2016年上半年北京市房地产市场分析

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2016年上半年北京市房地产市场分析

文/郭海悦吴春明

2016年上半年，随着京津冀协同发展的推进以及北京市“行政副中心”的建设，房地产市场近期出现回暖迹象。上半年无论商品房销售量还是价格，均出现回升。今后房地产市场可能会出现区域性、结构性差异，但不会出现大波动。

一、2016年上半年北京市房地产政策综述

【1、契税、营业税优惠政策】

2016年2月19日，财政部、国家税务总局、住房城乡建设部就调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策发布通知。

对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。其中，家庭第二套改善性住房是指已拥有一套住房的家庭，购买的家庭第二套住房。另外，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征营业税。

但是，北京市、上海市、广州市、深圳市暂不实施二套房优惠政策。

【2、营改增细则】

2016年3月24日，财政部、国家税务总局发通知称，经国务院批准，自2016年5月1日起，在全国范围内全面推开营业税改征增值税试点，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人，纳入试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税。至于二手房市场，过渡期二手房交易“营改增”完全平移了现行二手房交易营业税政策。目前来看，这种政策的平移不会带来税负增加。对北上广深四市，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。

【3、通州区商住型公寓限购政策】

2016年5月5日，北京市住房和城乡建设委员会发布《关于加强通州区商务型公寓和商业、办公项目销售管理的通知》，针对通州区商务型公寓执行限购政策，暂停向已拥有1套及以上住房的本市户籍单身人士及非本市户籍居民家庭、已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭无法提供在本市连续5年以上缴纳社会保险和个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭出售，新建商业、办公项目也仅能出售给企事业单位或社会组织。

【4、全面深化改革提升城市规划建设管理水平的意见】

根据京津冀协同发展规划要求，北京有序疏解非首都功能，严控新增建设用地。6月17日，中共北京市市委、北京市人民政府发布《关于全面深化改革提升城市规划建设管理水平的意见》，提出编制实施城乡建设用地减量五年规划和年度计划，到2020年全市建设用地规模缩减到2800平方公里以内，平原区开发强度控制在45%以内。

【5、全国土地利用总体规划纲要调整方案】

6月22日《全国土地利用总体规划纲要（2006-2020年）调整方案》，对各省市2020年耕地保有量指标作出调整，北京、上海等一线城市及东部发达地区耕地保有量指标大幅下降。耕地指标的减少，蕴含了建设用地指标增长的可能，也给市场以“增大土地供给、平抑房价”的信号。同时，方案提出，要积极推进新型城镇化建设，严格控制超大城市、特大城市用地规模，合理安排大中小城市用地；以农村土地综合整治为抓手，促进农民住宅向集镇、中心村集中。

【6、新的土地利用年度计划管理办法】

国土资源部发布施行《土地利用年度计划管理办法》。这是《管理办法》自1999年施行，继2004年、2006年之后作出的第三次修订。新修订后的《管理办法》指出，新增建设用地计划指标下达前，各省（区、市）可按不超过上一年度的50%预先安排使用；保障农村居民申请宅基地的合理用地需求；水利设施工程建设区域以外的水面用地，不占用计划指标。

二、房地产市场状况

2016年6月北京市房地产平均价格为36751元/平方米，相比于年初30607元/平方米，价格上升了20.07%；全市成交面积由年初的56.56万平米上升到70.72万平米，需求上升了25.04%；全市房地产供应由57.82万平方米上升到83.18万平方米，供应上升了43.86%；库存由年初的955.79万平方米下降到854.18万平方米。

