文/张雪飞
随着工业化和城镇化步伐的加快，城市发展规模迅速扩张，棚户区改造、城中村改造、旧城改造等成为城市建设中不可避免的“三大改造”，与“三大改造”相关联的征地拆迁安置补偿也就成为社会的热点、政府工作的重点、人民群众的关切点，如何管好、用好征地拆迁补偿安置资金，维护人民群众的切身利益，就需要加强项目的审计工作。结合近期我公司所承接的若干棚户区改造和拆迁补偿项目审计工作，笔者总结出以下北京市征地拆迁安置补偿项目审计的工作思路及实施方案，以供大家参考和讨论：
一、工作思路
目前北京市的征地拆迁安置补偿项目审计一般分为期间审计和期后审计。其中：期间审计为全程跟踪审计，从征地拆迁工作开始时就实行跟踪审计，随时随地对征地拆迁工作进行审计，及时发现征地拆迁工作中的问题及时解决；期后审计为在征地拆迁项目完成后，审计人员对于在征地拆迁的过程中的一系列事项进行审计，缺点是拆迁补偿的现场一般都随着征地拆迁工作的完成而消除，审计介入时往往房屋已拆除、场地已平整，无现场可供审计人员查看或核对。
承接审计工作后，首先应根据项目审计要求来开展审计工作，编制工作实施方案，明确审计工作及实施方案依据，确认审计目标，确定审计范围、对象、期间，合理组建项目组，进行人员分组安排及职责分工、明确审计内容和要求，制定严谨的审计工作流程、资料交接和资料存档方式。同时拆迁补偿资金审计可以根据项目审计要求采用抽选和全部审计两种方式，采用抽选方式时应考虑补偿面积因素、补偿金额偏大、补偿单价偏高以及随机抽取等若干因素来确定抽取对象。
二、工作实施方案
（一）明确审计工作及实施方案依据
1、相关法律、法规、规章及地方政府文件
（1）《中华人民共和国物权法》[主席令第六十二号]；
（2）《中华人民共和国审计法》；
（3）《中华人民共和国国家审计准则》；
（4）《国有土地上房屋征收与补偿条例》（中华人民共和国国务院令第590号）
（5）《北京市人民政府关于印发北京市国有土地上房屋征收与补偿实施意见的通知》（京政发[2011]27号 ）
（6）《关于印发<北京市国有土地上房屋征收停产停业损失补偿暂行办法>的通知》(京建法〔2011〕18号)
（7）《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》(北京市人民政府令第124号)
（8）关于印发《<北京市集体土地房屋拆迁管理办法>实施意见》的通知（京国土房管拆[2003]666号）
（9）《关于发布〈北京市房屋重置成新价评估技术标准〉的通知》（北估秘[2016]001号）
（10）《房地产估价规范》[GB/T50291-1999]
（11）其他相关法律、法规、规章及地方政府文件；
2、相关文件、资料等依据
（1）相关文件
① 建设项目立项及批复文件；
② 规划批准文件、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证；
③ 拆迁实施方案及批复文件、拆迁依据的相关文件；
④ 拆迁许可证、拆迁实施主体向有关部门发出的暂停相关事项的书面通知；
⑤ 拆迁公告、拆迁公示；
（2）各拆迁实施单位需要提供的各项资料
（二）、审计目标
审查征地拆迁安置资料的真实性、完整性、规范性，拆迁安置补偿成本的真实性、合规性和合法性，查明征地拆迁安置资金的来源及安置补偿依据、安置补偿对象以及安置补偿标准情况，审查相关单位在征地拆迁及安置过程中遵守相关政策情况，以及是否有违反公开、公正、公平、原则问题，查找问题的原因，提供并促进规范管理的意见和建议。
（三）、确定审计范围、对象、期间
1、审计范围
项目实施范围涉及所有的住宅、非住宅企业拆迁补偿及安置情况。
2、涉及对象
一般为相关实施单位：拆迁服务公司、评估服务公司及测绘服务公司。
3、审计期间
项目自拆迁启动时间至拆迁安置补偿完毕。
（四）、审计人员分组安排及职责分工
1、人员分组安排
