作为房地产估价行业从业者，外埠项目属于业务一部分，因此常常需要出差。前往外埠项目对估价工作程序和时间上的要求比较苛刻，实地查勘工作作为房地产估价工作的其中重要环节，作用贯穿估价工作始终，如何使估价对象各项指标、市场数据与各项技术参数的选取更具有真实性、可靠性，如何提高工作效率，使房地产估价工作顺利完成，基于上述因素，引发我对外埠房地产项目进度控制及风险防范的思考。

 

根据中华人民共和国住房和城乡建设部发布的《房地产估价规范》[GB/T50291-2015]，房地产估价工作包括下列11个程序：受理估价委托、确定估价基本事项、编制估价作业方案、搜集估价所需资料、实地查勘估价对象、选用估价方法进行测算、确定估价结果、撰写估价报告、审核估价报告、交付估价报告、保存估价资料。

以上为注册房地产估价师承接房地产估价项目所需要执行的估价程序，适用于各类估价项目。

 

外埠房地产估价项目同样适用以上估价程序，之所以在文章中提出并且做出考虑及浅析是，由于物理距离、时间距离等原因，为更高效准确地完成工作，使得估价人员需对估价对象做更多的或最大程度的估价前期工作，将各估价程序在各阶段内合理的穿插并有序进行，才能使项目在规定的时间内，更有效率的推进并完成，最终提供有质量的房地产估价报告。

 

以下，是根据对外埠房地产估价项目经验提出一些个人见解。

首先通过市场途径获得估价业务，也就是受理估价委托，估价委托人具体负责人就其个人对该项目的了解进行基础情况的介绍，基本可以确定估价基本事项（估价目的、价值时点、估价对象、价值类型）。

在实际工作中，由于存在的物理距离、时间距离，估价委托人对估价对象范围的界定，尚无法完全确定，需结合实地查勘估价对象之后才可以确认《估价委托书》及《房地产估价委托合同》需明确的各项内容，故在此阶段，是凭借委托方和受托方之间的信任开展工作。

在基本确定估价基本事项了之后，在估价委托人提供资料的基础之上，可以根据包括估价目的、价值时点、估价对象（项目类型分为现房、在建工程、纯土地等）、价值类型，有针对性的列举估价项目所需的资料清单，根据估价项目的规模、难度和完成时间编制估价作业方案，包括估价工作的主要内容及质量要求、估价工作的具体步骤及时间进度、估价工作的人员安排等；

根据估价委托人提供的资料，可以开展一些内业工作，包括录入估价对象基本数据性的资料、选用估价方法对估价对象进行初步测算，在该项工作中找出该项目需要攻克的重点和难点，对估价对象的历史取得、各选取方法的市场数据及关键性参数的选取等列出问题清单号，为实地查勘估价对象制定有针对性的实地查勘表。

由于外埠房地产估价项目实地查勘工作内容更多且工作周期更长，故要求实地查勘需更加认真、严谨、全面，做到多看、多听、多想、多问。

估价人员首先要严格按照《房地产估价规范》[GB/T50291-2015]关于记录实地查勘估价对象的规定执行。除此之外，为了顺利完成估价业务，需要估价人员对当地各房地产、土地职能部门进行走访，对当地房地产销售、转让、抵押等政策规定进行了解；通过实地走访调查，对周边房地产市场状况进行了解，对当地房地产市场走势进行了解；通过对市场公开数据、估价对象所在房地产企业提供的财务数据等对当地房地产企业经营项目的各项费用、收益情况进行了解；通过对当地建筑行业公开的数据分析，对估价对象所在项目承包建筑企业专业人员的走访、询问、调查等，对当地建筑行业成本数据进行了解等等。

实地查勘过程中，确认估价对象实际情况后，除对估价对象资料原件进行核验外，还应及时明确需补充的资料清单，尽量查勘现场时督促权利人提供。

实地查勘过程中，还需要明确该估价项目可能存在的风险，在估价作业中如何防范此类风险。

通过以上的工作以及在初步测算中对市场数据、各项关键性参数的取值，提供真实、可靠的数据支持，并在制作好的有针对性的实地查勘记录表中进行记录，并注明数据来源。

根据实地查勘估价对象以及估价对象所在区域房地产市场的行情的调查了解，对内业测算进行进一步的完善，对关键性数据及参数进行调整，最终得出有公信力且真实可靠的估价结果。

