文/李佳
引言:
国家机关事务管理局为了统一规范在京中央单位旧有住房按经济适用住房价格评估（以下简称：旧有住房评估）的评估行为，推进中央单位住房制度改革的进一步深化，达到中央单位职工住房利益的平衡，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》、《在京中央和国家机关进一步深化住房制度改革实施方案》（厅字[1999]10号）等相关法律、法规、文件的有关规定，由中央国家机关住房制度改革办公室主持编制了旧有住房评估的相关技术指引及实施技术路线，该成果自2004年正式实施至今为在京中央单位及所属企事业单位旧有住房按经济适用住房价格配售工作提供了极其重要的价格参考依据，同时由于其较为科学、独立、客观、合理的技术路线及估价思路也得到了各单位的一致认可；
另一方面随着近年中央单位住房改革制度的进一步深化以及新建住宅小区的不断增加，旧有住房评估技术路线虽适时进行更新、调整，但也逐步出现部分须对现有新旧房联动体系适当完善或者整体调整评估体系方可解决的瑕疵情况，本次研究正式在此背景下开展的。
一、现行旧有住房评估技术路线
1、现行旧有住房评估技术路线介绍
（1）技术路线思路介绍
现行旧有住房评估技术路线概括来讲可以分为“一种方式”、“两个类型”。
“一种方式”是指旧房评估需按照与新建职工住宅联动的方式开展评估工作即“新旧房联动”方式；
“两个类型”是指国管局集中建设新建住宅后涉及的旧房评估类型以及在京机关单位利用自有土地新建住宅后涉及的旧房评估类型。在旧有住房评估工作中“一种方式”是主干，“两个类型”是分支，现将其具体技术思路介绍如下：
A.“一种方式”即新旧房联动评估方式，其具体是指旧房评估是运用比较法中的因素比较和修正原理，将待评估的旧有住房的各项评估因素与基准项目所对应的各项评估因素进行比较和修正，由基准房价修正出待评估旧有住房的价格；而上述提到的基准项目即为形成本次旧房配售行为所联动的新建职工住宅项目；
B.“两个类型”即为旧房评估所联动的新建职工住宅项目的类型。一种类型为在京机关单位利用自有土地新建职工住宅类型，主要是指在京中央单位及所属企事业单位利用本单位自有土地开展新建职工住宅以解决本单位职工住宅的情况；第二种类型为国管局为解决在京中央各单位职工住房困难开展的统一集中建设新建住宅的情况（自2004年始至今新建项目作为基准项目的共计5个）。
C.因此根据上述可以看出，现行的旧有住房评估技术路线中主导旧房价格最终形成的因素除了待评估旧房自身情况外其所挂钩联动的新建职工住宅项目（基准项目）的情况也是决定最终旧房评估价格的关键因素。
（2）技术路线制定原则及依据
A.技术路线所遵循的估价原则
合法原则：房地产估价应遵循合法原则，即必须以估价对象的合法使用、合法交易或合法处分为前提进行。在京中央单位旧有住房按经济适用住房价格评估，以估价对象按照经济适用住房的有关规定，合法使用、合法交易或合法处分为前提进行估价。
在京中央单位旧有住房按经济适用住房价格评估，估价对象不论是空置房屋、租赁使用房屋还是已购公房，均按照经济适用住房的产权性质进行评估，具有合法产权；房屋用途为住宅，为合法用途；估价对象仅用于在京中央单位系统内房屋配售或置换，处置方式符合合法原则。
替代原则：房地产价格遵循替代规律，某宗房地产的价格，受同类型具有替代可能的房地产价格所牵制。有相同使用价值、有替代可能的房地产之间会相互影响和竞争，使其价格相互牵制而趋于一致。
估价时点原则：要求估价结果应是估价对象在估价时点符合价值定义前提下的客观合理价格或价值。
平衡原则：在京中央单位旧有住房按经济适用住房价格评估工作，具有很强的政策性，要求各估价机构遵循平衡原则。所谓平衡原则，即通过在京中央单位旧有住房按经济适用住房价格评估，达到无房和有房职工之间、有房老职工之间住房利益的平衡，达到腾退旧房购买新房的职工、购买腾出旧房的职工、以及未购买新房的有房职工之间利益的平衡。
B. 技术路线形成的依据文件
a.国家和地方的法律、法规
《中华人民共和国土地管理法》
《中华人民共和国城市房地产管理法》
《房地产估价规范》（GB/T50291-1999）
《在京中央单位旧有住房按经济适用住房价格评估规范》
《中共中央办公厅、国务院办公厅关于转发建设部等单位关于<在京中央和国家机关进一步深化住房制度改革实施方案>的通知》（厅字[1999]10号）
《中共中央办公厅、国务院办公厅关于转发建设部等单位<关于完善在京中央和国家机关住房制度的若干意见>的通知》（厅字[2005]8号）