成立审计总项目组，设立项目经理及技术负责人，同时根据审计对象的范围合理组建各项目小组，可以按照审计功能分为财务审计小组，主要围绕征地拆迁资金管理使用情况以及财务管理开展审计，重点关注拆迁资金使用是否合规、在资金管理使用过程中是否存在违法现象，拆迁安置补偿资金的兑现是否与拆迁协议一致等方面；拆迁审计小组，主要审查拆迁安置资料的真实性、完整性、规范性，拆迁安置补偿成本的真实性、正确性、合规性和合法性，拆迁协议是否违反政策与规定扩大补偿金额，拆迁过程中是否有隐瞒真实情况重复补偿等行为；基建工程审计小组，主要围绕还建房的建设是否存在工程质量低劣、基建工程程序是否合法合规等问题开展。三个小组既要分清职责、又要相互衔接，如拆迁审计小组涉及到对某笔资金流进流出存在疑点需要及时核对时，财务审计小组必须迅速准确的查找此资金的所有动向并及时反馈，共同探讨是否需要继续延伸审计，从而减少各小组在工作中的重复劳动，有效提高工作的质量与效率。
2、人员职责分工
项目经理总体负责该项目的组织、协调工作，审查征地、拆迁实施情况并分析其效果，重点检查征地拆迁程序以及安置补偿依据合法性、合规性；
技术负责人对项目审计质量负责把关，制定审核要求和标准，审核、复核该项目审计底稿、审计报告。
各项目小组分别收集、整理所负责各方报送上来的拆迁安置补偿审核资料及审计证据材料，并对拆迁审核资料出具审核意见，编写相关审计工作底稿，最终整理相关审计资料归档。
（五）、审计内容
审计内容主要包括：
1、基本建设程序是否合法、有效；
2、征地拆迁及安置工作管理情况；
3、拆迁安置资料的真实性、完整性、规范性；
4、拆迁安置补偿成本的真实性、正确性、合规性和合法性；
5、征地拆迁安置实施情况及其效果；
6、征地拆迁安置资金筹集、使用及管理情况。
（六）、审计要求
1、统一思想，认真负责。征地拆迁工作社会影响巨大，既关系到党和政府形象，更关系到社会稳定和民生民意。必须依法、及时、有效地履行审计监督职责。这既是法定职责要求，也是一项政治任务。审计小组一定要本着高度责任感做好这项审计工作，并认真学习方案及相关文件，加深理解，提高认识。
2、精心组织，统筹安排。审计小组要严格按照统一要求，统筹安排审计力量，精心组织实施。
3、加强质量控制，防范审计风险。审计人员要严格执行审计准则的规定，保证审计质量，防范审计风险，确保审计报告反映的问题事实清楚、定性准确、数据可靠。
4、深入分析原因，提出对策建议。审计工作的绩效在于，即能查出问题，更能深入分析原因，提出对策建议，促进有效解决，提出改进完善征地拆迁安置工作的审计建议。
5、加强廉政建设，做好保密工作。审计项目负责人是廉政和保密的第一责任人，审计人员要严格遵守审计纪律和有关廉政规定，维护审计人员良好形象；要严格遵守有关保密规定，不得擅自对外公布审计情况或审计信息。
（七）、制定严谨的审计工作流程
1、明确审计范围，组建成立审计项目组，确定现场工作地点。
2、制定审计要求和标准，明确各实施单位应报送审计资料明细清单。
3、安排各实施单位人员统一参加审计要求、标准及报送资料清单培训会。
4、各项目小组分别进行所负责各方报送的拆迁补偿安置审核资料的审计工作，出具审核意见，并形成审计工作底稿。
5、监督各实施单位依据初审意见补充完善拆迁补偿安置审核资料，并整理相关审计资料归档。
三、审计重点及审计措施
（一）、基本建设程序是否合法、有效。
1、检查是否取得拆迁许可证，拆迁手续是否齐全；是否按规定发布暂停公告、拆迁公告；是否制订了拆迁补偿方案、实施细则；
2、检查拆迁服务公司、拆除服务公司、评估服务公司等是否按照规定进行招投标，并关注招投标过程是否公开、公正、公平，是否存在围标、串标、违规转包以及暗箱操作行为；
3、检查项目是否遵守合同制，项目单位是否与中标单位签订了书面委托协议，合同条款是否全面、合法、公允，与招标文件和投标承诺是否一致；
4、围绕征地及拆迁安置工作业务流程，检查征地拆迁安置资料的真实性、完整性、规范性。主要措施如下：