在对测算结果进行校核和比较分析时，应做下列检查，比如估价计算的正确性、基础数据的正确性、估价参数的合理性、计算公式的恰当性、不同估价方法的参与计算的财产范围的一致性、不同估价方法估价前提的一致性、估价方法的适用性、估价假设的合理性、估价依据的正确性、估价原则的正确性、房地产市场状况的特殊性。

如果存在不确定性，要及时完成对各项数据的调研。

在确定估价对象范围后，及时督促估价委托人完成委托手续，提供盖章的《估价委托书》，草拟并协商《房地产估价委托合同》的签订，对估价费用及付费时间进行商定，完成《房地产估价委托合同》的签订。

在开始撰写估价报告、审核估价报告的过程中，督促委托方按约定缴纳估价委托费用，确保在合同规定的时间期限内，估价费用能够顺利缴纳。

严格按照《房地产估价规范》[GB/T50291-2015]撰写估价报告。估价报告一般采用书面形式，应真实、客观、准确、完整、清晰、规范。一份估价报告由封面、致估价委托人函、目录、估价师声明、估价假设和限制条件、估价结果报告、估价技术报告、附件八部分组成。其中有如下内容要特别注意：

1.估价结果报告中的估价依据部分应当列入影响估价对象销售的估价对象所在地房地产市场政策来源依据。

2.估价技术报告中的市场背景描述与分析应简要说明估价对象所在地区的经济社会发展状况和房地产市场总体状况，并有针对性地详细说明、分析过去、现在和可预见的未来同类房地产的市场状况。

3.估价对象变现能力分析与风险提示：应切实结合当地房地产市场环境及预期对估价对象的变现能力与风险进行分析。

严格按照《房地产估价规范》[GB/T50291-2015]及估价机构规定审核估价报告。

在交付估价报告之前应注意估价合同的履行和估价费用的交付。

严格按照《房地产估价规范》[GB/T50291-2015]及估价机构规定保存估价资料。

 

本文仅对外埠房地产估价业务项目进度方面可能产生的风险进行浅析：

1.估价对象确认风险

因为是外埠项目，实地查勘工作尽可能避免重来一次，由于估价人员异地工作，对当地房地产环境相对陌生，对估价对象位置、数量的确认存在一定的风险，尤其是规模大、数量多的项目，有可能导致实地查勘估价对象工作难度加大、工作时间加长，在短时间内确认估价对象范围及实际状况的真实性、可靠性存在着一定的风险。

2.各利益方对估价对象实际情况的误导带来的风险

在房地产估价工作中，存在不同的利益主体，利益主体为了自己的利益，有意或无意中会影响房地产估价工作的客观性。比如抵押类、转让类项目，资金需求方为了尽快拿到资金、拿到更多的资金以完成资金周转或者持续经营等目的，可能会对估价对象不利因素隐瞒和误导，对未确定的有利因素过分肯定，对未来发展前景主观上无依据的看好等，这些都会带来风险。

3.基础数据无据可依的风险

在外埠房地产估价业务中，尤其是二、三线城市，一些数据不够公开透明，我们常常走访了很多项目、中介机构、职能部门，却得不到想要的数据支撑，这使得估价工作无法很好地开展下去，形成了一定的风险。

4.时间进度产生的风险

房地产估价行业常常遇到时间紧、任务重的业务，尤其是外埠项目需要估价人员出差，导致项目周期比机构所在地项目的周期更长，并且对估价对象现状情况把握难度加大，调取相关职能部门资料不顺利，对房地产市场调研的准确性等存在一定的不确定性，这些都会直接影响项目进展的推进。

5.沟通带来的风险

估价业务的各个环节都可能需要与不同机构、不同部门、不同人员沟通，且每个人都有适用于自己的沟通技巧，但是否与每一个合作伙伴沟通都能够产生正向的效果是不确定的。与异地的客户或异地的关联方沟通顺畅与否，对项目的进度影响也是非常大的。

