作者/赵金娥
根据《不动产登记暂行条例实施细则》记载，如果不动产权发生转移，当事人可以向不动产登记机构申请转移登记；转移登记主要包括：买卖、互换、赠与不动产的；以不动产作价出资（入股）的；法人或者其他组织因合并、分立等原因致使不动产权利发生转移的；不动产分割、合并导致权利发生转移的；继承、受遗赠导致权利发生转移的；共有人增加或者减少以及共有不动产份额变化的；因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书导致不动产权利发生转移的；因主债权转移引起不动产抵押权转移的；因需役地不动产权利转移引起地役权转移的；法律、行政法规规定的其他不动产权利转移情形。
新建房屋（住宅）转移登记批量办理主要适用于商品房、自住型商品住房、经济适用住房、限价商品住房、按经济适用住房管理住房等房屋。
一、前提条件 新建房屋（住宅）转移登记批量办理需具备三大前提条件：
1、建设单位取得初始登记的《不动产权证》；
2、取得分户测绘图表；
3、资料齐全。
二、工作流程 新建房屋（住宅）转移登记批量办理工作主要有四大部分工作：资料收集、资料梳理、契税缴纳及不动产权证办理等。具体情况如下图：
三、所需资料收集及整理 1、购房合同原件及复印件；
2、如果是预售房，需提供标注行政地址、实测建筑面积和实际结算价款的证明资料原件及复印件（如面积补差协议、结算单等）；
3、购房全款发票原件及复印件；
4、购房人合法身份证明原件及复印件：
（1）本市居民及外省市居民：居民身份证（未成年人申请房屋登记的可提供户口薄）
（2）军人：居民身份证和军官证，军官证明信（所含信息军官身份证号、军官证号、此两个号为同一人，爱人姓名身份证号，子女姓名身份证号，是否为驻京部队，由政治部以上级别盖章）
（3）港澳居民：中华人民共和国香港（澳门）特别行政区护照，或港澳居民来往大陆通行证，或港澳同胞回乡证，或居民身份证；香港居民签署资料要求写简写字。
（4）台湾同胞：台湾同胞来往大陆通行证、旅行证或经确认的居民身份证明；
（5）华侨：中华人民共和国护照和国外长期居留身份证件；
（6）外籍人士：经公证认证的身份证明或护照和外籍人士在中国的居留证件（无外国人居留证件的，提交中国公证机构公证的护照中文译本原件）
5、家庭证明文件原件及复印件：
（1）已婚：配偶身份证及结婚证；
（2）离异：离婚证及离婚协议；法院判决书（生效证明文件）；
（3）未成年提供：未成年出生证明；
（4）户口本：家庭全部成员户口本；
6、房屋登记表、分户平面图原件*2；
7、购房人家庭申请表原件；
8、购房人承诺书原件；
8、授权他人办理时需要提供授权委托书及受托人身份证原件及复印件。
四、注意事项 1、业主方面
（1）所提供的资料：保证资料真实、有效、合法；
（2）产权人姓名变更：根据《不动产登记暂行条例实施细则》购房人要与不动产权人一致，不可以变更（继承除外）；
（3）继承：购房人去世后办理产权转移登记时需要根据项目性质来确定提供的继承资料：商品房、自住型商品住房需要提供继承公证书原件；经济适用住房、限价商品住房等政策性住房需要提供住保办证明文件及继承公证书原件。
（4）婚姻状况发生变化：如果买房后至办理转移登记期间婚姻状况发生变化时根据现时政策提供相应资料；户口本中婚姻状况要与实际相符。
2、契税缴纳方面
（1）时间及数量：批量缴纳必须提前预约时间及数量；注意每月的缴税时间；不同区契税审核时间不同，以丰台为例，每个月月初进行申报，当月20日前缴税并出票；
（2）严格按照各区税务局要求梳理资料；
（3）时刻关注税务政策变动，及时做好后续工作，及时通知业主及开发商；
（4）契税计税依据：营改增前计税依据为购房款（实测后）；营改增后计税依据应为购房款扣除增值税税额后金额；
（5）现时契税税率说明：个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女），建筑面积90㎡(含）以下的，契税税率1%；超过90㎡的，契税税率1.5%；个人购买非家庭唯一住房的，契税税率3%；
（6）家庭唯一住房判断依据：各区局的判断依据会有细微差异，最终要以区税务局要求来定。
3、不动产登记中心方面
（1）批量办理不动产权证必须提前预约时间及数量；以丰台为例：批量一次可以申报20户，5个工作日可以出证；
（2）严格按照各区不动产登记中心要求梳理资料；
（3）核验证件原件：各区不动产登记中心对核验证件的要求会有差异，不同性质住房核验证件也会有不同，具体要以各区不动产登记中心的要求核验，核验证件要注意提前与不动产登记中心预约核验证件的时间及数量，第一时间与业主联系告知核验时间及需要携带资料；
（4）时刻关注不动产登记的相关政策变动，及时做好后续工作，及时通知业主及开发商。
作者介绍：赵金娥 房地产经纪人，具备丰富的经纪代理业务经验，2018年进入北京华信房地产评估有限公司，现任公司房地产业务一部项目经理。
