文/李佳
引言:
国家机关事务管理局为了统一规范在京中央单位旧有住房按经济适用住房价格评估（以下简称：旧有住房价格评估）的评估行为，推进中央单位住房制度改革的进一步深化，达到中央单位职工住房利益的平衡，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》、《在京中央和国家机关进一步深化住房制度改革实施方案》（厅字[1999]10号）、《关于完善在京中央和国家机关住房制度的若干意见》（厅字[2005]8号）、《中央国家机关职工住宅配售管理办法》（国管房改[2009]211号）等相关法律、法规、文件的有关规定，由中央国家机关住房制度改革办公室主持编制了旧有住房评估的相关技术指引及实施技术路线，该成果自2004年正式实施至今为在京中央单位及所属企事业单位旧有住房按经济适用住房价格配售工作提供了极其重要的价格参考依据，同时由于其较为科学、独立、客观、合理的技术路线及估价思路也得到了各单位的一致认可；随着近年中央单位住房改革制度的进一步深化、职工住宅小区的不断增加以及北京市整体土地及房地产市场的变化，针对旧有住房价格评估政策的研究也不断在更新、深化，而本文正是针对《在京中央单位旧有住房按经济适用住房价格评估规范（2017）》中大家普遍关注的估价原则、估价程序、职业道德以及估价方法等方面进行解析、探讨。
一、《评估规范》总则
（一）总则
1、为了统一规范在京中央单位旧有住房按经济适用住房价格评估的评估行为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》、《在京中央和国家机关进一步深化住房制度改革实施方案》（厅字[1999]10号）、《关于完善在京中央和国家机关住房制度的若干意见》（厅字[2005]8号）、《中央国家机关职工住宅配售管理办法》（国管房改[2009]211号）、《房地产估价规范》（GB/T 50291-2015）及《北京市人民政府关于更新出让国有建设用地使用权基准地价的通知》（京政发[2014]26号）等法律、法规、文件的有关规定，特制定本规范。
2、本规范适用于在京中央单位及所属企事业单位旧有住房按经济适用住房价格评估工作。
3、在京中央单位旧有住房指拟出售的以下三种住房：
(1)在京中央单位职工因置换住房腾退的已购公有住房和已购职工住宅；
(2)在京中央单位所属的空置房屋；
(3)在京中央单位所属的出租给职工使用的租赁房屋。
4、在京中央单位旧有住房按经济适用住房价格评估除应按本规范独立、客观、公正地开展外，还应符合国家现行有关标准、规范的规定。
（二）总则解析
由总则可以看出，旧有住房价格评估的文件基础为《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》、《在京中央和国家机关进一步深化住房制度改革实施方案》（厅字[1999]10号）、《关于完善在京中央和国家机关住房制度的若干意见》（厅字[2005]8号）、《中央国家机关职工住宅配售管理办法》（国管房改[2009]211号）、《房地产估价规范》（GB/T 50291-2015）及《北京市人民政府关于更新出让国有建设用地使用权基准地价的通知》（京政发[2014]26号），从上述可以看出无论是国家级的法律法规还是落实到北京市地方性文件，旧有住房价格评估都有着夯实的理论文件基础，同时其评估工作也是紧紧围绕上述基础文件展开的；其次总则中也对旧房价格评估的适用范围及评估对象进行了明确。
二、估价原则
（一）估价原则
1、合法原则：要求估价结果是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格原则。在京中央单位旧有住房按经济适用住房价格评估，以估价对象按照经济适用住房的有关规定，合法使用、合法交易或合法处分为前提进行估价。