（1）检查拆迁安置补偿协议的签订、拆迁资金的审批支付、拆迁资料的收集整理归档编号等工作流程的制定、完善和执行情况；
（2）检查拆迁安置资料的真实性、完整性、规范性；
（3）审核对房屋权属是否明确，核对房屋所有权性质，集体土地上房屋拆迁还需核对分户的真实性、合法性，明确房屋被拆迁人；核对房屋用途是否与证件登记用途或相关证明用途一致，房屋分类是否正确（住宅、非住宅）；
（4）核查征地、拆迁项目涉及的被补偿人家庭人口基本情况，检查补偿、安置人口是否真实、准确；
（5）核对被拆迁人补偿面积是否与证件登记面积相符，无证面积的勘测认定是否由具备资质测量单位出具并附正规测绘图及图片资料，无证面积房屋建造年限认定资料否有齐全；装修评估报告是否附有面积、装修材料数量及金额明细单；收集核对营业执照或纳税记录，核定实际用于经营的面积；收集核实室内设施相关资料并据实确认；对困难被拆迁人补助，特困补助是否有民政部门认定证明，残疾补助是否有残联认定证明；
（6）对照相关规定、房屋评估价及安置补偿标准复核计算所需房屋拆迁补偿款；对从事生产经营活动的，对照安置补偿实施方案复核计算营业补偿；对室内设施补偿费、购房差价补贴、搬家费、过渡费、拆迁奖励等对照安置补偿实施方案复核计算；对装修费的审计，按照评估报告认定金额复核计算；对其他政策性补助依据相关部门规定复核计算；
5、围绕征地及拆迁安置工作资金流程，审查各项资金管理制度设置及执行情况，重点检查征地拆迁安置资金筹集、使用及管理情况，减少资金流失，保证资金充分发挥效益。主要措施如下：
（1）检查征地及拆迁安置资金的来源是否合规；
（2）检查筹集的征地拆迁资金是否及时足额下拨、是否及时入账、专户存储和专账核算；
（3）检查征地及拆迁安置资金的用途；
（4）检查是否建立了严格的使用管理制度，管理是否规范有效，资金在拨付的各个环节是否发生挤占、截留、挪用、滞留等违法违规问题；
（二）、拆迁补偿审计重点
u 住宅审计重点：
1、合法、合规性
支付被拆（搬）迁人的各项补偿、补助款项必须符合国家、北京市的相关法律、法规的规定，符合安置方案及相关会议纪要的规定。
2、被拆（搬）迁人的确定
（1）被拆（搬）迁人的确定必须有“有效文件”（包括《集体土地建设用地使用证》、《农村个人建房使用土地许可证》、《乡村建设规划许可证》、《北京市土地登记审批表》等）予以确认。
（2）没有上述资料支撑或是持买卖协议的，需按照该项目拆迁实施方案规定上会认定并出具会议纪要，并在会议纪要中写明认定过程及认定原因，将认定结果进行公示，公示期满后出具产权认定表予以确认。
3、被腾退院落合法宅基地面积的确定
（1）被腾退院落合法宅基地面积认定根据《集体土地建设用地使用证》、《农村个人建房使用土地许可证》、《乡村建设规划许可证》、《北京市土地登记审批表》的有效文件进行认定，认定面积需符合拆迁方案的相关规定。
（2）没有上述资料支撑的，需按照该项目拆迁实施方案规定上会认定，并在认定表中写明认定过程及认定原因，将认定结果进行公示，公示期满后出具宅基地面积认定表予以确认。
4、被腾退院落内建筑面积的确定
被腾退院落内建筑面积根据《集体土地建设用地使用证》、《农村个人建房使用土地许可证》、《乡村建设规划许可证》、《北京市土地登记审批表》 结合测绘公司出具的测绘成果进行认定，并将认定结果进行公示，公示期满后出具认定表予以确认。
5、评估公司出具的估价报告
评估公司出具的评估报告应符合《房地产估价规范》的相关规定，同时报告内被腾退房屋及装修、附属物的重置成新价应依据《方案》中要求的作价标准进行估价。
6、设备
拆迁服务公司应对被腾退院落内的空调、电话、有线等设备进行登记，并对应拍照。
7、停产停业综合补助及房屋租赁补助
拆迁服务公司应对被腾退院落内实际用于经营或租赁的房屋建筑面积予以认定，并对认定结果进行公示，公示期满后出具认定表予以确认。（实际用于经营或租赁的房屋应在拆迁服务公司影像资料中体现并留存电子版照片）
8、搬迁补助费、安家补助费、独生子女补助费、其他补助