1.在外埠项目估价对象确认的工作中，要求工作人员对估价对象的权属资料原件进行核验并拍照，是首要任务，对权属资料复印件与原件内容进行比对，确认一致，注意他项权利登记的更新。确认估价对象实际情况，首先借助权利人、了解项目的工作人员对估价对象进行指认和介绍；其次，借助估价对象平面图、规划设计图等资料对估价对象现状进行确认、比对；还可以在权利人的配合下通过对不动产权登记中心进行权属、位置确认、对自然资源部门等相关职能部门对估价对象规划限制、他项权利、限制政策进行了解；对无法确认的问题，对各相关方进行咨询、确认、找出技术解决方案。

对于规模大、数量多的房地产估价项目，应该配备多人分组进行实地查勘。确认估价对象时，如估价对象为建筑物的部分房屋，需要一一进行室内查勘；如估价对象为建筑物整体，需要对建筑物外观进行仔细查看，核实是否存在可能出售或入住的情况，有针对性的逐层扫楼，对所有房屋进行室内查勘，在确认每一个估价对象实际情况的基础上，把可能存在的风险点一一进行确认。

2.如何对各利益主体可能提出的误导性信息进行甄别，这就要求工作人员根据经验对项目中各利益主体的利益出发点有一定的了解；对估价对象的实地查勘工作要尽责尽力，对每一个估价对象进行查勘；要结合网络上了解的情况，实地去往在售项目售楼处、中介机构和各相关职能部门了解当地房地产市场状况及租金、价格的正常水平及走势，了解估价对象的权属状况及房地产市场政策等等。

在规避可能被误导的风险时，最主要的是估价人员要全力调查确认各个重大风险点，根据实际调查得到的信息对估价对象进行确认，对提供租约及账目的真实性进行推断，不受各利益主体的误导。如果提供的资料明显脱离实际市场状况，找出相应的技术解决思路。

3.房地产估价业务人员应该时刻以专业、谦卑、耐心的态度与各方合作的工作人员就项目情况、项目进展进行沟通，充分理解对方工作中可能遇到的问题，耐心的沟通协调，多方向提供可能的解决思路，阶段性的汇报进展，让对方了解估价从业人员付出的一切都是为了更好的提供更专业的服务，以达成共同的目标。对项目进度确有影响的，个人无法协调的，应协调多方关系，寻求帮助。比如产权人和估价委托人不一致时，由于产权方配合提供资料不完整而造成项目进度可能延后，应及时督促估价委托人协调相关各方提供资料。

4.在产生个人无法把控的可能会影响项目进度的情况时要提前报告，协调沟通进度问题。比如在出差时间的安排上，提前做好功课，及时了解天气、交通等因素，如发生突发状况，要及时报告，沟通时间进度是否可以相应顺延，如果无法顺延，当前阶段我们可以做哪些工作，后续哪个阶段可以压缩时长，为时间进度进行弥补；对项目进度确有影响的，个人无法协调沟通的，应协调多方关系，寻求帮助。

5.如出现市场数据调研不顺的情况，首先反思估价思路是否需要调整，如估价思路没有问题，则反思对市场数据的调研是否做到了深刻挖掘，是否存在可以利用的调查途径可对该部分进行补充。

万事总有解决的办法，我们是否耐心倾听了各方的需求以及他们释放的每一个信号，是否认真思考了解决方案，及时准确了解每一步遇到的问题的根源所在，明白应该努力的方向所在。

 

在外埠估价业务中，因为距离、时间等原因，估价从业人员需更谨慎的去对待估价的每个程序，多听、多看、多想、多问，提前做好工作时间安排，预留时间做最后的检查，将每一个细节进行确认，做有针对性的实地查勘记录，对所在地区房地产市场状况、政策做详细的调查，切身感受房地产市场氛围。

由于目前传统房地产估价业务减少，新的估价业务尚在探索阶段，行业竞争压力大，每一个估价工作人员都应肩负起争取更多业务潜在来源的责任。在外埠估价业务中，能够更近距离的接触到各个环节的相关工作人员，不放过每一个成为房地产估价业务需求方可能性。每个行业都有各自的难处与乐趣，从业几年来我甘之如饴，为北京华信房地产评估有限公司这样优秀的机构做品牌推广、业务推广，也是每一个华信人愿意为之努力的方向。

经济学学士，2011年9月进入北京华信房地产评估有限公司，现任房地产业务一部项目经理。