象的客观房地产市场价值（尤其土地价值的客观体现）；

B．作为住宅物业在模拟其开发过程测算时，不宜搜集到客观、准确的资料进行成本核算，如采用成本法测算结果则会同市场客观价格水平存在较大偏差。

（2）方案二：590号文件方法放弃原因

A．区域商品房档次相差较大，价格差距较大，何种类似的商品房作为判断平均价格的依据存在较大分歧。

B．该方法其房地产价值测算为区片定价，不能客观反映出估价对象所在区域地块真实价值水平，从而导致整体估价结果偏离估价对象市场价格水平。

（3）方案三：多种方法结合确定其价格水平

A．估价对象现状作为拟搬迁的土地一级开发项目，在其可比范围内存在一定数量的同类性项目入市招拍挂案例，因此可以通过市场法测算估价对象入市底价，并在此基础上进行扣减修正最终测算出贴近市场价值的房地产客观价值；

B．通过模拟土地一级开发入市地价价格构成，运用假设开发法推导测算公式，准确的剥离入市底价其他构成条件，最终求取出估价对象的客观市场价值；

C．一定程度上考虑到了本项目未来开发方向，使最终测算成果更具准确性及可操作性。

五、项目结果

经过多方面比较及平衡，认为：本项目将多种方法结合的方案作为确定估价对象房地产价值的方法，其既最大限度的反映估价对象所处核心区域的价格水平，又满足估价原则中合法原则能够合理、合法、充分的运用估价方法，最终使得委托方、权利人及其他关联方的权利及利益能够得到合法、合理的主张及维护。

六、批判性分析所获的经验教训

1、重视市场研究

只有在充分了解市场的基础上进行分析，才有可能获得一个合法、合理、客观的解决方案，从而避免本本主义、形式主义的无效、低效工作，因此市场研究是方案确定最基础的环节。

2、换位思考、充分沟通理解委托目的，制定合理的评估方案

如何成功的承接和完成一个项目的核心在于估价师是否能够充分的理解委托目的以及是否能够深入的了解项目的背景。

就本项目来看，如果只是单单看项目本身的状况或许在选择方法时并不存在很大难度，完全可以程序化的采用排除法而最终选用成本法及590号文件方法对估价对象进行评估，而且似乎选取这两种方法都有一定的依据和道理，但实际上这种貌似合理的选择恰恰是犯了估价人员最易犯的主观主义错误，只看到理论而未结合实际；从另一个层面来讲就是缺乏服务意识，未换位思考。

如果我们在评估过程中能够设身处地站到委托方或是关联方的角度去看待和评估一个项目，那么我们需要了解的项目背景及项目的情况信息要远远多于仅仅站在某一个角度的所能提出的观点，只有这样估价师才能更全面、细致的了解整个项目，同时在此基础上才能够制定出合法、适用、合理的评估方案进而可能增加获取延伸业务的机会。

3、在合法、合理的原则下多种方法相结合，相互佐证、灵活运用

从本项目评估方法的最终选定过程可以看出：虽未直接运用传统的几类评估方法，但最终推导出的客观市场价值公式实际上运用了假设开发法、市场比较法以及土地招拍挂底价构成等多种方法及相关信息，由此可以看出，在评估中尤其是针对特殊项目的评估中切不可“简单、粗暴”的直接理论化，而是需要在遵循估价原则的基础上结合对传统方法的充分理解进而相互佐证、灵活运用，最终形成合法、合理、准确的估价成果。

作者介绍：朱威

注册房地产估价师、土地估价师。北京华信房地产评估有限公司房地产评估咨询一部高级项目经理兼技术负责人。