评估入户阶段的准备工作要求之一就是影像资料的拍摄及留存，影像资料能直接反映评估对象的真实性，并对后期评估复核、审计佐证等相关工作也起着关键性的作用。

 

在入户阶段，评估对象的特殊性和环境的复杂性对评估人员的观察和判断造成影响，偶尔发生漏登装修、设备或附属物等。对于更为复杂的户型来说，丢项落项在所难免。如评估对象为非住宅，不仅涉及到的房屋很多，相应的装修设备附属物也会很多，评估人员需要记清每一附属物则更加困难。另外，有些区县项目入户登记调查工作完成后即开始房屋拆除工作，实际动迁或者出具正式评估报告时间与入户登记调查时间间隔较长（有些项目入户到出报告间隔甚至会超过1年以上），而此时房屋及其附上附属物已拆除完毕。被搬迁人收到评估报告后对物品明细及补偿价格一一核对，如此时被搬迁人提出丢项落项的情况，影像资料可作为依据直接与被搬迁人核对，避免不必要的矛盾。同时，影像资料也是相关法院诉讼采用的最好的证据之一。

 

由于评估对象的特殊性和环境的复杂性，评估人员一旦离开评估现场，很难记住所有评估对方的特征，在输机过程中主要是凭借入户底单进行输机测算，入户底单也不一定会完全正确和详细，例如不好确定的房屋结构，入户时可能辨识不清，例如新型的装修材料，新材质的门窗，新型的设备及附属物。因此输机工作只依赖入户底单作为凭据有一定局限性。如留存影像资料，此类问题可迎刃而解，影像资料可方便输机人员结合实物状况进行询价工作，如此确保评估结果的客观合理性。

 

1.   门牌号/产权人姓名：为区分上一户评估对象，拍摄照片应从首先拍摄评估对象的门牌号，没有门牌号的则拍摄产权人的姓名；

2.   评估对象的外貌：应围绕评估对象四周进行拍摄，对其所在位置、周边环境、临近房屋进行记录；

3.   院内环境：参照登记人员所画示意图，按照房号顺序进行拍摄，房屋整体外观包括屋面、门窗、台阶等均需拍照留存，特殊物品要重点拍摄。屋内拍摄需全面细致，常见屋内拍摄物包括地面、屋顶、灯、门窗、立面装修、隔断、暖气、院地，水池、卫生间、厨房、冷库、电表、井等；

4.   拍照原则：拍照时不能抖动，底片要清晰，能全面真实地反映评估对象的情况，能支持评估范围和评估结论.

 

由于受场地面积限制、环境复杂等因素，评估人员往往无法拍摄评估对象的全貌照片，或出现漏拍情况，留存视频资料可解决以上问题，同时方便后期进行核准查阅。在拍摄视频时，应对评估对象的整体，如院落布局、房屋外观等进行拍摄，针对特殊评估对象应将其整体构造情况进行详细拍摄，便于后期内业人员查看了解，同时避免因照片漏拍导致资料不全从而难以保证评估结果合理性等问题。

 

评估人员在入户阶段的工作越严谨细致，后期输机和答疑阶段的工作就越轻松。尤其是资料收集的完整度，直接关系到项目完成质量的好坏，有效把控评估风险，避免当事人双方的利益受损，同时为后期相关部门审核时提供有效的佐证资料。因此，在评估过程中，留取完整全面的影响资料至关重要。

 

具备多年征拆评估项目管理经验，2017年1月进入北京华信房地产评估有限公司，现任征拆业务二部总经理。

    具备多年征拆评估工作经验，现任北京华信房地产评估有限公司征拆业务二部技术负责人、项目经理。