《北京市人民政府关于调整本市出让国有土地使用权基准地价的通知》（京政发[2002]32号）
b.委托方提供的房屋权属证明、委托方/房屋所有权人身份证明等有关资料
c.估价机构和估价人员掌握和收集的有关资料
2、现行旧有住房评估技术路线适用性分析
（1）实例分析
通过对旧有住房配售范围以及区位特点分析，近年所涉及配售的旧有住房主要分布于东城、西城、朝阳、海淀、丰台、石景山、大兴、通州等建城区，位置相对分散。在通过对整体数据整理后，采用众数原则选取了较为集中的八个主要区片，并在每个区片内选取三个案例，根据历年正在使用的五个基准项目进行评估价格测试分析。
选取的八个区片从区片一到区片八依次为：东城区和平里片区、西城区三里河片区、石景山区永乐小区片区、海淀区西三旗片区、丰台区方庄片区、朝阳区西坝河片区、朝阳区劲松片区、朝阳区安贞片区。
区片分布位置图
通过以不同基准项目及基准价格（广泉一期新海苑、广泉三期、广源小区、广通和平里、康泉小区）对八个区片共计24个案例分别进行测算，最终分析得出同一案例由于评估基准项目不同，其同一套旧房测算得出的评估价格均存在一定差异。24个案例的评估价格水平依次类推均为，广泉一期新海苑＜广泉三期＜广源小区＜广通和平里＜康泉小区，与五个基准项目的基准价格高低走向基本相一致。
由于五个基准项目的区域因素、小区因素、楼宇因素均不相同的，则其差异性决定了基准价格的不同，进而又影响了旧有住房的评估价格。
（2）现行体系存在的瑕疵
从上述案例差异分析可以看出，现行的旧房评估技术路线可以较为详尽、准确的测算出待估旧房的价格，并且能够充分的考虑到待估旧房的区位、实物等定价因素。
另一方面也是前述提到的由于待估旧房所关联的新建住房情况的差异，从而会产生在同一价值时点，同一待估旧房由于其关联的新建住房情况的不同，而导致最终待估旧房价格存在一定差异的瑕疵。
虽然此类型差异瑕疵是由配售单位选择不同房源或是配售过程中职工选择新建住房房源不同的客观情况造成的，且其对于配售范围内涉及的单位及其职工最终的旧房价格也能够满足合法、客观、公平的原则，但事实上却形成了同一价值时点情况下“一房多价”的情况。
（3）可能的解决方案
A.产生瑕疵的原因分析：
根据上述，分析“一房多价”瑕疵产生的原因主要为两点：第一个原因是由于在京各单位配售职工住宅通常工作周期较长的特点（一般从拟定售房方案到最终批复再到交款办证周期会延续1-2年，个别单位由于配售旧房整体体量较大、人员情况复杂等情况办理周期会更长）决定的，这也造成某些单位的配售周期可能横跨了3-4个新建职工住房基准项目，致使跟在这些单位之后几期的其他单位配售工作如在同一小区的价格就会产生差异；
第二个原因既是由现行的新旧房联动的评估路线所决定。
B.可能的解决方案
根据上述形成瑕疵问题的原因，可以针对性的提出以下两点可能的解决方案：
方案1：须对评估基准项目的确定进行进一步管理，原则上应由其每年对基准项目及基准价格进行统一部署；同时应对单位利用自有土地新建职工住宅项目及国管局统一新建职工住宅项目中涉及的旧房评估基准项目进行规范及明确；在上述统一管理的基础上再对各单位配售旧房周期进行时限上的要求及明确相应规定，如此，旧房评估及其相关工作能够在现行新旧房联动体系下进一步平稳、有序的开展；
方案2：对现行的新旧房联动的旧房评估技术路线进行适当调整。
二、旧有住房评估技术路线调整体系研究
1、研究目的
在现行旧有住房评估技术路线基础上结合在京中央单位职工旧有住房配售工作的实际情况，对现行技术路线体系进行适当调整，从而进一步完善中央单位职工住房的利益平衡，推进中央单位住房制度改革的进一步深化。
2、技术路线新体系介绍
结合现行旧房评估技术路线出现的瑕疵及其可能的解决方案，在遵循房地产估价相关法律法规的基础上，在对已执行多年的现行旧房评估方法不进行颠覆性调整的前提下，尝试对旧房评估中新旧房联动的形式进行调整，由“多项基准静态评估”模式调整为“统一基准动态评估”，即由待估旧房评估联动各新建职工住宅基准项目的评估路线调整为待估旧房在一定周期范围内联动选定的固定基准项目并定期对固定基准项目据实进行更新、调整的评估路线。
技术路线新体系的核心点在于对固定基准项目的选定标准、调整周期确定以及更新调整方式和调整依据。以下我们便对上述三个核心点进行研究及介绍：
（1）固定基准项目的选定
通过上述对现行新旧房联动的评估思路的介绍并结合现在的使用情况，如对现行旧房评估思路进行调整需要存在一个比较平缓的过渡期，过渡期的意义在于需要在新体系开展伊始其产生的价格影响不会对已使用多年的现行体系产生过度冲击从而引起配售住房工作的不良反应，因此在新体系试行初期固定基准项目的选定就体现的尤为重要。
