文/征收评估咨询二部

一、项目情况介绍

城关中心区棚户区改造项目（洪寺村）位于房山区城关街道办事处洪寺村，涉及宅基地房屋约1303个院落，非住宅房屋约37处，建筑面积约29.02万平方米。于2015年8月启动招投标工作，并于当年启动5、6、7三个分支部的入户调查工作，但由于各种原因项目搁置未能继续启动签约动迁工作。至2017年3月底项目再次启动，考虑项目规模较大，因此分2期实施，1期启动5、6、7三个分支部，涉及宅基地约475宗、拆迁人口约1800余人、拆迁面积约9.42公顷，2期启动2、3支部，涉及宅基地323宗、拆迁人口约1128人、拆迁面积约12.3公顷。

二、项目难点介绍

1、户数多，问题多。洪寺村位于房山区城关中心区域，村域范围内约有1303宗宅基地院落，人口约5000人，下设9个分支部，宅基地主要集中在2、3、5、6、7共五个分支部，由于该村历史较悠久，村民与集体、村民之间、买卖、离婚、析产等各种矛盾问题较多，曾多次计划启动拆迁工作，但均中途搁浅，被普遍认为属于拆迁难度较大的村落。

2、政府重视度高，进度安排紧迫，工作要求高。该村于2015年正式启动拆迁工作，被纳入区重大民生工程，各级政府领导高度重视，由属地城关街道办事处牵头，村委会具体组织实施，第2次启动后，对工程进度时间要求紧迫，1期2期先后同时推进，同时对项目完成质量要求更高，从而对各服务公司工作人员的业务水平等要求也提高。

3、时间跨度较长，估价对象现状变化，前后评估方法不同。该项目于2015年第一次入户，并完成了5、6、7共三个分支部475宗宅基地的调查及评估工作，但未能如期启动动迁工作，项目停滞近2年，2017年再次启动时，估价对象现状及拆迁评估技术标准均发生了变化，可以说以往所做工作成果基本没有利用价值。

三、应对方案

1、复核工作

该项目两次启动间隔近2年，期间项目基础数据及评估技术标准均发生了很大的变化，复核难度及工作量较大。首次复核阶段，我司抽调安排了6个组，且都是经验较为丰富的人员，同时进行入户复核工作，以2015年入户调查的数据成果为基础，对估价对象重新复核登记，并同步安排人员加班加点完成内业输机工作，确保能按时出具初步评估结果；在2次复核阶段，在人员紧张的情况下，进行了合理安排，分别有专人负责复核解答和内业输机工作，以确保在动迁前出具最终评估结果。

其次，加大各环节的管理，尽可能降低潜在的风险。在集中复核阶段，项目经理对登记标准进行培训和统一，每天对复核登记表进行抽查，统一收集各户各个房屋照片，并按要求进行分类归档，对遇到的问题及时拿出解决方案。

2、内业输机工作

2015年项目启动时，评估采用的是《北京市房屋重置成新价评估技术标准》京国土房管拆【2003】808号文件为依据，而到2017年再次启动时，该标准则发生了变化，变更为《北京市房屋重置成新价评估技术标准》（北估秘[2016]001号）文件，因此，输机模本需要重新修改编制，新模本修改完成后，首先安排人员进行多次测试，确保计算公式、标准及格式无误再进行内业输机工作。

其次，对附属物的评估标准进行统一，对结果异常的进行重点审核，发现问题及时修改，以确保评估结果的准确性。

3、与其他项目参与方的配合工作

拆迁项目一般会涉及到多个部门及单位，各参与方之间协调配合的好坏，关系到项目整体的进展和最终完成的结果，在项目实施阶段，评估、拆迁、测绘三家服务机构更需要紧密配合。项目经理积极与各单位建立联系，加强协调沟通，做到彼此能及时进行信息反馈，默契配合，以确保项目能按要求顺利完成。

4、发扬不怕苦不怕累的精神，团结互助。

面对各种困难及不利因素，项目组成员充分发扬了不怕苦不怕累的精神，相互协助，团结紧密，经过连续多日的通宵奋战，确保工作按时按要求完成，最终赢得了上级领导认可。

四、项目完成小结

该项目于2017年再次启动后，经过多方的共同努力，最终取得了可喜成绩，1期动迁奖励期开始仅用4天时间签约率即达到了90%以上，到奖励期结束仅剩余2户未签约；而2期动迁奖励开始仅用3小时签约率即达到90%以上，到奖励期结束完成100%签约，创造中心区棚改拆迁“洪寺速度”，受到区、街道办事处等各级领导一致认可与好评。通过这个项目的锻炼，有以下几点心得：

1、项目启动之前要做好内部培训工作，制定统一的入户登记及输机标准，充分做好前期准备工作；

2、加强现场管理，对各环节进行把控，降低项目完成质量风险；

3、对评估结果进行整体审查，重点审核价格异常的结果，确保数据及结果的准确性；

4、加强内、外部沟通和协调，遇到问题及时反馈及时解决；

5、工作中要有“三心”，即细心、耐心、责任心；

    不同的拆迁项目有不同的特点和难点，各区县项目也有各自不同的要求，项目开展前应当进行整体的初步了解，以便合理安排工作，对各区统一的政策及项目的实施方案进行学习，尤其关于评估部分的内容要充分理解，以便采用合理工作方法，从而提高工作效率。我们愿意总结和利用该项目经验，为客户提供更好的服务。