文/徐燕 张佳琦
2016年北京市住宅市场销售总量下滑，销售均价再创新高，930政策出台后，第四季度房价涨幅趋缓，市场供应量明显下滑，库存去化速度加快，市场供不应求。伴随新政策的不断出台和实施，优惠政策倾向扶持刚需购房者，市场监管和整顿的力度加强，房产投资增速减缓，抑制投机炒作，促进北京房地产市场健康平稳发展。
一、2016年北京房地产政策分析
1.限购新政接连出台，抑制投机炒作
2016年5月，北京市针对通州区商务型公寓执行限购政策，9月30日，《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的若干措施》出台，明确施行限购政策，购买首套普通自住房的首付款比例不低于35%，二套房首付比例将不低于50%。这一系列政策的出台对投资投机性购房将予严厉限制，降低房价过快增长，抑制投机炒作，促进房地产市场健康发展。
2.税费政策调整，促进大面积首套住房销售
2016年2月，财政部、国家税务总局、住房城乡建设部就调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策发布通知，对个人购买家庭唯一住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税，面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税，促进大面积首套住房销售。5月份，全国范围内全面推开营业税改 征增值税试点，房地产业从此前征收5%的营业税，改为适用11%的增值税率，这将进一步考验公司的管理水平。
3.北京市严控新增建设用地，引导城市用地向外拓展
10月初，国土资源部召开新闻发布会，表示将进一步从严土地管理，全国各地将停止审批别墅类供地和办理相关用地手续，对联排别墅、低密度花园等类别墅项目的审批也将进一步控制。12月初,北京市政府发布《北京市 “十三五”时期土地资源整合利用规划》，规划提出，到2020年,北京市建设用地总规模控制在3720平方公里以内,比现行土地利用总体规划确定的规划目标减少97平方公里,逐步减少中心城区特别是五环内新增用地供应，重点保障新城特别是北京城市副中心用地供应，加快形成城市功能由中心城和新城共同支撑的格局。
4.北京调控再升级，现房销售要明码标价
12月底，北京市住房和城乡建设委员会发布《关于进一步加强商品房现房销售管理有关问题的通知》，要求开发企业销售现房前应到所在区房管部门办理现房销售备案，备案后应在3日内一次性公开销售全部房源,并要严格执行明码标价、一房一价，销售价格不得高于申报价格。此次政策的出台完善了商品房现房销售的管理依据，填补了现房销售管理政策空白，加上新版《北京市商品房现房买卖合同》示范文本的发布，对于规范现房销售、保障交易各方合法权益、维护市场秩序意义重大。
二、北京市住宅市场分析
2016年北京市商品住宅（不含保障性住房）量降价升，销售均价再创新高，同比上升30.16%，930政策出台后，第四季度销售量明显下滑，房价涨幅趋缓；从区域市场看，昌平区成为主要供应区域，供应郊区化的特征明显；从市场供需关系看，库存去化速度加快，住房供应量下降，整体市场供不应求；新盘住宅进入豪宅化，40000（含）元/平方米价段成销售主流，80（含）-90平方米房型热销。
1.年度销售总量下滑，远郊区成供应主力
2016年北京市住宅市场销售总量下降，第四季度下降明显，昌平、房山、顺义等区成为主要供应区。2016年销售面积达804.16万平方米，同比下降16.9%,销售金额2838亿元，同比增加8.16%，受930新政的影响，第四季度销售量明显下降，销售套数环比下降42.05%，销售面积环比下降35.79%%。
从不同区域看，2016年昌平区、房山区和顺义区成为主要供应区，三个区的销售面积达293.63万平方米，占比36.51%，其中房山和顺义销售面积同比增长分别为31.48%和25.08%。
2.库存去化速度加快，市场整体供不应求
2016年北京市去库存化速度加快，市场潜在供应不足，截止到12月份底，库存下降至716.68万平方米，较1月份减少239.11万平方米，下降25.07%。
2016年住宅市场供应量下降，第四季度更为明显，整体处于供不应求的状态，2016年共供应商品住宅（不含保障性住房）644.15万平方米，同比下降22.62%，月度平均供应量69.37万平方米，月平均需求量80.64万元方米，销供比1.16。
3.年度销售均价上涨，第四季度涨幅趋缓
北京市2016年住宅市场供不应求，市场看涨预期强烈，成交均价持续上涨，2016年销售均价为35292元/平方米，同比上升30.16%，受930新政影响,第四季度房价涨幅收窄,房价趋于平稳。
4.东西城占领价格高地，远郊区价格涨幅增快
从北京市不同区域看，主城区房价依然占主导，但远郊区上涨幅度增快，东城区销售均价最高，达92214元/平方米，其次为西城区和朝阳区，分别为70786元/平方米、64533元/平方米；远郊区中，大兴区价格最高，销售均价为43219元/平方米，同比增长54.77%。
5.40000（含）元以上价段成销售主流，80（含）-90平方米面积热销
从成交的价格段来分析，北京住宅被豪宅化趋势明显， 40000元（含）以上的销售量大增，同比上升86.14%，10000（含）-16000的下降，同比下降 61.55%。
从不同面积的销售情况来看，2016年80（含）-90平方米的销售套数最高，占比28.69%，同比下降47.63%，300（含）平方米以上的销售量涨幅大增，尤其是400（含）平米以上的住宅增长显著，同比上升99.36%。
三、小结及预测
1. 新增住宅继续缩减，远郊区成供应主力
2016年市场供应总量、销售总量均下降，受土地政策的影响，新增建设用地减少，土地供应不足，2017年新增住宅将继续缩减，楼市的销售量也将有所降低。北京市“十三五”土地规划规定将逐步减少中心城区特别是五环内新增用地供应，重点保障新城特别是北京城市副中心用地供应，2017年主要供应区也将集中在远郊区。
2. 房价趋于平稳，新盘“豪宅化”
受930政策影响，2016年第四季度房价涨幅放缓，预计2017会继续坚持该调控政策，受供应市场收紧影响，房价增幅放缓，趋于稳定，地王淡出市场，但商品房被豪宅化和被高端化的趋势依旧持续。
3. 房产投资增速减缓，市场监管加强
房贷倾向扶持刚需购房者，对投资投机性购房将予严厉限制，北京市将加强住房市场监管和整顿，规范开发、销售、中介等行为，促进房地产市场平稳健康发展。
作者介绍：徐燕
理学硕士、EMBA。注册房地产估价师、土地估价师、全国房地产经纪人、英国皇家特许测量师（MRICS）。
1997年进入北京市房屋土地管理局价格评估所，从事房地产估价行业管理和估价实务工作。2000年，作为五名创始人之一，进入市评估所脱钩改制公司，2005—2007年担任公司董事总经理。2011年，获得北京房地产估价师和土地估价师协会 “优秀估价师”称号。
2012年8月进入北京华信房地产评估有限公司，担任公司监事副总裁。
作者介绍：张佳琦
理学硕士，现任北京华信房地产评估有限公司研究发展部项目助理。
