文/程秀君 刘新政
随着对国有土地上房屋征收、集体土地房屋拆迁评估工作要求的提高，从前期入户调查到后期审计核查的专业化要求也越来越高，使评估工作从简单的输机汇总向更加细化的方向发展，对房地产评估行业向标准化、专业化发展也有着重大意义。
传统意义的征收、拆迁工作，对数据的要求不高，除经过独立、客观、公正的原则估算评估补偿款外，其余仅仅体现在“分户报告”及“汇总表”上，对于细化到“每一房号”的装修、设备及附属物的数据汇总是欠缺的，这对于评估工作特别是集体土地房屋拆迁工作的后期汇总、检查差错、分析总结等问题提出了一些挑战。因此，对于评估工作的细化和平衡便提上日程，成为很多同行讨论的话题。
一、研究的基本内容
本文旨在研究在征收、拆迁中的评估细化和平衡问题。研究目的是为了提高前期专业化输机汇总、后期差错检查环节，有效识别风险，为提高评估工作效率，顺利通过审计核查提供更便利的方式。具体研究内容包括：
1、前期入户调查登记表的分类设计。
2、输机表的重新安排、细化。
3、自定义分类汇总的实现。
4、汇总、分析
二、拟解决的主要问题
1、通过前期入户调查登记表的分类记载，统一格式，为输机提供依据。
2、输机过程的细化、平衡，具体到“每一个房屋结构”的评估价值。
3、总结、分析评估结果，进行数据整理和数据分析，实现评估结果自定义汇总，使管理者可以详细查看任何想要浏览的数据或数据组合。
4、通过数据比较形成专业汇总，及时发现异常数据，并对该房号装修等数据进行复核、检查，确保正确。
三、前期入户调查登记表的分类设计
入户调查是征收、拆迁现场工作的第一步，工作人员根据实际情况记录房屋状况、装修、设备及附属物的具体情况，如何快速、有效不遗漏且又可以分类汇总，一目了然，是调查阶段的主要任务。
根据此目的，并为后续输机工作的高效进行，设计一个可用的登记调查表是解决问题的方法之一。对登记表的设计原则包括分类记录，最大做到不丢项不落项；合理布局，记录的内容空间既要足够大，又不能在A4纸有限的空间产生浪费，具体设计过程略。
（略）
表1-入户登记表
通过入户登记调查表的重新制作，可以一方面方便入户人员的工作效率，另一方面可以为后期的输机工作有效地衔接。
四、输机表的重新安排、细化
输机是评估工作的关键一步。只有将调查入户结果量化，才能评估房屋价值。目前的输机表，利用的原则一是使用效率高，二是方便修改，三是可以快速汇总。但是少有的以分类汇总为目的，即根据每间房的具体条件及装修、设备附属物，以房间为单位，出具每间房的具体价值（重置成新价）。我们在进行总结和探讨，并初步对输机表进行了重新安排和细化。
以我们正在进行的某国有土地上房屋征收项目的成套楼房为例。在入户调查完毕后，我们重新设计了输机表，以成套房间为单位，分出了厨房、卧室、客厅、阳台。
汇总信息页，主要是被征收人信息及审核人的信息。包括房屋基本情况，入户人、输机人、审核人员。（信息表略）
楼房输机表，此部分为传统输机内容。
装修输机页，此部分表格按房间为单位，可根据前期入户调查的内容，据实输入。分为项目、单位、数量、总价，所依据的是已经制作好的分数表文件。
表3-装修、附属物输机表
表4-分数表
输机结果可以按照房间为单位显示，通过下拉菜单或自动输入匹配取值，自动返回单位、单价等信息，输机人员只需输入下户数据，就可以计算并汇总，并在结果通知单自动汇总列示。
五、自定义分类汇总
在每个房间全部输机完成后，会将各个输机表中的内容自动汇总至结果通知单。同时根据输入的使用面积，可以简单求出本房间的装修标准。
表8
最后，通过房间分类汇总求和与结果通知单比对，确保结果正确。
六、汇总、分析
在完成了全部的输机工作后，可以进行分类汇总。通过excel的技术处理，使结果呈现更加有目的性。
以本案例为例，作如下分析：
1、厨房、卫生间的装修标准普遍高于卧室、客厅，基本上符合实际情况。
2、各个房间装修一目了然，可以对被征收人的情况有个大体初步了解，为后续如复核、计算货币价格等奠定了基础。
3、如果发现异常数据，可以初步断定为输机错误，不必检索整个入户单，只需将相应房间的错误数据修改即可，节约了时间（如下表所示）。
综上所述，通过前期入户调查登记表的分类记载，统一格式，可以提高后期业内工作的准确率；总结、分析评估结果，进行数据整理和数据分析，实现评估结果自定义汇总，使管理者可以详细查看任何想要浏览的数据或数据组合。通过数据比较形成专业汇总，及时发现异常数据，并对该房号装修等数据进行复核、检查，确保正确。同时，细化的数据可以根据征收中心、管理者或审计的具体需要，查看具体到每一个房号及其装修、设备及附属物的评估价值及同类型房屋的横向可比。
作者介绍：程秀君
2011年入职北京华信房地产评估有限公司，现任征拆业务三部总经理。
作者介绍：刘新政
房地产估价师，中级会计师，现任北京华信房地产评估有限公司征拆业务三部技术负责人
