随着我国国防现代化建设，以及地方经济的发展，全国各地军地双方土地置换项目不断增多。党的十八大以来，习主席高度重视军用土地资源管理，强调土地置换大有可为，要求军地双方强化大局观念，推动资源优化组合、高效利用，实现军地双赢。中央和国务院《关于支持海南全面深化改革开放的指导意见》、《海南地区军地土地置换整合实施意见》构建了军民用地融合保障新模式。军用土地作为特殊的自然资源和国防资产，集军事价值与经济价值于一体，特别是在市场经济条件下，经济价值规律对资源配置的调节和约束作用越来越重要。军地双方土地置换一方面将位置较好的军用土地释放出来，补充地方城市建设所需要的建设用地土地资源；另一方面，借助军事用地设施建设，推进征地范围内脱贫和环境建设，对军事设施建设也是一次实现土地资源重整利用的最佳机遇。

地方及军队土地置换评估项目均需遵循的法律、法规有：

1、《中华人民共和国物权法》（主席令第六十二号）；

2、《中华人民共和国土地管理法》（主席令第二十八号）；

3、《中华人民共和国城市房地产管理法》（主席令第七十二号）。

例如，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第33条：“国家实行价格评估制度。房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。”   

军队房地产作为我国房地产的组成部分，根据军队房地产管理要求，军队房地产评估项目尚需依据的法律文件主要包括：

1、《中国人民解放军房地产管理条例》（〔2000〕军字第26号）；

2、《国土资源部、财政部、解放军总后勤部关于加强军队空余土地转让管理有关问题的通知》（国土资发[2007]29号）；

3、《关于从严规范军用土地管理有关问题的通知》；

4、《中华人民共和国军事设施保护法》；

5、《中国人民解放军保密条例》；

6、其他在土地置换工作中的规定和要求等文件。

以近期承接的军地双方土地置换项目作为案例，与大家交流分享:

1、项目背景介绍

为优化整合军队房地产资源，对土地进行统筹规划，科学配置，某市某部拟将位于该市辖区数个零星座落进行捆绑置换，换入两宗地，以实现营区的集中部署。

2、项目基本情况

某部拟换出土地数宗，土地总面积400余亩，地上房屋总建筑面积5万余平方米，分别位于某市城区及郊县。现状土地用途均为军事设施用地（包括部队营房家属区、办公区等用途），宗地规划条件均为非经营性用地，主要是公共管理与公共服务用地、公园绿地、以及风景服务设施用地；拟置换入土地两宗，均位于某市城区及郊县，土地总面积2000余亩，现状用途分别为工业用地和农用地，拟调整为军事设施用地。

3、项目工作程序

（1）项目资料收集

收集项目资料及估价对象所在区域土地、房地产市场资料 。

（2）地块实地查勘

对照土地证、测绘图纸、建筑物及附属物资料清单，逐一核实各地块及地上物，核对宗地土地利用情况。在保密许可范围内留取影像资料。

（3）市场调查

了解走访已成交工业地、住宅地、商服地，对在售住宅及商业项目市场调研。

（4）项目情况沟通

评估项目组走访调研国土局、规划局，收集项目未来规划、土地基准地价、土地交易、征地拆迁补偿标准等资料。

（5）内业整理

整理影像资料、评估资料等。

（6）评估方案和初步结果沟通。

（7）编写和出具报告 。

  4、土地评估思路及适用方法

（1）拟换出土地评估思路及适用方法

拟换出土地为军事用地，无论从估价对象原用途（军事设施用地、部队营房用地）考虑，还是从规划条件（公共管理与公共服务用地、公园绿地、风景服务设施用地）考虑，均属于特殊用地评估。目前，《城镇土地估价规程》中对于特殊用地的评估较少涉及，结合本项目考虑，综合分析项目原利用以及未来规划情况，分别进行分析测算。

