时代的进步，随之城镇化步伐也相应加快，为了配合城市发展的需要，政府大力推进了棚户区改造、城中村改造、以及旧城改造。征地拆迁安置补偿也就成为社会的热点、政府工作的重点、人民群众的关切点，以往的拆迁过程中经常出现抢栽、抢种、抢装、抢建的不合理现象。例如，很多被拆迁区域的老百姓，听闻本地区即将拆迁的消息后，疯狂的栽种树木，抢装木地板、壁布、光伏发电、灯管等现象，有条件的家庭在原有的房屋上加盖二层甚至三层，最终目的是为了获得高额的拆迁补偿款。但结果是老百姓把钱花了，也未必能获得相应的补偿，从而使老百姓的损失加大，造成拆迁过程中出现滞留户，延迟拆迁项目的整体进度。为遏制这些现象的发生，政府也做了大量的工作。然而，征收拆迁过程较长，环节较多。为了把控每个环节容易出现的问题，政府委派了审计公司对征收拆迁工作进行全过程审计监督。在拆迁过程中要高度关注审计问题，以利于项目的顺利开展。集体土地拆迁项目实施过程主要分为入户清登环节、补偿费审核环节、补偿协议复核环节。审计在各阶段涉及的重点工作也有所侧重和不同。

 

入户清登环节各服务公司人员要详细登记产权人姓名、身份信息、家庭成员、房屋建筑年代、房屋结构、装修和附属物数量及营业用房及面积等等情况，为后期补偿款审核提供数据保障。入户清登环节最容易产生丢项、落项，也容易出现虚增情况。采用虚增手段骗取拆迁款的行为是法律不允许的，虚增现象一般会出现在建筑面积、设备及附属物、种养殖物等数量上。所以这个环节是审计单位着重审查的环节。

 

补偿费审核环节，停产停业补偿在拆迁补偿款中占比较大，而且营业面积认定情况也没有具体的政策和标准，营业面积也不会在营业执照等证件上标识，所以在面积的认定上造成了困难。认定单位一般依据拆迁政策和项目实施方案将拆迁公司提供的经营面积示意图与房屋建筑面积的清登数据相核对来认定停产停业补偿中经营面积。营业面积数量大，补偿款数额高，抢装抢建情况多，所以审计公司对经营面积的补偿也是着重审核的。

针对民宅用于经营的，被拆迁户的营业执照经营地址可能与实际经营地址不符，这种情况会存在被拆迁人听到拆迁信息前进行申请注册营业执照现象或者借用其他地区注册的营业执照，来骗取停产停业补偿。对于民宅的经营面积及经营情况的认定，由村镇核实后出具实际经营证明。审计单位依据此证明作为最终审核依据。

 

补偿协议复核环节，主要核对拆迁腾退补偿协议金额是否与经过审核的拆迁补偿金额一致，对协议内容、金额填写的准确性、完整性进行审核，审核内容一般为产权人姓名、身份证号、地址等基本信息，核实被拆迁人的准确性，对姓名等信息有争议的，取得确权证明。如果遇到产权人死亡或灭失、房屋买卖后未办理产权变更和产权人指定其他人为被补偿人的，应提供相应的有效法律文件，或由律师出具相关法律意见书。

在拆迁过程中，审计公司着重审核评估公司出具的补偿价格是否合理。核查房屋条件是否按照入户底表进行输机，房屋单价是否过高或过低。设备及附属物数量是否与入户底表一致，有无丢项、落项，补偿价格是否符合标准。特殊设备询价过程和作价依据是否合理。对于隐藏设备的数量要求合理估算，比如上下水数量，电缆地缆数量，机井深度等。为了避免出现底单涂改情况，入户完成后如遇丢项情况，需填写复核单进行补登。

在拆迁过程中经常会遇到政策及方案中未提及的特殊事项补偿问题。为了拆迁的顺利进行，则需要拆迁管理公司协调村镇两级领导小组针对特殊事项补偿问题提出解决方案并出具会议纪要。作为审计审核通过的政策支撑文件。

对被拆迁户的补偿都做到有理有据是过审的必要条件。依据充分，补偿合理，既可以加快过审的时间，同时也加快了拆迁项目的整体进度。

 

具备多年征拆评估项目管理经验，2017年1月进入北京华信房地产评估有限公司，现任征拆业务二部总经理。

    具备多年征拆评估工作经验，现任北京华信房地产评估有限公司征拆业务二部技术负责人、项目经理。