表1 2016年上半年北京市房地产交易市场情况

序号	项目	2016年1月	2016年2月	2016年3月	2016年4月	2016年5月	2016年6月
1	全市价格走势	环比上涨2.48%，同比上涨12.31%，为30607元/平米	环比上涨9.71%，同比上涨45.93%，为33578元/平米	环比下跌0.19%，同比上涨34.37%，为33514元/平米	环比上涨6.73%，同比上50.82%，为35770元/平米	环比下跌2.34%，同比上涨29.69%，为34932元/平米	环比上涨5.21%，同比上涨31.93%，为36751元/平米
2	全市需求	成交56.56万平米，环比下降52.41%，同比下降37.05%	成交28.06万平米，环比下降50.39%，同比下降16.43%	成交66.11万平米，环比增长135.61%，同比增长47.03%	成交76.73万平米，环比增长16.06%，同比增长9.36%	成交70.61万平米，环比下降7.98%，同比增长1.32%	成交70.72万平米，环比增长0.16%，同比下降24.13%
3	全市供应	新批57.82万平方米，环比增长91.61%，同比增长13.10%	新批6.38万平方米，环比下降88.96%，同比下降46.24%	新批28.81万平方米，环比增长351.42%，同比下降49.80%	新批70.37万平方米，环比增长144.29%，同比增长96.66%	新批77.20万平方米，环比增长9.70%，同比下降20.21%	新批83.18万平方米，环比增长7.74%，同比下降33.80%
4	供求对比	销供比下降至0.98，短期市场供过于求	销供比提高至4.40，短期市场供不应求	销供比下降至2.30，短期市场供不应求	销供比下降至1.09，短期市场供不应求	销供比下降至0.91，短期市场供过于求	销供比下降至0.85，短期市场供过于求
5	库存去化	库存下降4.50%至955.79万平方米，去化速度减慢	库存下降4.82%至909.68万平方米，去化速度减慢	库存下降4.04%至872.95万平方米，去化速度减慢	库存下降0.46%至868.93万平方米，去化速度减慢	库存下降1.91%至852.33万平方米，去化速度加快	库存上升0.22%至854.18万平方米，去化速度减慢
6	需求结构	22000(含)-24000元价格段占比最高，80(含)-90平方米面积段热销	40000元(含)以上价格段占比最高，80(含)-90平方米面积段热销	40000元(含)以上价格段占比最高，80(含)-90平方米面积段热销	40000元(含)以上价格段占比最高，80(含)-90平方米面积段热销	40000元(含)以上价格段占比最高，80(含)-90平方米面积段热销	40000元(含)以上价格段占比最高，80(含)-90平方米面积段热销
7	热销项目	中小户型、低总价热销，保利·罗兰香谷居首	中小户型、低总价热销，密云华润橡树湾居首	中小户型、低总价热销，华业·新北京中心居首	中小户型、低总价热销，中国铁建·原香漫谷居首	中小户型、低总价热销，首旅紫峰九院城居首	中小户型、低总价热销，绿地·朗山国际健康产业园居首
8	写字楼	价格下跌，供求双降，销供比大于1	价格上涨，供求双降，销供比小于1	价格上涨，供求齐升，销供比大于1	价格下跌，供求齐升，销供比大于1	价格上涨，供求双降，销供比小于1	价格下跌，供求齐升，销供比大于1
9	商业	价格下跌，供求双降销供比小于1	价格下跌，供求双降销供比小于1	价格上涨，供求齐升销供比小于1	价格下跌，供求齐升销供比小于1	价格上涨，供求双降销供比小于1	价格下跌，供求齐升销供比小于1
10	企业销售	首开股份以23.59亿元销售额居本月榜首	首开股份以6.93亿元销售额居本月榜首	金融街以29.90亿元销售额居本月榜首	东亚新华以45.38亿元销售额居本月榜首	首开股份以32.93亿元销售额居本月榜首	北京和裕房地产开发有限公司以53.34亿元销售额居本月榜首

1、成交量方面

根据数据显示，2016年上半年，北京市商品住宅（不含保障性住房）销售套数26260套，同比下降25.39%，环比下降46.65%；面积累计达368.79万平方米，同比下降8.13%，环比下降34.87%；销售金额累计人民币1269.92亿元，同比上升21.17%，环比下降19.41%。2016年上半年北京市商品住宅（不含保障性住房）销售套数、销售面积和销售额情况分别见图1、图2、图3。

图1:2016年上半年北京市商品住宅（不含保障性住房）销售套数状况

图2:2016年上半年北京市商品住宅（不含保障性住房）销售面积状况

图3:2016年上半年北京市商品住宅（不含保障性住房）销售额状况

2、成交均价方面

从成交价格来看，北京市2016年上半年商品住宅（不含保障性住房）成交均价为34192元/平方米，而2015年上半年成交均价为25619元/平方米，下半年均价27929元/平方米，同比上升33.46%，环比上升22.43%。2016年第二季度成交均价 35818元/平方米，一季度32566元/平方米，环比上升9.98%，销售均价大体上呈现上升趋势。

