文/研究发展部

2017年房地产市场热点频出，北京认房又认贷，平房限购，商住房限购等政策接连出台，引起了社会广大热议，2017年北京房地产和土地市场走势如何？华信集团的资深估价师们又持什么态度呢，为此本期《华信荟》针对目前房地产的一些热点问题对华信地产董事长王庆泽、总裁杜建国、副总裁徐燕进行了采访，让我们来看看他们的看法。

北京市房地产市场热点信息：

热点一：一季度北京市多项限购政策出台，包括认房又认贷二套房首付比例提至60%，非京籍购房连续缴个税60个月，离婚一年内买房按二套算，新建商住房不得出售给个人，住宅平房纳入限购范围等政策。这次政策调整会稳住北京房价吗？今年北京房价走势如何？

热点二：据从市规划国土委获悉，今年一季度，北京市土地交易市场已供应经营性用地约230公顷，其中，商品住宅用地161公顷，是去年同期的6.2倍，是去年全年商品住宅实际供地量的1.5倍，商品住宅用地占已供应经营性用地面积的70%。2017年北京市土地供应对房地产市场会有何影响？

热点三：2017年李克强总理政府工作报告（房地产部分）提出因城施策去库存。目前三四线城市房地产库存仍然较多，要支持居民自住和进城人员购房需求。坚持住房的居住属性，落实地方政府主体责任，加快建立和完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，以市场为主满足多层次需求，以政府为主提供基本保障。加强房地产市场分类调控，房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地，规范开发、销售、中介等行为。目前城镇还有几千万人居住在条件简陋的棚户区，要持续进行改造。今年的两会精神对北京市房地产和土地市场有什么影响？

热点四：2017年北京市棚户区改造任务目标——完成改造3.6万户，目前已分解到全市16个区、128个实施项目中，加快在昌平、房山、大兴、顺义4区推进“4个一万套”中心城区棚改定向安置房建设，缩短周转安置周期。棚户区改造是否会成为北京市今年的重点，保障性住房是否会冲击商品房？

（以上信息用1P展示）

每位股东观点为一页，共三页

第一页 王庆泽：个人简介+照片

王庆泽（董事长）个人简介：

统计学学士、EMBA。注册房地产估价师、资深土地估价师、全国房地产经纪人、英国皇家特许测量师（MRICS）。

中国土地估价师协会理事会第四届常务理事、第三届副秘书长，中国土地估价师协会技术审裁委员会、会员会籍委员会和继续教育专家，机构报告质量评审和估价师实践考评专家。北京房地产估价师和土地估价师协会副秘书长和第二届常务理事，北京市房屋拆迁估价专家委员会专家，“优秀注册房地产估价师、土地估价师”。北京房地产估价师和土地估价师协会第三届理事会副会长。

2000年至2012年任公司董事总经理，2013年起任华信公司董事长。

第一页 王庆泽观点

北京限购新政是把双刃剑

此次北京出台的限购新政实际是把双刃剑，一方面能够在短时间内对北京快速增长的房价起到有效的抑制作用，同时也是对原政策的补充，例如平房限购、离婚买房、商住房限购等。另一方面，此次新政对北京房地产价格居高不下将起到基石作用，符合政策就可以继续买房，房价不会出现严重跳水的现象。限购新政属于标准的短效机制，限制需求，供给并无有效政策，不利于长远发展。

今年土地供应稳中减少

北京房价降低一方面要控制需求，另一方面应该增加供给，包括土地的供应，我认为今年土地供给将呈现稳中相对有些减少的趋势。同时国家通过疏导首都功能来降低北京市的压力，首都功能一旦被疏解，人员和房地产刚需也会被分散，北京未来的房价不会永无止境的涨下去，如果此时北京大量增加供给，后期会出现更多问题，同时北京政府在搬离过程中，也不会将精力重点放到供给上面去。

