文/郝强 刘同愿

北京市《北京城市总体规划(2016年—2035年)》指出，要全面开展城乡结合部、北京城市副中心等地区的棚户区改造。近年来，为加大棚户区改造和环境整治工作力度，北京市出台了一系列棚户区改造和环境整治相关政策，加速推动了北京市棚户区改造和环境整治工作。结合以往北京市土地一级开发、收储供地的基础模式，棚改、土地一级开发成为北京市当前土地供给的主要路径。

棚改或土地一级开发项目在授权企业投资实施过程中，一般采用企业自有资金与银行商业贷款相结合的融资方式，完成土地入市后企业则获得相应的项目利润。依据《关于印发进一步规范企业投资土地一级开发项目利润管理的通知》（京国土储[2015]37号），企业投资土地一级开发项目初始取得立项核准后4年全部达到供应条件（现场和成本均通过验收）的，利润率最高为12%；4年内全部达到供应条件的项目，每提前1年（不足1年不计）利润率最多增加一个百分点；4年内未全部达到供应条件的项目，每延期一年（不足1年不计）利润率至少降低2个百分点，最低不低于8%。各区县参照该办法发布了企业投资棚改项目利润计取管理办法，利润计取原则与上述办法基本相同。因此，如何在棚改或土地一级开发项目实施中快速达到供地条件回笼资金显得尤为重要。

华信评估作为专业房地产咨询公司，结合多年相关政策研究经验，可在棚改、土地一级开发项目地块入市过程中全程提供咨询顾问服务。协助项目实施单位统筹制定土地入市全过程时间节点，协助实施单位进行地价会的沟通和报件代理工作，提高效率，促进实施单位在合理发生土地开发成本的前提下尽早签订土地开发补偿协议，快速回笼资金。华信评估在地块入市过程中可提供如下服务：

一、入市辅导、咨询顾问及代理服务

（一）土地开发成本咨询顾问

1、根据甲方需要提供政策咨询，辅助测算土地开发成本，针对土地政策对审计工作提出合理建议，维护甲方的合法权益。

2、配合甲方科学、合理、合法的核算土地开发成本并顺利通过成本联审会，防止因审计出现遗漏或偏差给甲方造成不必要的经济损失。

（二）各项手续协助报批

为甲方提供报批手续咨询服务。根据甲方的需求，梳理各类手续办理的工作流程，科学编制各类手续办理各个节点的工作要点，以及该节点办理所需的资料清单，协助甲方办理征地批复等相关手续的批复报件工作，确保项目顺利、高效取得各类批复。

（三）时间进度把控

1、根据甲方的需求，梳理土地入市前的工作流程，科学编制项目入市前的各个环节时间节点工作计划，合理压缩各环节之间的时序排列，列明各节点的倒排工期及主要工作内容。

2、协助甲方总体把控各节点的时间进度，通过严格、高效的程序执行管理，协调各部门之间的关系，确保项目高效顺利通过各个时间节点的流程，在预定时间内入市收回土地开发成本。

（四）入市辅导

1、为甲方提供招拍挂流程和政策咨询，对项目地块入市前需要准备的资料以及手续进行梳理，为甲方提供入市辅导。对地价评估和土地入市所需资料进行整理、完善，指导土地入市底价评估工作，出具《地价评估咨询报告》。

2、协调控制与地价会时间节点的衔接，协助向各相关单位进行报件，协助甲方高效通过入市地价联审会。

二、摘牌辅导

（一）招标或挂牌文件拟定

协助甲方梳理入市流程，提高工作效率，整理入市资料文件，把握入市重要时间节点，并且配合土地储备中心完成《招标或挂牌文件》的编制工作。

（二）市场分析及财务方案测算

出具二级开发项目未来开发完成后的预期价值和收益情况市场分析报告，完成地块最高摘牌价格的评估分析报告，对不同利润率下的最高摘牌价格进行分析、测算和判断，并随着市场情况及不同入市条件下的变化及时做出修改和调整，包含二级项目开发建设投资成本估算财务方案，帮助甲方降低投资和开发风险。

（三）投标文件的编制及投标

专业团队协助甲方编制投标文件，并分析近期同类型项目的优点及亮点，根据项目规划及定位结合大部分评标专家的特点，协助乙方有针对性的编制投标文件，优化项目定位、运营方案、开发进度及建设方案、对区域经济的影响分析、财务方案等投标内容，全方位保证从项目实施方案上不输于其他竞争对手。

作者介绍：郝强

土地资源管理学士，注册房地产估价师、注册土地估价师，2005年6月进入北京华信房地产评估有限公司，现任房地产业务三部总经理。

作者介绍：刘同愿

土地资源管理学士，现任北京华信房地产评估有限公司房地产业务三部项目经理