图4:2016年上半年北京市商品住宅（（不含保障性住房）销售状况

写字楼销售均价方面，2016年上半年成交均价28034元/平方米，而2015年上半年成交均价34956元/平方米，2015年下半年成交均价28958元/平方米，环比下降6.38%，同比下降22.45%。

图5:2016年上半年北京市写字楼销售状况

商业销售均价方面，2016年上半年成交均价为30907元/平方米，而2015年上半年成交均价为24823元/平方米，2015年下半年成交均价为24264元/平方米。成交均价同比上升24.51%，环比上升27.38%。

图6:2016年上半年北京市商业销售状况

3、房地产区域市场结构

2016年第二季度，北京市商品住宅（不含保障性住房）东城均价最高，为90135元/平方米，其次为朝阳区65712元/平方米。延庆价格增长最高，第一季度为10819元/平方米，第二季度为15110元/平方米，环比增长40%。远郊区县中，大兴区价格最高，为42164元/平方米，其次为门头沟36327元/平方米。

图7:2016年上半年北京市商品房（不含保障性住房）区域成交价格与环比

4、销售套数排行榜

2016年6月，北京住宅销售套数TOP10共成交1202套，其中8个项目套均面积低于全市，7个项目套总价低于全市。密云县绿地·朗山国际健康产业园以164套的销售套数位居首位。

表2：2016年6月北京住宅销售套数排行榜

排名	项目	区县	销售套数（套）	销售面积（万㎡）	销售均价（元/㎡)	销售金额（亿元）	套均面积(㎡/套)	套总（万元/套）
1	绿地·朗山国际健康产业园	密云县	164	1.60	18503	2.96	97	180
2	金隅·金玉府	海淀	15	2.14	56207	12.03	135	756
3	龙湖长城源著	密云县	144	0.78	17359	1.35	54	94
4	旭辉汇璟园	大兴	142	1.23	17500	2.16	87	152
5	天恒金融街公园懿府	丰台	121	1.35	48963	6.62	112	547
6	北京城建·琨廷	房山	114	1.13	18106	2.04	99	179
7	中粮万科长阳半岛	房山	108	1.08	33061	3.59	100	332
8	中国铁建·原香漫谷	房山	96	0.85	18568	1.58	89	165
9	领秀·翡翠山	丰台	80	1.56	30876	4.82	195	603
10	誉天下	顺义	74	3.21	29665	9.52	434	1286
合计			1202	14.94	31243	46.67	124	388

5、销售金额排行榜

上半年，首开股份在北京销售金额同比增长133%，销售金额为144.30亿元，位居首位，万科和东亚新华位列其后。

表3：2016年上半年北京销售额排行榜

排名	企业名称	销售金额（亿元）	同比
1	首开股份	144.30	133%
2	万科	96.80	65%
3	东亚新华	90.23	1216%
4	远洋集团	85.86	224%
5	金融街	75.73	553%
6	保利地产	70.65	63%
7	北京和裕房地产开发有限公司	68.65	1126%
8	绿地控股	58.30	188%
9	北京城建	53.96	30%
10	龙湖地产	47.84	106%
合计		792.35	165%

三、小结及预测

当前北京市房地产市场成交相对缓慢，成交套数、销售面积均呈现不同程度的下降，但是房屋销售价格却出现上涨。上半年，房地产市场呈现出供不应求的情况，北京商品住宅（不含保障性住房）批准上市面积逐渐向六环外转移，五六环之间成交面积比较大，并且未来还会有向远郊区县发展的趋势。在房地产市场价格持续上升的压力下，有越来越多的购房需求分流至廊坊北三县，即香河、大厂和三河市。

对于开发企业而言，未来北京新房市场的竞争将日益激烈。要想谋求发展，只有着力打造设计独特、绿色环保、物业服务好等高品质宜居产品，才能赢得广阔的市场空间。否则，将会陷入两难的境地。

此外，北京市还应该主动对接天津和河北，特别在环北京区域，加强联动协作，积极推动房地产市场的统一规划、有序开发和协同发展。

作者介绍：郭海悦

土地资源管理学学士，现任房地产评估咨询二部项目经理。

作者介绍：吴春明

土地资源管理专业学士，工程硕士，现任研究发展部项目助理。