文/刘琦

一、项目特点

北京市城市副中心建设项目，民生关注度、政治关注度和社会关注度都非常高，各级政府重视搞好拆迁安置工作，要求拆迁速度快，拆迁彻底，群众满意度高，无上访事件，真正做到依法拆迁，和谐拆迁。同时，政府和甲方对服务公司工作职责、业务水平、工作完成质量要求高，对入户、签约、报审进度安排时间紧迫。我公司负责项目涉及住宅488户，非住宅120户；项目于2016年7月26日开始前期入户调查。9月中旬正式启动签约工作，历时15天，住宅部分完成全部签约。 

项目前期工作构建了严谨、合理、完整的拆迁工作体系，由项目招标单位和项目所在地镇政府组织设立六方工作小组认定机制。六方认定小组由项目所在地镇政府牵头组织，所在地政府、项目招标单位、村“两委”工作小组、拆迁服务机构、评估服务机构、测绘服务机构组成六方成员，六方工作小组依照方案和议事规则对新老宅基地、合法宅基地面积、被安置人员、新生儿补助与安置、经营面积等问题研究确定，并出具六方工作小组共同签署的认定单，认定单中应详细记录复杂问题的认定事实、依据和结果，认定结果作为拆迁补偿安置的依据。

六方工作小组认定工作，提高了对评估公司的工作要求，对评估人员的高要求体现在：“政策深刻解读、入户调查情况全面、坚持原则公私分明”。

1、政策深刻解读

政策是六方认定工作的前提和保证，对六方认定结果要获得拆迁户的理解、配合和支持，评估公司必须首先对拆迁政策和有关充分性文件深刻认识并解读，对六方工作小组认定事项应做到事实清楚、取证准确、处理恰当、程序合法，手续完善。

2、入户调查情况全面

入户调查是拆迁中非常重要的基础环节，此次评估公司入户调查不仅要全面细致地记录房屋结构、条件、装修及其他附属设施，还要对拆迁户的家庭成员情况、生活情况、工作情况、拆迁户对本次拆迁的态度、真实想法和要求有基本了解，为六方工作小组认定阶段工作打好基础。

 3、坚持原则公私分明

坚持原则公私分明是工作的本质要求，必须在统一的政策前提下开展六方认定工作，补偿标准统一、认定流程统一，不应该有偏袒的嫌疑，不允许突破政策，政策标准就是拆迁工作的原则，禁止出现恶性局面，公平公正地对待每一个拆迁户，对认定结果一视同仁，一律公平。

六方工作小组的认定工作加强了拆迁工作的合理、合规、合法，加快了拆迁工作的完成步伐，极大程度上提高了拆迁工作的效率。

二、项目难点及解决方法

 项目难点：

1、项目非住宅前期入户调查统计承包户数多，但历史久远，产权资料不齐全，土地租赁合同过期，无续期合同，事实存在租赁关系，且村委会和承包户之间矛盾及问题较多。

2、北京市城市副中心建设项目涉及的特殊品种花卉和特殊品种树木众多，是对评估人员评估工作的重大考验。其中:

特殊品种花卉涉及法兰西玉簪、甜心玉簪、德国鸢尾、鸿运大花仙草、美国巨无霸、矾根、美国金虎、人参榕、泰国山影、澳洲杉、芭蕾海棠、百合竹、碧玉（豆瓣绿）、大叶发财树、吊兰、东北蜡皮、非洲茉莉、凤梨、凤尾竹、佛肚竹、夫妻茉莉、富贵凤竹、富贵椰子、富贵竹、观音竹、龟背竹、桂花、桂花（盆景）、含笑、鹤望兰、黑金刚、黑石榴、红豆杉、红钻、虎皮菜、金边吊兰、金桂、金钱树、金钱松盆景、金元宝、金枝玉叶、九里香、君子兰、孔雀茱萸、口红吊兰（盆景）、兰花、蓝莓、六月雪、龙井兰、龙血兰、龙血树、芦荟、绿巨人、绿萝、米兰、茉莉、木百合、南洋杉、平安竹、千手观音、人参榕、山茶花、泰国榕、水竹、天鹅绒、铁树、万年青、文竹、西梅、吸毒草、仙人掌、香蕉、橡皮树、小天使、蟹爪莲、幸福树、鸭掌木、摇钱树、夜来香、玉兰、元宝树、招财树、长青花、珍珠梅等等。

特殊品种树木涉及美国大樱桃、地上种植葡萄品种瑞都无核、乒乓球（腾忍）、翠霞、香玉、摩尔多瓦五种特殊品种。

解决方案：

1、对于历史久远、产权资料不齐全，土地租赁合同过期、无续期合同，但事实存在租赁关系，村委会和承包户之间较多等问题，通过村委会核实查询资料和六方人员现场查勘，项目招标单位和所在地镇政府组织的六方工作小组认定最终分为非住宅13个地块4户企业，按照“打包制度”将96户承包户，集中划分13个地块统一签约村集体，由村集体下发各承包户补偿款。

2、针对特殊种植花卉、树木，根据方案要求“特殊种植、养殖的补偿，评估机构应按照实际清登棵树和合理密植度两种方式出具评估结果，供六方工作小组研究议定，并与被搬迁人协商后出具记录，可按照被搬迁人认同的方式进行补偿，特种种植、养殖情形，可由项目招标单位邀请相关专家认定补偿方法和标准，作为补偿依据”。

因花卉品种较多且数量较大，项目招标单位聘请专家人员现场查勘并给出专业意见，专家通过现场勘查结合实地花卉状况，建议进行分类价格评估，根据规格品相不同，结合市场价进行适当调整。评估人员依据专家意见，进行了市场调查询价工作，共计走访了北京多家大型花卉批发市场、约100多个花卉商家进行询价，最终完成了全部询价工作。

3、针对特殊品种树木种植园，项目招标单位聘请专家对承租人的各类种植园进行现场勘察，对于美国大樱桃，认为处于盛果期的樱桃树质量及管理水平为优，建议按照亩产值进行评估补偿；对于地上种植葡萄品种瑞都无核、乒乓球（腾忍）、翠霞、香玉、摩尔多瓦五种特殊品种，认为葡萄园规划合理，整体建设水平较好，建议根据各葡萄品种成本核算或按照产量对其进行补偿，由于承租人种植园设施冷棚种植占一半以上，同时建议在葡萄单价上考虑观光采摘的因素进行补偿。

三、项目小结

1、拆迁工作应加强项目清登入户调查工作，对被拆迁户有全面细致地了解，建立完整的档案信息，不断完善所掌握的资料，才能为日后六方小组认定、签约或者裁决提供决策依据。

2、拆迁工作必须做到各部门全部配合，面对特殊的被拆迁户应聘请专业部门协助，出具专业意见，确保顺利完成拆迁工作。

3、副中心拆迁工作政策性强、敏感度高、涉及面广、利益关系复杂、是社会焦点与矛盾引发点，面对时间紧、任务重、群众期望高、补偿安置难、遗留问题多等情况，在不同时期评估团队合理应对各种突发情况并及时进行会商研究，圆满地完成了评估工作。

作者介绍:刘琦

房地产经营与估价专业，多年拆迁评估工作经验，2012年入职北京华信房地产评估有限公司，现任征拆业务一部项目经理。