文/王丹
物业税征收和征收过程中评估费用的收取是大家关注和争论的焦点问题之一。随着市场经济的繁荣，评估工作所服务的经济目标和所起到的经济鉴证责任的不断强化，评估收费基本体现了在基础收费标准基础上浮动和以服务内容为基础协商收费。现就目前房地产评估收费项目类型进行梳理，在此基础上对物业税评估费用的收取进行探讨。
一、现有各类房地产评估类型及收费标准
1.基本评估收费标准
（1）资产评估收费
国家发展改革委(价格司)、财政部(企业司)在2009年发布了《资产评估收费管理办法》 (发改价格[2009]2914号),本办法自2010年1月1日起执行，原国家物价局、国家国有资产管理局发布的《资产评估收费管理暂行办法》(价费字［1992］625号)同时废止,本办法确立了资产评估收费的基本标准：收费采用差额定率累进收费办法，即按资产金额大小划分收费档次，分档计算收费额，各档相加为收费总额。
资产评估机构提供法律法规和国家有关规定要求实施的资产评估服务，实行政府指导价,提供自愿委托的资产评估及相关服务实行市场调节价, 政府指导价的基准价及其上下浮动幅度，由各省、自治区、直辖市财政部门提出意见，同级价格主管部门制定。具体标准由资产评估机构与委托人协商确定。确定收费标准时应考虑以下主要因素：
①耗费的工作时间和执业成本；
②评估业务的难易程度；
③委托人的承受能力；
④注册资产评估师可能承担的风险和责任；
⑤注册资产评估师的社会信誉和工作水平等。
(2)房地产价格评估收费
1995年，国家计委建设部发布了《关于房地产中介服务收费的通知》（计价格[1995]971号），从此北京市场上的房地产价格评估收费大多以此为依据。根据《关于房地产中介服务收费的通知》的要求，以房地产为主的房地产价格评估费，区别不同情况，按照房地产的价格总额采取差额定率分档累进计收。
（3）宗地地价评估收费
土地价格评估收费也是房地产市场重要的经营性中介服务收费行为，评估机构的收费大多参照国家计委、国家土地局《关于土地价格评估收费的通知》的有关规定执行。一般宗地评估采取差额定率累进计费，即按土地价格总额大小划分费率档次，分档计算各档的收费额，各档收费额累计之和为收费总额。《关于土地价格评估收费的通知》中规定的一般宗地评估收费标准只是参考标准，各地可根据当地实际情况，由省、自治区、直辖市物价部门会同同级土地管理部门制定当地具体执行的收费标准。
2.房地产评估项目类型及收费
(1)融资抵押评估
融资抵押评估依据房地产价值评估的标准收费，分为企业不动产评估和个人住房按揭评估（俗称二手房评估）。
（a）个人住房按揭评估
在二手房交易贷款中，涉及两次评估，一次是交易评估，评估价格作为过户时缴纳税费的依据，另一次抵押评估，评估价用于作贷款抵押。在二手房交易征税过程中也涉及到税基的确定，这与物业税评估的情况非常类似，所以二手房评估收费对物业税评估收费更有借鉴意义。各地税务机关对于税基如何确定的政策各有不同，大多数地方都是以买卖双方的合同价格为基础征税，少部分地区实行按照评估价格，还有些地方税务机关则是以评估价和合同交易价中的较高者为征税基础。
纯粹按照合同价征税的话会出现很多问题，很多地方税务机关经常对买卖双方签订的阴阳合同睁一只眼闭一只眼，双方故意将合同价款定的很低以减少税费，这样会造成国家税款的流失。部分地区已经开始研究，准备出台政策按照房地产评估机构的评估价征税，或者是委托有专业资质的评估机构进行调研，对各片区作出一个市场评估价，并以此作为个税征收的参考依据，还有的地区正在研究开发存量房交易计税基准价系统，以此确定二手房交易计税的基准价。
