文/刘晨
随着工业化和城镇化步伐的加快，城市发展规模迅速扩张，城市建设中发生的征地拆迁安置补偿也就成为社会的热点、政府工作的重点、人民群众的关切点，如何管好、用好征地拆迁补偿安置资金，维护人民群众的切身利益，就需要加强项目的审计工作。笔者结合自己的工作实践，就强化征地拆迁项目审计监督、防范和化解审计风险进行探讨。
一、审计的目的
受到部分拆迁管理机制不健全、管理制度不完善、补偿标准不明确、部分责任人管理缺位等因素的影响，拆迁过程中增加拆迁成本从而损害国家利益的行为时有发生。通过审查征地拆迁安置资料的真实性、完整性、规范性，拆迁安置补偿成本的真实性、合规性和合法性，查明征地拆迁安置资金的来源及安置补偿依据、安置补偿对象以及安置补偿标准情况，审查相关单位在征地拆迁及安置过程中遵守相关政策情况，以及是否有违反公开、公正、公平、原则问题，查找问题的原因，提供并促进规范管理的意见和建议。保证资金用在“刀刃”上，维护人民群众的切身利益。
二、审核的工作内容和注意事项
（一）审核工作实施方案
1.审核依据（从基础工作入手）
1.1相关法律、法规、规章及地方政府文件
（1）《中华人民共和国物权法》[主席令第六十二号]；
（2）《中华人民共和国审计法》；
（3）《中华人民共和国国家审计准则》；
（4）《国有土地上房屋征收与补偿条例》（中华人民共和国国务院令第590号）；
（5）《北京市人民政府关于印发北京市国有土地上房屋征收与补偿实施意见的通知》（京政发[2011]27号 ）；
（6）《关于印发<北京市国有土地上房屋征收停产停业损失补偿暂行办法>的通知》(京建法〔2011〕18号) ；
（7）《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》(北京市人民政府令第124号) ；
（8）关于印发《<北京市集体土地房屋拆迁管理办法>实施意见》的通知（京国土房管拆[2003]666号） ；
（9）适用审核项目估价时点的《关于发布〈北京市房屋重置成新价评估技术标准〉的通知》（北估秘[2016]001号）或（京国土房管拆[2013]808号） ；
（10）《房地产估价规范》[GB/T50291-1999]；
（11）《北京市国有土地上房屋征收评估暂行办法》京建法[2016]19号；
（12）其他相关法律、法规、规章及地方政府文件。
1.2相关文件、资料等依据
（1）相关文件
① 建设项目立项及批复文件；
② 规划批准文件、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证；
③ 拆迁实施方案及批复文件、拆迁依据的相关文件；
④ 拆迁许可证、拆迁实施主体向有关部门发出的暂停相关事项的书面通知；
⑤ 拆迁公告、拆迁公示。
（2）各拆迁实施单位需要提供的各项资料
2.制定严谨的审计工作流程
（1）明确审计范围，组建成立审计项目组，确定现场工作地点；
（2）制定审计要求和标准，明确各实施单位应报送审计资料明细清单；
（3） 安排各实施单位人员统一参加审计要求、标准及报送资料清单培训会；
（4）各项目小组分别进行所负责各方报送的拆迁补偿安置审核资料的审计工作，出具审核意见，并形成审计工作底稿；
（5）监督各实施单位依据初审意见补充完善拆迁补偿安置审核资料，并整理相关审计资料归档。
（二）审核重点及审计措施
1.基本建设程序是否合法、有效
（1）检查是否取得拆迁许可证，拆迁手续是否齐全；是否按规定发布暂停公告、拆迁公告；是否制订了拆迁补偿方案、实施细则；
