文/王恒 卢萍

2003年9月11日北京市国土资源和房屋管理局、北京市物价局联合发布《北京市房屋重置成新价评估技术标准》(京国土房管拆〔2003〕808号）（以下简称808号文）后，近年来随着物价上涨、人工成本增加，在实际应用中出现了评估值偏离市场价值、无法满足评估需求等诸多问题，虽然个别项目通过提高分值、增加系数等手段解决了部分问题，但房屋重置成新价评估技术标准的更新迫在眉睫。

2016年5月25日《北京市住房和城乡建设委员会关于调整本市房屋重置成新价评估技术标准发布机制有关工作的通知》（京建法〔2016〕10号），808号文于2016年6月1日废止，同时规定房屋重置成新价评估技术标准将由市房地产估价行业协会发布并更新，且市房地产估价行业协会应根据市场情况对房屋重置成新价评估技术标准实行动态调整。

2016年6月1日北京房地产估价师和土地估价师与不动产登记代理人协会发布了《关于发布<北京市房屋重置成新价评估技术标准>的通知》（北估秘[2016]001号）（以下简称001号文），通过对001号文的学习，笔者发现新旧标准在适用范围、技术路线未改变的情况下，新标准对原有内容进行了精简，对部分分值进行了更新和完善。

一、评估技术思路相同，但略作调整

新旧技术标准均分为“平房、中式楼房重置成新价评估”和“楼房重置成新价评估”两个部分，但新标准对房屋的认定标准进行了完善并给出了明确的定义，技术思路略作调整，具体如下：

二、平房、中式楼房重置成新价评估

平房、中式楼房重置成新价评估中计算公式和标准间的规定没有变化，房屋的组成部件依旧包括屋面、屋架、墙身、门窗、顶棚、地面、装修、设备、附属物等九类，但各部分的标准进行了完善及调整，具体如下：

1、屋面

屋面仍然分为瓦屋面、灰瓦屋面、灰屋面、混凝土屋面和其他共五类，但新旧标准在各类屋面的细分类型有所区别，具体如下：

 2、屋架

屋架仍然可区分为中式屋架、人字架、钢屋架和钢混结构共四类，但各类型相应标准变化如下：

新标准针对中式屋架高级做法的界定在原有标准（梁见方、檩和柱见圆，柱、柁直径不低于35cm，檩直径不低于25cm，檩带垫板、垫枋，前后檐椽带飞头）基础上增加了七檩柁带两根金柱及两根檐柱、三间房两架架空柁，两架排山柁的要求。

除此之外新标准明确指出超高、超大跨度或有特殊建造要求的钢屋架及钢筋混凝土屋架可按照市场价格进行评估。

综上所述中式屋架和硬山搁檩的计分办法变化较大，因此估价人员在现场勘察时需要准确确定中式屋架的具体情况，例如硬山搁屋架需要丈量檩的长度，中式屋架需要注意房屋是否采用排山柁的做法且还需要详细确定檩的数量。

3、墙身

新标准取消了缸砖墙、碎砖墙的相应项目，但增加了彩钢板墙。同时新标准针对墙身分数的确定取消了房屋组合调整系数和勾连搭房屋墙身调整，改为墙身调整系数，即墙身分数=墙身基本分数×墙身调整系数×房屋台基高度调整系数，其中墙身调整系数=1.7647×房屋周长（不含借墙边长）/面积。以长11米、宽6米的3间房屋为例，在不借墙的情况下，新标准墙身调整系数为0.909，略低于旧标准的1。

4、门窗

针对门窗的计分项目新标准有所减少，新标准将塑钢窗和铝合金窗合并、将钢门窗与木门窗合并。同时新标准针对木门窗的特殊做法给与了更高的分值，例如窗框宽大于60mm、双玻或一玻一纱。

5、顶棚

新标准取消了三合板顶棚，同时将木丝板顶棚和纤维板顶棚进行了合并。但新标准增加了矿棉吸音板和混凝土板勾缝喷浆类顶棚，其中旧标准曾经明确指出预制板勾缝喷浆不计顶棚，此项内容的改变需要估价人员注意。

6、地面

地面的类型新旧标准并增减，其变化主要有增加了高档瓷砖的要求，合并了普通水泥地、条砖、礁渣地面等。

7、装修、设备、附属物（其中成材树木及树苗价格仅适用于建设用地不适用于苗圃）

新标准除了对原有类型进行了增加外，考虑到装修、设备及附属物因不同品牌、不同材质其价值差别大的特殊情况，新标准明确“表中项目及其他未列明项目也可依据市场价值评估”，因此估价人员可以根据估价对象实际情况及市场情况进行调整。