从规划条件方面分析，规划可分为两种类型：①规划拟调整为公园绿地的宗地；②规划为恢复景区生态及建设教育基地，建设景区公共服务设施的宗地。

①规划拟调整为公园绿地的宗地评估

拟换出土地原用途为军事用地，参照《某市城区基准地价》中的“其他用途宗地评估适用基准地价标准及修正系数表”，特殊用地中的监教场所用地、宗教用地均参照公共管理与公共服务用地用途；根据与当地国土规划部门的访谈及调查，某市军事设施用地常规参照公共管理与公共服务用地用途。

规划拟调整为公园绿地的宗地，根据《土地利用现状分类》（GB/T21010-2017），公园绿地属于公共管理与公共服务设施用地，评估依据《某市城区基准地价》，参照公共管理与公共服务用途评估。

综合考虑原用途及规划条件，均参照公共管理与公共服务用途评估，评估方法主要采用基准地价系数修正法和成本逼近法。

②规划为恢复景区生态及建设教育基地，建设景区公共服务设施的宗地评估

根据《土地利用现状分类》（GB/T21010-2017），风景名胜设施用地一级类属于特殊用地，未归入公共管理与公共服务用地内，估价对象所在城市对此类用途评估没有具体规定。为此，评估项目组调查了该区域各用途土地价格，同时认真分析了估价对象所在城市的《土地利用总体规划》。基于土地总是处于一定的自然和社会环境之中，土地的利用必须与周围环境相协调，方可最大限度实现其收益或效用。估价对象所在地区位于国家级风景名胜区，周边宾馆、酒店、饭店、度假村较多，参考其周边土地利用类型，基于替代原则，以及土地最有可能的转化方式确定其土地价格。同时参照相邻区县关于特殊用地适用类型的处理方式，风景名胜设施用地参照商业用地下浮一定比例进行评估。本次参照商业用地，并进行用途修正后确定土地价格。评估方法主要采用基准地价系数修正法和市场法。

（2） 拟换入土地评估思路

拟置换入土地两宗，均位于某市城区及郊县，土地总面积2000余亩，现状用途分别为工业用地和农用地，拟调整为军事设施用地。对于这部分土地，主要从以下两方面考虑：

①换入地一现状为国有土地上的工业用地，地方政府已对工厂进行拆迁，该宗土地交付使用时将变更为军事设施用途。该区域非工业区，周边以居住及配套商业用地为主，按工业用地评估难以体现土地的实际价值；从土地用途调整方面考虑，结合换出地的评估思路，按照军事用地参照公共管理与公共服务用地用途进行评估。评估方法同换出地。

②换入地二位于某市乡镇，现状为集体农用地，尚待征地。地方政府将土地转变为国有建设用地后交付部队使用，调整为军事设施用途。参照换出土地评估思路，评估设定土地用途为公共管理与公共服务用地用地。依据《某市某区乡镇驻地土地级别调整与基准地价更新报告》公共管理与公共服务用途测算土地价格。同时，估价人员收集该地区征地文件，对该区域征地成本进行测算。经对比，该区域公共管理与公共服务用地地价水平低于平均征地成本。因此，综合几方面考虑，评估方法主要采用基准地价系数修正法和成本法逼近法，既考虑土地规划用途，又考虑土地征用成本，综合确定土地价值。

（3）地上建筑物及附属物评估

参考军队《营房单项工程投资估算指标》、《营区附属工程投资估算指标》,结合建筑物及附属物结构、新旧程度、规格等情况，采用成本法评估重置成新价。

地方及军队土地置换评估，需综合考虑现状用途以及规划条件,并参考其周边土地利用类型，综合确定土地用途。土地置换评估现状用途常为“军事设施用地”，该用途在市场上没有参照对象，难以直接建立这类用途土地的价值体系，需要借助市场上有明码标价的用途，就是设定为某种用途的评估。土地置换项目可能遇到的规划用途多种多样，有那些在土地估价中较为典型的工业、商业、居住三大类用途，也可能遇到土地数量和交易量相对较少的用途，如绿地、公园、学校、医院等各种公益性用地，或具有某些特许经营权的土地。对于这类数量有限、竞争不足、交易稀少、用途受限的土地，在评估中需选择适当的方法，综合判定土地价值。

经济法专业学士。2018年入职北京华信房地产评估有限公司，现任房地产业务四部高级项目经理。