在京中央单位旧有住房按经济适用住房价格评估，估价对象无论是空置房屋、租赁使用房屋还是已购公房，均按照经济适用住房的产权性质进行评估，具有合法产权；房屋用途为住宅，为合法用途；估价对象仅用于在京中央单位系统内房屋配售或置换，处置方式符合合法原则。
2、替代原则：要求估价结果与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差在合理范围内。有相同使用价值、有替代可能的房地产之间会互相影响和竞争，使其价格相互牵制而趋于一致。
3、价值时点原则：要求估价结果是在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格。
4、平衡原则：在京中央单位旧有住房按经济适用住房价格评估工作，具有很强的政策性，要求各估价机构遵循平衡原则。所谓平衡原则，即通过在京中央单位旧有住房按经济适用住房价格评估，一定程度上实现购房职工之间住房利益的平衡。
（二）估价原则解析
依据上述估价原则可以分析出，估价原则1-3为《房地产估价规范》中约定的估价原则要求，从上述原则可以看出其在遵循《房地产估价规范》的基础上结合在京中央单位旧有职工住宅配售工作的特点，对旧有住房价格评估的合法性、方法使用的替代性以及评估工作价值时点性均进行了明确；而估价原则4-平衡原则是充分考虑到在京中央单位旧有住房作为在京中央和国家机关职工使用的政策性住房，其目的是旨在解决在京中央和国家机关职工住房困难的情况，因此在符合评估原则及规范要求的基础上还须充分考虑购房职工之间住房利益的整体平衡。
三、估价程序
（一）估价程序
自接受估价委托至完成估价报告期间，在京中央单位旧有住房按经济适用住房价格评估应按下列程序进行：
9、估价资料归档
（二）估价程序解析
根据以上描述可以看出，该估价程序是严格按照《房地产估价规范》（GB/T 50291-2015）中针对房地产估价中的工作程序同时结合旧有住房价格评估自身特点制定而成，其程序既遵循了房地产估价规范的相关规定又适宜旧有住房评估相关工作的具体开展。
四、估价方法
（一）估价方法
1、估价方法选用
考虑到估价目的的政策性，在京中央单位旧有住房按经济适用住房价格评估仅选用“因素比较修正法”一种估价方法。
2、因素比较修正法
(1)因素比较修正法
该方法理论依据是房地产价格形成的替代原则，类似于房地产价格评估的比较法，是运用比较法中的因素比较及修正原理，将待估旧有住房的各项评估因素与基准项目的基准房所对应的各项评估因素进行比较和修正，由基准房价修正形成待估旧有住房的价格。
(2)因素比较修正法应用步骤
A.确定基准项目、基准房及基准房价
基准项目：选定拟按经济适用住房价格配售的新建职工住宅为基准项目（若同时有几处新建住宅项目，根据单位配售的实际情况可通过对几处新建职工住宅进行权重比较确定基准项目因素分值及基准价格或以其中规模最大的项目为基准项目，但需经中央国家机关住房制度改革办公室批准）。
基准房屋：以选定的拟配售的基准项目销售均价所对应的房屋为基准房屋（基准项目中的基准房屋可有若干套）。
基准房价：以选用的拟配售的基准项目销售均价为基准房价（即基准房屋的销售价格）。
B.制定因素修正系数调节表
a.确定影响因素
根据评估目的，结合项目的实际情况，确定影响旧有住房价格的因素有：
(a)区域因素
包括：位置、商服繁华度、区域道路通达程度、住宅集聚度、宗地外基础配套设施、生活配套设施、教育配套设施等因素，结合项目具体情况，确定修正因素。
(b)个别因素
小区及楼宇因素
包括：小区封闭状况、小区绿化率、小区物业管理、小区停车设施、建成年代、结构、楼型、外窗、电梯状况、设备、宗地内基础配套设施、外立面装修、公共部位装修、楼宇噪音、空气质量、距城（地）铁车站的步行距离、距公交站点的步行距离及公交线路数量等因素，结合项目楼宇具体情况，确定修正因素。
房屋因素
包括：楼层、朝向、平面布局等，结合房屋情况，确定修正因素。
备注：基准新房的各因素以第一批经房改办审核批准的因素为准。
b.确定因素修正系数调节表