（1）装修：新标准中装修得内容更贴近于市场情况，增加了彩钢板隔断、软包、暖气罩（按延米计分）、顶棚灯槽（按个计分）、包门窗套（按延米计分）等内容。旧标准中大街门、中街门、小街门本次调整到了附属物计分项内。

（2）设备：新标准中设备计分表取消了普通卫生间或简易卫生间对价格的影响；由于新标准将电表归入附属物据实估价类，因此设备计分表取消了电表项。

（3）附属物：新标准取消了屏风门、垂花门的计分项，但增加了铁艺围墙、草坪砖和混凝土路面（厚度不同按比例进行调整）的计分项。针对附属物据实估价新标准除了增加电动推拉门、铁梯、插卡电表、广告牌、路灯、电线杆、银杏树、杜仲等项目外，还将砖井和机井的计算方式改为按米计算。

8、成新

针对砖混房屋新标准取消了“砖混结构房屋使用年限折余率表”，与砖木结构一样采用感官成新法确定房屋的成新。

三、楼房重置成新评估

楼房重置成新评估重点在于楼房基本价格和各专业价格（旧标准称为增项价格），新标准不仅在分类上进行了增加，而且还明确了各项分类的建造标准和影响因素。

1、楼房基本价格的变化

新标准楼房基本价格依旧分为住宅楼房和非住宅楼房，且两类楼房均分为砖混结构和钢筋砼结构。与旧标准相比住宅类楼房不再区分墙体类型，仅对建筑楼型进行区分，例如：内外廊式、单元式、板式、塔楼。与旧标准相比钢筋砼结构非住宅楼房也不再区分墙体类型，仅对建筑用途进行区分，例如：商住楼、办公楼、商业楼、教学楼、病房楼。

新标准对各类型楼房的建造标准进行了规定，包括层高、地下室层数、建筑工程、装饰工程、电气工程、管道工程、通风工程等。如估价对象实际情况与标准所列基本建造标准不一致应作对应修正。任何标准不可能涵盖所有情况，因此新标准明确估价人员可以根据市场水平及定额进行据实估价，这样就给予了估价人员更多的灵活度。

2、楼房专业价格的变化

由于新标准楼房的建造标准参考工程造价，包含了建筑工程、装饰工程、电气工程、管道工程和通风工程，因此专业价格涵盖了电气工程、管道工程和通风工程，且各项工程的专业更细化，例如增加了电梯、消防、弱电（监控、有线电视、电话、网络）等。同时新标准针对老旧小区的改造增加了抗震加固和保温改造的内容。

四、举例

以上是笔者学习001号文时发现的新旧版之间的差异，下面以北京市房屋重置价评估中比较常见的砖木结构房屋为例直观的比较一下新旧标准的差异。

案例：案例位于朝阳区，砖木结构房屋3间，房屋长11米、宽6米，建筑面积66平方米，柱高3米，台基0.3米，八成新，具体情况如下：

1、旧标准（808号文）

平房房屋重置成新价={〔屋面分数+屋架分数+顶棚分数+地面分数+（墙身分数+门窗分数）×柱高差率〕×标准间数×成新折余率}×分值

案例平房房屋重置成新价={〔16.06+26.47+8.9+8.09+（29.557+15.69）×100%〕×（66/20）×81.2%}×227

案例平房房屋重置成新价=63727元（单价约为966元/平方米）

2、新标准（001号文）：

平房房屋重置成新价={〔屋面分数+屋架分数+顶棚分数+地面分数+（墙身分数+门窗分数）×柱高差率〕×标准间数×成新折余率}×基本分值×分值调整系数

案例平房房屋重置成新价={〔17.37+19.74+8.75+14.11+（39.3461+7.32）×100%〕×（66/20）×81.2%}×295×1

案例平房房屋重置成新价=84294元（单价约为1277元/平方米）

作者介绍：王恒

注册土地估价师、注册房地产估价师、北京市房地产经纪人，现担任北京华信房地产评估有限公司土地评估经纪部总经理职务，同时也担任多家机构外部评审专家。

作者介绍：卢萍

理学学士。现任北京华信房地产评估有限公司业务管理部主管