搬迁补助费、安家补助费、独生子女补助费、其他补助应符合拆迁方案的相关规定。
9、非被拆（搬）迁人本人签订拆迁腾退补偿协议的，应由被拆（搬）迁人作为委托人与被委托人签订委托书和代领协议。
10、营业执照登记的法定代表人非被拆（搬）迁人的，个体经营的应由法定代表人出具停产停业补助放弃声明或与被搬迁人签订代领协议，有公章的加盖公章；有限责任公司等性质的公司应由全体股东出具停产停业补助放弃声明并签字加盖公章或与被搬迁人签订代领协议并加盖公章。
u 非住宅审计重点：
1、合法、合规性
支付被拆（搬）迁人的各项补偿、补助款项必须符合国家、北京市的相关法律、法规的规定，符合安置方案及相关会议纪要的规定。
2、被拆（搬）迁人的确定
（1）被拆（搬）迁人的确定根据《租地合同》、《租地契约》、《承包合同》等资料予以认定。
（2）没有上述资料支撑或是持买卖协议的，需按照该项目拆迁实施方案规定上会认定并出具会议纪要，并在会议纪要中写明认定过程及认定原因，将认定结果进行公示，公示期满后出具认定表予以确认。
3、被腾退非住宅占地面积的确定
（1）被腾退非住宅占地面积认定根据《租地合同》、《租地契约》、《承包合同》等资料进行认定，认定面积需符合拆迁方案的相关规定，并将认定结果进行公示，公示期满后出具认定表予以确认。
（2）没有上述资料支撑或是持买卖协议的，需按照该项目拆迁实施方案规定上会认定并出具会议纪要，并在会议纪要中写明认定过程及认定原因，将认定结果进行公示，公示期满后出具认定表予以确认。
（3）由村委会出具水、电、地租等结清的证明。
（4）被拆（搬）人与村委会无任何租赁手续的，应由村委会开具地上物所有补偿归其所有，与村委会之间无任何债务纠纷的相关证明。
4、被腾退非住宅建筑面积的确定
（1）被腾退非住宅建筑面积必须根据建委或规划部门核发的有效证件上载明的建筑面积予以认定。
（2）没有上述资料支撑或是持买卖协议的，需按照该项目拆迁实施方案规定上会认定并出具会议纪要，并在会议纪要中写明认定过程及认定原因，将认定结果进行公示，公示期满后出具认定表予以确认。
5、评估公司出具的估价报告
评估公司出具的评估报告应符合《房地产估价规范》的相关规定，报告内被腾退房屋及装修、附属物的重置成新价应依据拆迁方案中要求的作价标准进行估价，如以市场价格作为估价结果的，需提供询价依据。
6、设备
拆迁服务公司应对被腾退院落内的空调、电话、有线等设备进行登记，并对应拍照。
7、停产停业综合补助
（1）被腾退非住宅具备营业执照，营业执照原则上注册地址应在被腾退本址，如注册地址与登记地址描述不一致时，应根据实际情况对注册地址与登记地址的一致性上会进行确认并出具会议纪要，并将确认结果进行公示，公示结束后出具认定表。
（2）异地经营应符合拆迁方案中的相关规定，如拆迁方案中涉及异地经营或联合经营的，上会认定过程详细写明并出具会议纪要。营业执照持有人与被搬迁人不是同一人时，应出具证明双方关系的书面材料并附有委托书。
（3）房屋经营面积的认定
拆迁服务公司应对被腾退非住宅实际用于经营的房屋建筑面积予以认定，并对认定结果进行公示，公示期满后出具认定表予以确认。
8、对疑似抢建房屋、抢栽苗木的审核
被腾退非住宅中明显为抢建房屋或成活率极低的苗木建议不予作价补偿或根据拆迁方案相关规定执行。
9、非被搬迁人本人签订拆迁腾退补偿协议的，应由被搬迁人作为委托人与被委托人签订委托书和代领协议。
10、营业执照登记的法定代表人非被搬迁人的，个体经营的应由法定代表人出具停产停业补助放弃声明或与被搬迁人签订代领协议，有公章的加盖公章；有限责任公司等性质的公司应由全体股东出具停产停业补助放弃声明并签字加盖公章或与被搬迁人签订代领协议并加盖公章。
11、其他
本次拆迁腾退过程中每一个环节均需符合拆迁方案的相关规定。
作者介绍：张雪飞
工学学士，注册房地产估价师、土地估价师。2010年2月入职公司，现任北京华信房地产评估有限公司征拆业务一部总经理。
