文/郝强 刘慧娟

在楼市调控重压之下，今年上半年北京土地市场整体偏冷，直到6月22日《北京市2018年建设用地供应计划》（简称“供地计划”）发布，土地市场开始有所缓和。

据北京市国土资源局统计显示，截止到2018年9月底，北京市共成交土地44宗同比下降40.54%；成交土地建设用地面积333.94万平方米,同比下降35.77%；规划建筑面积519.36万平方米，同比下降40.3%；成交额高达915.94亿元，同比下降50.42%。北京市成交土地楼面单价明显低于去年同期水平，为17636元/平方米，同比下降17%。

一、土地招拍挂市场总体情况

从近年来北京市土地招拍挂市场成交情况（表1）来看，受严苛的土地出让条件、楼市深度调控、土地供应节奏放缓等多方面影响，2018年前三季度北京土地市场遭遇“寒冬”，仅成交了44宗地，土地市场成交量及成交额均低于去年同期水平，呈明显下降的趋势。开发商拿地愈发谨慎，高价地不再，疯抢现象几乎绝迹。

表1：2015-2018年土地招拍挂市场成交情况

截至9月底，2018年北京市前三季度共出让土地44宗，较去年同期减少30宗，同比下降约40.54%；成交土地面积约337.1万㎡，同比下降约38.97%，其中建设用地面积约333.94万㎡，同比下降约35.77%；规划建筑面积约519.36万㎡，同比下降40.3%；成交总金额约915.94亿元，同比下降约50.42%；平均楼面地价达17636元/㎡，同比下降约16.96%。

二、土地交易时间分布情况分析

图1  2018年1-9月北京市土地成交情况

通过对2018年北京市土地各月成交情况进行分析得知，今年北京市土地成交分布基本集中在第一、三季度，成交土地37宗，占总成交宗数的84%。

根据北京市规土委网站的公示数据显示，截止到9月28日，北京市共成交土地44宗。受2017年年底大量土地供应的影响，2018年1月份成交达16宗土地，成交金额超过403亿元（接近总成交额的49%）。2月土地市场开始降温，土地成交量降至7宗。3月、4月土地成交逐渐下降。受4月份土地供应情况影响，5月份甚至出现零地块成交情况。6月份土地供应计划发布，土地供应力度有所加大，土地市场开始回温，成交土地6宗。进入第三季度后，7、8月份土地市场成交节奏有所放缓，土地成交量再降低，共成交6宗。9月份开始，土地市场再次火热起来，成交土地7宗。

图2  2018年1-9月北京市土地成交情况

除正常成交地块外，2018年前三季度土地流拍现象明显增多。据统计显示，截止目前今年北京市共出现7宗土地流拍（1月流拍3宗，2月流拍1宗，4月流拍2宗，6月流拍1宗）。据粗略统计，从2012年至今，北京市总共流拍土地38宗，但2018年前三季度土地流拍数量已经达到7宗，比去年的3倍还要多，流拍宗数创2012年以来最高。其中6宗为住宅用地，分别位于丰台（3宗）、门头沟（1宗）、房山（1宗） 、密云（1宗），1宗为F3多功能用地，位于朝阳。流拍建设用地面积36.96万㎡公顷，起始总价235.02亿元。流拍地块均为共有产权房或限价房，开发商利润受限，而且由于金融调控收紧，信托融资难，开发商资金压力加大，同时地块建设规模大、资金需求量高、附带条件多，导致房企利润低，风险高，拿地动力小；政府发布土地供应计划，市场对土地供应的预期较为稳定，开发商还有较大的选择空间，综合多方因素，企业拿地动力不足。