通过分析影响经济适用住房价格因素并结合估价人员经验，将基准项目的基准房所对应的各项评估因素的系数设定为基准，再由此确定待估旧有住房的各项评估因素的修正系数上下调节范围，形成针对该基准项目的某待估旧有住房的《因素修正系数调节基本表》。
《因素修正系数调节基本表》由《区域因素修正系数调节基本表》、《小区及楼宇因素修正系数调节基本表》和《房屋因素修正系数调节基本表》三部分构成，调节表设定各项评估因素系数的取值标准和范围。
c.确定估价对象经济适用住房价格
总计算公式：
待估旧有住房价格
＝基准房价×（1＋∑Ai）×（1＋∑Bi）×（1＋∑Ci）
其中：∑Ai为区域因素修正系数之和
∑Bi为小区及楼宇因素修正系数之和
∑Ci为房屋因素修正系数之和
(a)确定待估区域经济适用住房基准价或平均价格
通过《区域因素修正系数调节表》，对待估区域进行区域因素修正，确定待估区域经济适用住房基准价或平均价格。计算公式：
待估区域经济适用住房基准价格＝基准房价×（1＋∑Ai）
其中：∑Ai为区域因素修正系数之和
(b)确定待估小区及楼宇经济适用住房基准价或平均价格
通过《小区及楼宇因素修正系数调节表》，对待估楼宇进行楼宇因素修正，确定待估小区中的楼宇经济适用住房基准价或平均价格。计算公式：
待估楼宇经济适用住房基准价格
＝待估区域经济适用住房基准价格×（1＋∑Bi）
其中：∑Bi为楼宇因素修正系数之和
(c)确定待估旧有住房价格
通过《房屋因素修正系数调节表》，对每一套待估旧有住房进行房屋因素修正，最终确定待估旧有住房价格。计算公式：
待估旧有住房价格
＝待估楼宇经济适用住房基准价格×（1+∑Ci）
其中：∑Ci为房屋因素修正系数之和
注：
A.进行在京中央单位旧有住房按经济适用住房价格评估时，不考虑室内装修和增项对房屋价值的影响。
B.进行在京中央单位旧有住房按经济适用住房价格评估时，如涉及平台、院落等情况时，平台、院落价值可按单位书面意见进行评估。
（二）估价方法解析
从上述估价方法介绍中可以了解到，在京中央单位旧有住房按经济适用住房价格评估采用“因素比较修正法”一种估价方法进行评估，其估价方法原理理论原则来源于替代原则，类似于房地产价格评估的比较法，是运用比较法中的因素比较及修正原理，估价方法合理、合法使用的关键在于对待估旧有住房的各项评估因素的确定以及基准项目各项因素的确定，其方法使用核心在于估价师对待估旧有住房及基准项目在《区域因素修正系数调节基本表》、《小区及楼宇因素修正系数调节基本表》和《房屋因素修正系数调节基本表》中各项因素的分析、评估。
五、职业道德
1、估价机构和估价人员应严格执行本规范，做到公正、客观、诚实，不得虚假估价。
2、估价人员和估价机构应保持估价的独立性，必须回避与自己、亲属及其他有利害关系人有关的估价业务。
3、严禁估价机构擅自将评估业务转与其他估价机构。
4、估价人员和估价机构应妥善保管委托方的文件资料，除政府价格审批部门及估价机构行业审查部门外，未经委托方的书面认可，不得将委托方的文件资料公开或泄漏给他人。
5、估价机构应执行在京中央单位旧有住房统一的评估收费标准，不得以不正当理由或名目收取额外的费用，或降低收费标准，进行不正当竞争。
6、估价人员和估价机构不得将资格证书借给他人使用，不得以估价者身份在非本人估价的估价报告上签名、盖章。
7、估价机构、人员不得为取得项目，对其他估价机构、人员进行毁损、贬低。
8、估价机构之间应加强协作，及时交流沟通，共同为在京中央单位旧有住房评估做好服务工作。
综上所述，随着近年中央单位住房改革制度的进一步深化、职工住宅小区的不断增加以及北京市整体土地及房地产市场的变化，针对旧有住房评估的要求及涉及内容也随之细化、延伸，进而与之相匹配的评估政策也在不断更新、完善，随着评估工作进一步开展，我们也会根据工作开展过程中遇到的情况，持续完善旧有职工住宅配售评估工作程序，为在京中央单位住房配售工作提供更具科学性、高效性及准确性的服务。
作者介绍：李佳
工学学士，注册房地产估价师、注册土地估价师。北京华信房地产评估有限公司房地产评估咨询一部总经理