（2）检查拆迁服务公司、拆除服务公司、评估服务公司等是否按照规定进行招投标，并关注招投标过程是否公开、公正、公平，是否存在围标、串标、违规转包以及暗箱操作行为；
（3）检查项目是否遵守合同制，项目单位是否与中标单位签订了书面委托协议，合同条款是否全面、合法、公允，与招标文件和投标承诺是否一致；
（4）围绕征地及拆迁安置工作资金流程，审查各项资金管理制度设置及执行情况，重点检查征地拆迁安置资金筹集、使用及管理情况，减少资金流失，保证资金充分发挥效益；
（5）围绕征地及拆迁安置工作业务流程，检查征地拆迁安置资料的真实性、完整性、规范性。主要措施如下：
①检查拆迁安置补偿协议的签订、拆迁资金的审批支付、拆迁资料的收集整理归档编号等工作流程的制定、完善和执行情况；
②检查拆迁安置资料的真实性、完整性、规范性；
③审核对房屋权属是否明确，核对房屋所有权性质，集体土地上房屋拆迁还需核对分户的真实性、合法性，明确房屋被拆迁人；核对房屋用途是否与证件登记用途或相关证明用途一致，房屋分类是否正确（住宅、非住宅）；
④核查征地、拆迁项目涉及的被补偿人家庭人口基本情况，检查补偿、安置人口是否真实、准确；
⑤核对被拆迁人补偿面积是否与证件登记面积相符，无证面积的勘测认定是否由具备资质测量单位出具并附正规测绘图及图片资料，无证面积房屋建造年限认定资料否有齐全；装修评估报告是否附有面积、装修材料数量及金额明细单；收集核对营业执照或纳税记录，核定实际用于经营的面积；收集核实室内设施相关资料并据实确认；对困难被拆迁人补助，特困补助是否有民政部门认定证明，残疾补助是否有残联认定证明；
⑥对照相关规定、房屋评估价及安置补偿标准复核计算所需房屋拆迁补偿款；对从事生产经营活动的，对照安置补偿实施方案复核计算营业补偿；对室内设施补偿费、购房差价补贴、搬家费、过渡费、拆迁奖励等对照安置补偿实施方案复核计算；对装修费的审计，按照评估报告认定金额复核计算；对其他政策性补助依据相关部门规定复核计算；
2.拆迁补偿审计重点
2.1住宅审计重点
（1）合法、合规性
支付被拆（搬）迁人的各项补偿、补助款项必须符合国家、北京市的相关法律、法规的规定，符合安置方案及相关会议纪要的规定。
（2）被拆（搬）迁人及合法宅基地面积的确定
①必须有“有效文件”（包括《集体土地建设用地使用证》、《农村个人建房使用土地许可证》、《乡村建设规划许可证》、《北京市土地登记审批表》等）予以确认且认定面积需符合拆迁方案的相关规定；
②没有上述资料支撑或是持买卖协议的，需按照该项目拆迁实施方案规定上会认定并出具会议纪要，并在会议纪要中写明认定过程及认定原因，将认定结果进行公示，公示期满后出具产权认定表予以确认。
（3）被腾退院落内建筑面积的确定
被腾退院落内建筑面积根据《集体土地建设用地使用证》、《农村个人建房使用土地许可证》、《乡村建设规划许可证》、《北京市土地登记审批表》 结合公司出具的测绘成果进行认定，并将认定结果进行公示，公示期满后出具认定表予以确认。
（4）评估公司出具的估价报告
评估公司出具的评估报告应符合《房地产估价规范》的相关规定，同时报告内被腾退房屋及装修、附属物的重置成新价应依据《方案》中要求的作价标准进行估价。
（5）设备
拆迁服务公司应对被腾退院落内的空调、电话、有线等设备进行登记，并对应拍照。
（6）停产停业综合补助及房屋租赁补助
工作小组应对被腾退院落内实际用于经营或租赁的房屋建筑面积予以认定，并对认定结果进行公示，公示期满后出具认定表予以确认。（实际用于经营或租赁的房屋应在拆迁服务公司影像资料中体现并留存电子版照片）。