三、土地交易区域分布情况分析

通过对各区成交土地情况分析可知，2018年前三季度北京市成交地块各区间差异较大，主要分布于大兴（含亦庄开发区）、延庆、门头沟、平谷、昌平等近郊及远郊新城地区，中心城区成交土地面积较少，东城、西城等地区甚至出现零成交情况。据统计资料显示，今年北京市成交的44宗土地中仅有11宗地块位于城六区。其余均分布于远郊区，其中以大兴（含亦庄开发区）最多，成交土地14宗，其次是门头沟、房山区和平谷区。

图3  2018年1-9月北京市各区土地成交面积情况

从交易土地的建设用地面积来看，其中以大兴区（含亦庄开发区）最多，成交建设用地面积高达65.68万平方米；延庆区、门头沟区、平谷区成交建设用地面积均在30万平方米以上；昌平区、朝阳区、房山区、顺义区、丰台区成交建设用地面积也均在10万平方米以上。

从交易土地的规划建筑用地面积来看，大兴区（含亦庄开发区）最多，为128.85万平方米；其次为昌平区和丰台区，分别为58.51万平方米和52.87万平方米；门头沟区、延庆区、平谷区、朝阳区成交土地的规划建筑面积也均在30万平方米以上。

四、土地交易用途分析

从成交土地的用途来看，北京市土地供应仍旧以住宅用地为主。2018年前三季度北京市共成交44宗，其中居住用地24宗，商业/办公用地8宗，工业用地8宗，住宅、公建混合用地4宗。从土地成交方式上看，今年北京市住宅用地延续去年模式，基本仍旧以“共有产权房”、“限房价、竞地价、竞自持”等土地竞得的主要模式，分布在平谷区、昌平区、怀柔区、朝阳区、通州区、门头沟区、大兴区（含亦庄开发区），其中平谷、昌平、怀柔3个区共有产权房建筑规模超过10万平方米，有利于促进北京中心城区人口疏解。

图4  2018年1-9月各用途土地成交情况

图5 2018年1-9月共有产权房、限房价限地价竞自持成交情况

从各用途土地成交面积来看，居住用地成交土地面积最高。居住用地成交建设用地面积达166.01万平方米，规划建筑面积达276.93万平方米；工业用地最少，成交建设用地面积仅为39.6万平方米，规划建筑面积约71.3万平方米。

图6 2018年1-9月各用途土地成交面积

五、土地成交价格情况分析

从各月成交价格情况来看，2018年北京市进一步落实“房住不炒”理念，设定严苛的土地出让条件，同时受金融调控政策收紧，融资难度加大等影响，企业拿地热情不高，前三季度土地成交价呈下降趋势。2018年前三季度北京市土地交易成交总额915.94亿元，同比下降931.46亿元，降幅为50.42%。平均楼面地价为17636元/平方米，同比下降3601元，降幅17%。

图7  2018年1-9月土地成交价格情况

从不同规划用途土地成交价格看，居住用地的成交额最高，约660.71亿元，将近占到前三季度土地成交总额的72.13%，同比下降27.48%，降幅最低；商业/办公用地成交额约为107.4亿元，占成交总额的11.72%，同比下降68.54%；住宅、公建混合用地成交额约143.05亿元，占成交总额的15.61%，同比下降61.38%；工业用地成交额4.79亿元，占成交总额的0.52%，同比下降72.32%，降幅最大。

从不同规划用途土地成交楼面单价看，各类用途土地楼面单价均呈现下降趋势。其中居住用地楼面单价最高，达23858元/㎡，同比下降3.04%；其次是住宅、公建混合用地，楼面单价约18969元/㎡，同比下降27.4%；然后是商业/办公用地楼面单价约11222.76元/㎡，同比下降36.91%；工业用地楼面单价最低，仅671.38元/平方米，同比下降69.16%，降幅最大。

图8  2018年1-9月不同规划用途土地成交价格情况

从不同区土地成交价格来看，朝阳区区位优势明显，虽成交宗数不多，但土地成交额最高，达140.5亿；大兴区（含亦庄开发区）以量取胜，成交额达130.43亿元，排在第二位；其次是丰台区，土地成交额达129.67亿元，排第三位；2017年5月开始，北京严控城乡建设用地总量，二环内将禁止新增建设用地，四环内严控新增建设用地，东城和西城受土地供应政策的影响零成交。