两会关键词：房地产税、棚改、去库存

今年两会在房地产方面主要涉及三个关键词。第一个是房地产税。首先，房地产税属于持有环节税种，一旦开始征收，需要对前期土地出让金和后期交易环节的税进行大幅度调整，短时期内房地产税实施的可能性较小；其次，房地产税征收试点未涉及出让金和交易环节的税，只是象征性的收取一定的税费，并未达到实际效果，这一方式不值得推广；再次，目前，不动产登记尚未成熟，将阻碍房地产税的实施，但房地产税属于长效机制，未来房地产税一定会实现；最后，我国住宅使用年限到期后如果继续使用，需要缴纳房地产税，届时土地出让金与房地产税相融合，其征收成本将会下降。第二个关键词是“棚户区改造”，主要有三个目的，一是城市更新，二是拉动GDP，三是改善居民生活环境。第三个关键词是去库存，目前国内只对在建和闲置的房地产数量进行统计，已批代建项目仍会形成大量库存，因此国内去库存面临很大压力，但我坚决反对将消费群体锁定在农民和大学生身上，他们属于社会弱势群体，是需要保护的对象，如果长此以往，将会带来很多社会不稳定的问题。

保障性住房对商品房影响较小

保障性住房重点是解决中低收入人群的住房问题，这对商品房的冲击较小，2016年商品房涨价最重要是“二胎”政策的放开，小面积房子受到限制，购买改善性住房占多数，这是由人口的巨大变化带来的房地产价格快速增长，实质上是政策变化导致的不正常现象。

第二页 杜建国：个人简介+照片

杜建国（董事总裁）个人简介：

高级经济师、工程硕士、EMBA、注册房地产估价师、土地估价师、全国房地产经纪人、英国皇家特许测量师（MRICS）、英国特许房屋经理（MCIH）、香港测量师、国际房地产咨询师（MFIABCL）。

1996年进入北京市房屋土地管理局价格评估所，从事房地产估价行业管理和估价实务工作。2000年，作为五名创始人之一，进入市评估所脱钩改制公司，2007—2011年担任公司董事总经理。北京房地产估价师和土地估价师第二届理事会教育考试委员会秘书长。2011年，获得北京房地产估价师和土地估价师协会“优秀估价师”称号。

2012年8月进入北京华信房地产评估有限公司，担任公司董事总裁。

杜建国观点

限购新政影响大，2017年北京房价预计平稳

限购新政的出台主要是提高了信贷门槛，包括首付款门槛提高以及信贷周期的缩短，本质上利用信贷资金给予强大的抑制，这种行为势必会对市场的成交量带来巨大的影响。房价是由成交量进行推动，如果成交量不断增加，房价定会上涨，所以说，这种方式在一定时期内会锁住房价，我预计今年北京的住宅价格会比较平稳，不会出现2016年大幅上涨的情况。

未来居住用地供应量将会加大

2017年北京市应该会加大住宅用地的供应量，从源头上给予购房者一种预期，减少购房者的心理恐慌，同时也会减少地王或者过高土地溢价情况的出现，因为地王也是推动房价上涨的重要因素之一。

避免一刀切，北京将抑制房价过快增长

目前中国住宅市场是非常冷热不均的，一方面既要保刚需，另一方面又要斩投机，对大城市特别是特大城市的房价要坚决调控，遏制上涨，同时中小城市去库存压力很大，今年两会提出因城施政，避免一刀切，具体对于北京而言，主要是抑制房价的过快上涨，限制购房，最近出台的调控政策可以看出这一趋势正在加强。

棚改项目对新建商品房影响较小

投资拉动特别是基建投资拉动是GDP增长的重要手段，北京为了抑制房价的过快增长，通过牺牲房地产开发增速来降低基建投资的增速，这样势必会影响GDP的增长，因此只能依靠棚改项目拉动GDP。棚改项目的本质是要解决居民的居住环境，在一定程度上会分流改善性住房的需求，对商品房市场起到降温作用。此外，棚改项目无法解决居住在北京外地人口的住房改善问题，而北京新房的购买人群以非本地居民为主，因此棚改项目对新建商品房的需求影响较小，对房价不能构成完全的抑制作用。