（7）搬迁补助费、安家补助费、独生子女补助费、其他补助应符合拆迁方案的相关规定。
（8）非被拆（搬）迁人本人签订拆迁腾退补偿协议的，应由被拆（搬）迁人作为委托人与被委托人签订委托书和代领协议。
（9）营业执照地址需与被拆迁的确权地址一致。
（10）营业执照登记的法定代表人非被拆（搬）迁人的，个体经营的应由法定代表人出具停产停业补助放弃声明或与被搬迁人签订代领协议，有公章的加盖公章；有限责任公司等性质的公司应由全体股东出具停产停业补助放弃声明并签字加盖公章或与被搬迁人签订代领协议并加盖公章。
2.2非住宅审计重点
（1）合法、合规性
支付被拆（搬）迁人的各项补偿、补助款项必须符合国家、北京市的相关法律、法规的规定，符合安置方案及相关会议纪要的规定。
（2）被拆（搬）迁人的确定
①被拆（搬）迁人的确定根据《租地合同》、《租地契约》、《承包合同》等资料予以认定；
②没有上述资料支撑或是持买卖协议的，需按照该项目拆迁实施方案规定，上会认定并出具会议纪要，并在会议纪要中写明认定过程及认定原因，将认定结果进行公示，公示期满后出具认定表予以确认。
（3）被腾退非住宅占地面积的确定
①被腾退非住宅占地面积认定根据《租地合同》、《租地契约》、《承包合同》等资料进行认定，认定面积需符合拆迁方案的相关规定，并将认定结果进行公示，公示期满后出具认定表予以确认；
②没有上述资料支撑或是持买卖协议的，需按照该项目拆迁实施方案规定，上会认定并出具会议纪要，并在会议纪要中写明认定过程及认定原因，将认定结果进行公示，公示期满后出具认定表予以确认；
③由村委会出具水、电、地租等结清的证明；
④被拆（搬）人与村委会无任何租赁手续的，应由村委会开具地上物所有补偿归其所有，与村委会之间无任何债务纠纷的相关证明。
（4）被腾退非住宅建筑面积的确定
①被腾退非住宅建筑面积必须根据建委或规划部门核发的有效证件上载明的建筑面积予以认定；
②没有上述资料支撑或是持买卖协议的，需按照该项目拆迁实施方案规定，上会认定并出具会议纪要，并在会议纪要中写明认定过程及认定原因，将认定结果进行公示，公示期满后出具认定表予以确认。
（5）评估公司出具的估价报告
评估公司出具的评估报告应符合《房地产估价规范》的相关规定，报告内被腾退房屋及装修、附属物的重置成新价应依据拆迁方案中要求的作价标准进行估价，如以市场价格作为估价结果的，需提供询价依据。
（6）设备
拆迁服务公司应对被腾退院落内的空调、电话、有线等设备进行登记，并对应拍照。若有机器设备，需拍清机器型号标牌。
（7）停产停业综合补助
①被腾退非住宅具备营业执照，营业执照原则上注册地址应在被腾退本址，如注册地址与登记地址描述不一致时，应根据实际情况对注册地址与登记地址的一致性上会进行确认并出具会议纪要，并将确认结果进行公示，公示结束后出具认定表；
②异地经营应符合拆迁方案中的相关规定，如拆迁方案中涉及异地经营或联合经营的，上会认定过程详细写明并出具会议纪要。营业执照持有人与被搬迁人不是同一人时，应出具证明双方关系的书面材料并附有委托书；
③房屋经营面积的认定
工作小组应对被腾退非住宅实际用于经营的房屋建筑面积予以认定，并有影像资料及照片，对认定结果进行公示，公示期满后出具认定表予以确认。
（8）对疑似抢建房屋、抢栽苗木的审核
被腾退非住宅中明显为抢建房屋或成活率极低的苗木建议不予作价补偿或根据拆迁方案相关规定执行。