在全国很多地方，关于房产税费的征收已经做出了调整。据了解，目前北京、上海、江苏等地都采用成交价格申报制，假若税务部门认为申报价明显低于市场成交价，则由政府委托评估公司出具评估报告，费用由政府承担。还有的地方比如像杭州，正在酝酿评估基准价。实行基准价作为新的房地产交易纳税参考体系，这是一件好事，但绝非易事，因为这不是征税部门一个单位能够出台的，它还需要房管、自然资源等其他部门的协助。另外，房产的价格因为地段、房龄、位置、周边环境、户型、楼层、采光、朝向等的不同，差异性异常巨大，同时受政策的影响也非常明显，这一体系制定完成后还不是一劳永逸的，它还需要不定时地进行修正，工程是非常浩大的。
（b）企业房地产抵押评估
银行抵押评估收费面临的局面和二手房评估类似，由于市场竞争的激烈，评估公司之间相互压价现象严重。
（2）司法鉴定评估
在司法鉴定中早期收费也是在（计价格[1995]971号）标准的基础上协商收取。
二、物业税的评估工作收费标准
1.物业税税基的评估特点。
物业税是财产税中的一种，其要求物业所有者或者承租者每年缴付一定税款。该税款将随物业市值的升高而提高。世界各国不动产财产税的计税依据大致有以下几种：（1）不动产的租赁收入，（2）不动产的账面价值或获取成本，（3）不动产的评估价值。我国准备开征的物业税是不动产保有环节中征收的财产税，如果按照评估值进行征税的话，如何低成本、高效率、准确地评估城市房地产全部应课税物业的价值，是物业税征管面临的一个重要课题。
物业税的税基评估一般具有以下特点：
（1）评估覆盖面广、评估对象数量巨大
物业税的课税范畴目前还没有正式确定，但如果物业税的征收涉及所有的家庭住宅与商业不动产的话，那将是非常巨大的数量。
（2）评估时点的一致性
同一不动产在不同的时点将呈现出不同的市场价值，也就是说，同一不动产在不同时点的物业税税基并不相同，为了体现物业税征收的公平性，同一城市的不动产在征收物业税时应采用同一个评估基准时点。
（3）评估结果的敏感性强
由于物业税征收关系到千家万户的切身利益，而且与他们的经济承受能力紧密相关，因此，物业税税基的评估结果十分敏感。如果没有一个科学规范的物业税税基评估体系，则将很有可能引发其他的社会问题。
（4）评估工作的周期性
不动产价值具有很强的时效性，一般在三到六个月之间，故世界各国每次征收不动产财产税时，其税基往往都需要重新评估，因此物业税的评估又具有周期性。
2.物业税税基的评估方式及收费
物业税缴纳与银行抵押评估有类似之处，也分为企业财产和个人财产两大类，我们认为企业物业税纳税开始的同时，个人物业税纳也同步实施的可能性比较大。
（1）批量评估
国外进行税基评估一般采用批量评估的方法，其基本原理是：利用回归分析评估批量计税价值，就是根据数理统计分析的原理，对影响税基价值的相关关系进行数量变化规律的测定，确定一个回归方程，并对所建立的回归方程进行有效分析、判断，形成可靠的税基价值模型。批量评估方法的基本程序是：第一，鉴定所评估财产的特征；第二，确定适用所评估财产稳定交易运转的市场区域；第三，确定此市场区域中影响价值形成的（供给和需求）特征；第四，建立能体现此市场区域中影响财产价值特征因素之间关系的评估模型（模型设定）；第五，调整评估模型从而确定影响价值的各特征因素的作用（模型校准）；第六，根据所评估财产的特征因素，应用评估模型进行推论判断；第七，检测批量评估的结果。以AVM（自动评估模型）为核心技术的计算机辅助批量评估系统（CAMA）和地理信息系统（GIS）是美国不动产税基价值评估的技术支撑。运用批量评估方法需要具备三个条件：评估人员熟练掌握多元回归分析等数理统计技术、建立完善的地理信息系统和配套的计算机辅助系统。