资源均衡配置才能达到有效的人口疏解

目前大城市病已经越来越严重，人口疏解显得非常重要，要想达到真正的疏解，除了将批发市场等业态外迁之外，还应该对资源进行均衡配置，只有这样才能把人口有效分流出去，当人口外流后，北京中心城区的房价也会得到有效遏制，能够从根本上解决大城市病、房价不正常上涨等诸多问题。北京副中心的建设为此提供了一个良好的佐证，如果将北京十个郊区县或者周边城市，例如天津、廊坊等城市，配置优质的教育和医疗资源，将会吸引大量人口，当地房价也会随之上涨，这样中心城区人口将会得到有效疏散，北京人口将会得到更加合理配置。

第三页 徐燕：个人简介+照片

徐燕个人简介：（监事副总裁）：

理学硕士、EMBA。注册房地产估价师、土地估价师、全国房地产经纪人、英国皇家特许测量师（MRICS）。

1997年进入北京市房屋土地管理局价格评估所，从事房地产估价行业管理和估价实务工作。2000年，作为五名创始人之一，进入市评估所脱钩改制公司，2005—2007年担任公司董事总经理。2011年，获得北京房地产估价师和土地估价师协会 “优秀估价师”称号。

2012年8月进入北京华信房地产评估有限公司，担任公司监事副总裁。

第三页 徐燕观点

北京限购新政对房价抑制作用明显

北京新一轮限购政策对房价将会带来很大影响，商住新政基本杜绝个人投资，降低市场需求，抑制房价过快增长作用，但也面临限购前购买人群转售问题。认房又认贷二套房首付比例提至60%，提高了购买门槛，限制购买人群，抑制房价，利于房地产良性发展。平房限购政策弥补了之前政策的漏洞，异形房一律不能登记、落户、入学政策，对学区房的房价将起到一定的抑制作用。

2017年土地供应比较充分，但市场竞争依旧较大

今年的土地供应将会比较充分，特别是保障房、自住房的土地供应，截止到3月份，住宅用地已经完成年度土地规划供应的40%，三季度末完成全年土地供应计划，避免出现下半年集中地现象，北京土地市场即将进入良性循环。在“限房价、竞地价”的背景下土地市场竞争依旧激烈，限购政策出台后将会对未来土地市场有一定的影响。

两会精神因城施政更加务实

今年两会精神更加务实，李克强总理提出“一城一策”，每个城市可根据本市实际情况自行制定相关政策，随后北京市强有力限购政策的出台，相对以前中央统一政策会更加合理，更能抓住当地的软肋，利于对房地产进行有效调控。

保障房建设降低商品房需求

保障性住房一直是北京市重点，今年进一步加大了棚改力度和保障房供应。如果能够达到居者有其屋，中低收入的人都有房子，保障房的价格相对较低，在一定程度上会降低商品房的需求，同时保障房的价相对格稳定对商品房具有一定的镇定作用。

人口疏解需标本兼治

人口疏解涉及到“治标治本”的问题，强制的行政命令是治标，例如2017年全市完成棚户区改造3.6万户，加快在昌平、房山、大兴、顺义4区推进“4个一万套”中心城区棚改定向安置房建设等，在现实生活中经常出现一些人拆迁后继续留在中心城区，或者人走了户口未转移的现象，我认为原因主要有两点。一是区域间教育配套差异大，为了让孩子上好小学，很多家庭选择返迁，如果郊区能够与市区配套同等教育资源，很多人就会自主迁出。其次就是就业问题，朝阳CBD、西城区金融街、海淀中关村是北京市商业办公集中区，如果就业无法解决，居住与工作地点相距很远，交通压力增大，疏解意义较小，并未起到治本的作用。通州行政副中心的建设，工作岗位增多，教育资源配套提高，孩子就学、家长就业都能解决，只有这样才能真正实现人口疏解。