（9）非被搬迁人本人签订拆迁腾退补偿协议的，应由被搬迁人作为委托人与被委托人签订委托书和代领协议。
（10）营业执照登记的法定代表人非被搬迁人的，个体经营的应由法定代表人出具停产停业补助放弃声明或与被搬迁人签订代领协议，有公章的加盖公章；有限责任公司等性质的公司应由全体股东出具停产停业补助放弃声明并签字加盖公章或与被搬迁人签订代领协议并加盖公章。
（11）其他
拆迁腾退过程中每一个环节均需符合拆迁方案的相关规定。
三、以我公司2018年承接的《某棚户区改造土地开发项目》拆迁审核为例
1.项目概况
某棚户区改造土地开发项目共涉及10个村落，我公司涉及其中五个村的期后审核工作，审核对象为拆迁、评估及测绘服务公司的工作，采用非住宅全部审核、住宅抽审的模式。
2.住宅涉及的主要问题
（1）宅基地确权证明无日期：大量确权证明均无日期。
（2）院外自建房证明无街道办事处盖章（只有村委会和甲方公司盖章），按照拆迁实施方案规定，村委会和甲方公司不应单独确权宅基地外的自建房。
（3）营业执照地址与确权地址不一致、营业执照法人与被拆迁人不一致、分院后营业执照重复使用，未提供工商局的情况说明（营业执照地址不符以及营业执照重复使用的问题是审计局关注的重点问题）。
（4）搬迁补助费未按认定建筑面积补偿，而是按实测建筑面积补偿（不符合实施方案规定）。
（5）户口本中的信息为之长子或之长女，补偿独生子女费，未提供拆迁入户登记表，无法核实家庭人员结构，不应认定给以独生子女费。
（6）涉及分院后未按0.3亩（200㎡）补偿区位价和回迁安置（不符合实施方案规定）。
（7）不满足宅基地困难补助条件的不予认定（例如：无福利分房证明；户口签发日期超期限；无拆迁入户登记表无法核实家庭人员结构；无福利分房日期在签协议日期之后；被拆迁人户口不在本乡镇）。
（8）浴霸补偿，淋浴器、吊扇、排风扇、抽油烟机移装不属于评估范围；市政供暖管道补偿给个人。
（9）评估报告和测绘图认定的正式房不统一（评估报告中把部分正式房放在棚房中进行补偿）。
（10）涉及分院，未提供分院前的测绘图。
3.非住宅涉及的主要问题
（1）营业执照地址与确权地址不一致、营业执照法人与被拆迁人不一致，未提供工商局的情况说明（该问题是审计局关注的重点问题）。
（2）评估报告补偿的树木超密植。
（3）评估报告中菜地、青苗、院地面积与测绘图不一致。
（4）测绘图中未标明并区分菜地、玉米地、青苗、树的面积。
4.审核结论
综上所述，通过对《某棚户区改造土地开发项目》资料审核问题的归纳，确权、认定及补偿未按实施方案规定的问题占多数，此类问题直接影响最终的补偿结果。也反映了当前拆迁管理机制的不健全，管理制度的不完善及补偿标准不明确造成的实际补偿不一致。
站在审计的角度严格并认真对待每一个问题，把所有不符合实施方案规定以及不符合标准的问题全部提出，由各公司进行整改，如不能按照规范进行整改的问题，应根据具体情况进行审减。
审查征地拆迁主要审查安置资料的真实性、完整性、规范性，拆迁安置补偿成本的真实性、合规性和合法性，查明征地拆迁安置资金的来源及安置补偿依据、安置补偿对象以及安置补偿标准情况，审查相关单位在征地拆迁及安置过程中遵守相关政策情况，以及是否有违反公开、公正、公平、原则问题，查找问题的原因，提供并促进规范管理的意见和建议。这些都有利于把控监管好政府的资金，维护好人民群众的切身利益。
作者介绍：刘晨
2017年3月进入北京华信房地产评估有限公司，拥有多年拆迁评估相关工作经验，现任征拆业务一部项目经理。