我国从2004年开始物业税改革试点至今，物业税模拟评税试点在十多个地区已进行多年。从试点的情况看，物业批量评估技术问题已通过试点基本解决，该技术问题的解决，实际上表明我国具备了推物业税的技术基础之一。通过物业税模拟评税试点，有的试点地区基本探索了有关房地产信息统计问题。比如在某一个试点地区，用了半年时间，就把一个省会城市的房地产信息全部清楚地掌握。而这些统计信息全部来自对当地物业状况十分清楚的街道居委会。
如果物业税税基批量评估的技术能够顺利推广的话，将对物业税的征收起到极大的推动作用，物业税税基的确定这一首要技术难题将被解决，税收征管成本也将降低很多。
（2）基准物业价格评估
在土地评估中，基准地价系数修正法是最常用的说服力较强的土地价值评估方法之一。在物业税税基评估中，也同样可以应用这一评估方式。我们可以首先对基准物业进行讨论。当地政府可根据各类、各级物业的总体状况和区位状况，设定一定范围内具有代表性、可作为比较基准的基准物业。而基准物业的评估价格则是其在正常房地产市场条件下与其在正常经营管理条件下的某一基准日期的评估价值。
根据价值评估的替代原理，在同一市场中具有相近效用的财产，应当具有相近的价格。用途一致、区位和实物状况等均相近或相同的物业，应当具备相近的价格。与标准物业相近的物业，可以通过对基准物业价格的修正得到。因此，物业税税基可采用如下评估程序：首先，当地政府根据物业的区域分布，设定一定数量的标准物业；然后采用市场法、成本法或收益法评估基准物业的价格；再对各基准物业价格进行横向比较分析，经调整后确定其价格。第二步，当地政府需要根据当地各种用途物业的特点，编制统一且具有可操作性的“标准物业——待评估物业修正系数表”。最后，根据需要纳税的物业的具体情况，按照修正系数表进行一定修正后得到待评估物业的税基价值。
这样物业税税基评估就需要政府机构和房地产评估机构的共同合作，政府负责基准物业价格的建立和更新，评估机构负责具体物业的鉴定及与标准物业的对比修正。基准价格的建立将极大减轻评估工作的难度和工作量。
（3）个案评估
由于工作量巨大，目前对物业税税基进行个案评估的可能性不大。仅在个别税基评估存在争议时，采用个案评估，对税基进行复核。如果进行个案评估的话，物业税征收的成本将会极大提高，为了不加重纳税人的负担，评估费用预计将会从税务机关征收的税款中支出。
评估工作的完成方式决定了评估工作的内涵、工作量和价值，也决定了评估费收取的标准。如果是批量评估的方式进行物业税税基评估的话，可以参照90年代大型国企改制上市所涉及的不动产评估，按件计费的方式进行收费。如果是利用基准物业价格进行评估的话，可以借鉴二手房评估的收费模式。
三、结论
由于物业税的征收涉及到的利益群体十分广大，在税基评估的过程中存在着不同利益群体的博弈，在这过程中评估费用的收取标准也是各方关注的焦点。
如果采用个案评估的方式对物业税的税基进行评估，房地产评估机构的工作量将会极其巨大，而且会增大税收征收的成本，使得物业税的开征更加困难。这种评估方式被采用的可能性不大。
采用批量评估的方式会使物业税的税基确定工作简单便捷，但是现阶段我国的基础房产信息还不完善，批量评估系统的建立还有待时日。
目前来看，采用基准物业价格评估的方式来对税基进行评估是一个比较合理和可行的方案，在此过程中，政府机构将主导基准价格的确定，房地产评估机构积极地参与其中，使物业税基确定能够准确和合理。在对一些大型房地产项目进行评估时，评估机构要充分运用自身的技术手段，体现出自身专业素养，使费用的收取与工作量和技术难度成正比，费用标准可以参照银行抵押评估或者司法鉴定评估的取费标准。
物业税的开征将为评估机构开辟一块新的业务领域，我们评估机构应努力加入到物业税税基评定的工作中来，为物业税的顺利征收做出我们应有的贡献。
作者介绍：王丹
2017年2月入职北京华信房地产评估有限公司，现任房地产业务一部项目经理。