（2）固定基准项目调整周期的确定
根据对近年各单位旧房配售工作流程及周期的分析，如单位涉及腾退房源较多分批次情况下，配售工作周期通常会持续1-2年，因此鉴于上述工作周期情况结合政策性住房性质与市场商品房相比价格水平较为平稳的特点，建议将固定基准项目调整周期确定为2年。
（3）更新调整方式和调整依据
结合上述情况，就更新调整方式我们提出以下两个方案，即：
方案一：固定基准项目2年周期到期前2个月开展对固定基准项目的更新调整工作，这里的更新调整主要是指针对固定基准项目的基准价格调整，而对固定基准项目其他相关因素条件据实进行微调即可。其基准价格调整主要参照中国城市地价动态监测系统公布的北京市居住用途地价增长率及变动指数数据进行调整；固定基准项目其他相因素调整依据则根据各因素当期的实际情况进行调整。
方案二：该方案对固定基准项目的调整主要是针对基准项目进行调整，即为2年周期到期后重新定位新的基准项目作为未来2年的基准项目，该方案同现行的新旧房联动评估路线较为相像，不同之处在于将时间周期和项目进行相对固定。
根据上述两类方案进行分析，方案二重新定位新的基准项目具有一定的不可预测性，且此种方式未能从根本上解决现行评估路线所需要的瑕疵问题，因此通过比较方案一更具竞争性。
3、旧有住房评估技术路线新体系适用性分析
（1）实例分析
暂以康泉基准作为模拟固定基准，分别选取选择八个主要区片，每个区片选择三个案例，计算当期（2016年度）及2017年如其更新基准价情况下价格水平变化情况。
根据中国城市地价动态监测系统公布的北京市居住用途地价增长率及变动指数数据，近三年来北京市住宅地价年度增长率为：2013年增长8.1%、2014年增长6.77%、2015年增长5.01%。2016年年度地价增长率未公布，本次参考近三年地价增长率平均值，即6.63%。
经测算分析，24个案例参照2017年计算得出的评估价格较2016年增长率在6.61%-6.65%之间。
（2）适用性分析
通过上述可以看出旧房评估新体系从一定程度上能够基本解决“一房多价”的瑕疵问题，在一定周期范围内实现“一房一价”，从在京中央各单位申报工作角度和主管部门审核、审批角度进一步减少了主观条件对房屋价格的影响，易于房屋价格的规范管理工作。
三、结论
通过对现行评估技术路线的分析，可以看出，现行的新旧房联动体系通过十余年的应用和不断完善，在现阶段的住房配售工作过程中能够通过合法、科学、合理的技术路线及估价思路较为客观、公正、公平的体现旧房配售价格水平，对在京中央单位住房配售工作提供了较大助力。同时根据前面分析提到出现的个别瑕疵情况，通过上述分析、研究，最终形成如下二套可能的解决方案：
方案一：在新旧房联动体系下的调整方案
1、对评估基准项目确定的统一管理
（1）每年根据集中建设的职工住宅项目情况，设定统一的基准项目和基准价格，作为当年旧有住房价格的评估基准；
（2）各单位当年无自建住宅配售的，旧有住房应按照主管单位公布的统一基准项目和基准价格进行评估；
（3）单位当年有自建职工住宅配售的，旧有住房可按照本单位新建职工住宅项目基准价格进行评估；单位在同一时期有两个以上的新建职工住宅项目同时进行配售的，可根据本单位实际情况统筹平均，确定统一的基准价格，作为旧有住房价格的评估基准；
（4）各单位如因特殊情况需按之前基准项目和基准价格评估旧有住房的，应提供说明文件。
2、对价格有效期的统一管理
（1）旧有住房评估后原则上应在2年内进行配售，超过2年的，应按照配售时主管部门公布的统一基准项目和基准价格重新评估。集中配售后的剩余新建职工住宅，空置超过2年的，应按照配售时主管部门公布的统一基准项目和基准价格重新评估。
（2）各单位如因特殊情况需按照之前评估价格出售的，应提供说明文件。
方案二：新评估体系方案
尝试对新旧房联动的形式进行调整，由“多项基准静态评估”模式调整为“统一基准动态评估”，即由待估旧房评估联动各新建职工住宅基准项目的评估路线调整为待估旧房在一定周期范围内联动选定的固定基准项目并定期对固定基准项目据实进行更新、调整的评估路线。
综上所述，针对在京中央单位旧有住房评估实际工作中遇到的问题通过分析研究提出以上两个可行性方案，经过适用性分析两个可行性方案均能从不同角度解决现实工作遇到的问题，从而进一步完善旧有职工住宅配售评估工作程序，提高配售工作的整体的科学性、高效性及准确性。
作者介绍：李佳
工学学士，注册房地产估价师、注册土地估价师。北京华信房地产评估有限公司房地产评估咨询一部总经理