图9  2018年1-9月北京市各区土地成交价格情况

从不同区土地的平均楼面地价来看，顺义区、朝阳区、海淀区平均楼面地价较高，均在4万元/㎡以上；其次丰台区，平均楼面地价在2万元/㎡以上，其他区域的平均楼面地价均在2万元/㎡以下。

受成交地块用途影响，顺义、朝阳、海淀三个区的成交地块均为居住用地，且全部为限房价、竞地价、竞自持模式，使得三个区的平均楼面单价高于其他区，表现为顺义区平均楼面单价最高，朝阳、海淀次之，平均楼面单价整体呈现中心城区、近郊新城、生态涵养区递减的趋势。

受供地不足的限制，顺义区别墅的开发规模不断下滑，随着供量的减少，顺义别墅市场也出现了供不应求的市场矛盾，别墅售价居高不下，使得顺义区成交地块楼面单价较高。

图10  2018年1-9月北京市各区土地成交楼面单价

六、土地交易溢价情况分析

根据统计数据显示，2018年前三季度北京市挂牌交易的44宗土地中有22宗土地出现溢价，平均成交溢价率为25.19%。

图11  2018年1-9月北京市各区土地成交溢价率

从区域分布来看：平谷区的土地交易成交溢价率最高，达到82.44%；其次为房山区和密云区，平均成交溢价率为52.3%和50%。受成交地块用地类型和用途的影响，石景山区和怀柔区整体成交土地溢价率较低。

图12  2018年1-9月不同规划用途土地成交溢价率

从规划土地用途来看：商业/办公用地平均溢价率最高，为115.7%，主要是由于部分商业/办公用地采用挂牌方式出让导致溢价率高；在“住房不炒”理念下，通过共有产权房、限价房等方式供应模式，设定严苛出让条件，严控地价，住宅用地溢价率较去年有所降低，为22.89%；住宅、公建混合用地平均溢价率为2.62%；而工业用地无溢价出现。

七、小结及预测

通过对今年北京市土地市场供应数据的分析可以看出,2018年前三季度北京市宅地、商办用地成交总量同比下降。结构上，北京市仍然坚持居住优先的供地政策，加大住宅用地的供应力度；空间上，继续加大近郊、远郊新城居住及其他用地的供应，加快新城的发展建设，促进人口疏解；价格上，今年北京市政府土地出让条件更为严苛，金融调控收紧，同时受共有产权房、限房价竞地价竞自持、“70/90” 等前置条件的影响，房企拿地热情有所降低，宅地、商办成交楼面价和溢价率均呈下滑态势，土地流拍现象较之以往明显增加。

尽管上半年土地成交情况与去年同期相比，明显处于下降趋势，但6月北京市2018年度建设用地供应计划公布，成交土地成交量有所增加，截至目前已成交19宗，占总成交宗数的43.2%。

为落实1200公顷住宅用地的供应计划，预计四季度北京市土地供应将按照北京市及全国两会关于房地产调控的要求，以完成年度供地任务目标为引导，将加快土地供应节奏，通过普通商品房、共有产权住房、定向安置房、租赁住房等多种供应方式，增大土地供应面积，土地成交量或将增加，但受金融管控不断收紧、房企资金压力增加、土拍门槛提高、销售价格受限等因素的影响，预计四季度开发商在京拿地将更加谨慎，土地市场流拍现象仍会出现。

作者介绍：郝强

土地资源管理学士，注册房地产估价师、注册土地估价师，2005年6月进入北京华信房地产评估有限公司，现任房地产业务三部总经理。

作者介绍：刘慧娟

土地资源管理专业学士，工程硕士，现任北京华信房地产评估有限公司房地产业务三部项目经理。