不动产登记是不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。不动产登记可分为不动产首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等。其中不动产首次登记尤为重要。

根据有关规定，不动产首次登记是指不动产权利第一次登记。未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记，但法律、行政法规另有规定的除外。本文仅对不动产登记中的国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记现阶段的办理流程、基础资料清单及办理中需要注意的事项等几个方面进行了梳理，做一分享。

1.《不动产权证书》或者土地权属来源材料；

2.《建设工程规划许可证》及附件附图；

3.《建设工程规划核验（验收）意见》；

4.《工程竣工验收备案表》；

5.楼门牌号证明信（包含附件及附图）；

6.土地出让契税缴税证明；

7.地价款缴款书；

8.《国有建设用地使用权出让合同》及补充协议；

9.测绘实测备案表；

10.《房屋登记表》、《房产平面图》；

11.申请人身份证明材料； 

12.授权委托书及受托人身份证明；

13.根据项目情况需要提供的其他资料。

四、国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记中需要注意的事项

1、对于不符合《划拨用地目录》需要有偿使用的国有建设用地上建成的项目，房屋竣工验收合格后，依据相关政策规定，需要依据实测建筑面积先办理土地出让合同变更，然后才能申请办理不动产首次登记，值得注意的是，部分区不动产登记中心对已完成竣工验收、建筑面积实测且取得门楼牌证明，但暂未完成土地出让合同变更的项目，可以受理部分楼幢的房屋首次登记业务，但每个项目以宗地为单位，必须留有一幢土地性质为出让的房屋暂不受理，待项目完成土地出让合同变更并补交（如需）地价款后才能办理剩余楼幢的首次登记业务。不动产首次登记对于房屋所有权按幢登记发证，一幢一证。

在此提醒读者，部分“老项目”，如十几年前或几十年前已完成不动产开发建设并签订了土地出让合同但至今未办理实测建筑面积出让合同变更的项目，必需先完成土地出让合同变更后才能办理不动产首次登记。此种类型的项目由于历时时间较久，期间不动产相关政策发生了较大、较多的变化，根据项目具体情况，除了需要补充相关资料外，可能还需要补交一定数额的地价款。

2、不动产首次登记和权籍调查部分区不动产登记中心可以一个窗口同步受理，即办理权籍调查和不动产权证书所需资料一并报送窗口，所报送的资料在不动产登记中心科室内部进行流转审核、审批，不需要申请人分两次进行资料的报送。

3、部分区不动产登记中心受理业务分为预报件和正式报件两个环节，通常在不动产登记中心完成正式报件且申请人取得受理通知单后5个工作日可以领取不动产权证书。

4、不动产首次登记房屋登记费依据财政部、国家发改委《关于不动产登记收费有关政策问题的通知》（财税〔2016〕79号）、《关于不动产登记收费标准等有关问题的通知》（财税〔2016〕2559号）、《关于减免部分行政事业性收费有关政策的通知》（财税〔2019〕45号）等文件收取。房屋登记费交费方式通常有两种方式，一种方式是在不动产登记中心现场交费，即通过刷银行卡或手机自助缴费方式支付房屋登记费，当天可领取不动产权证书。另一种方式是通过银行转账方式支付房屋登记费，此种方式需要先到不动产登记中心开具缴款书，企业在开户行交纳房屋登记费，不动产登记中心收到房屋登记费到账通知后，权利人可领取不动产权证书。

五、结束语

依据北京市不动产登记业务办理相关规定，除军产、央产、保密产等部分业务外，其他产别的不动产登记依据属地原则，在不动产所在区不动产登记中心办理。对于近期新建成的常规商品房项目，北京市各区不动产登记中心在办理国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记的流程大致相同，从细节上会有些许差异，但对于“老项目”，基本上需要根据项目情况一事一议，从办证所需提供的资料上来看，“老项目”依据现行政策通常需要查找或补办部分的资料且资料取得难度较大。从出让合同完整性角度来看，不管是办理实测面积出让合同变更还是出让用途变更，依据现行政策可能还需依据原出让合同单价或现行政策重新评审后的价格补交一定金额的地价款。

近些年北京市经营性建设用地价格不断上涨，“老项目”最终需要补交的地价款可能远远高于原始出让合同单价，甚至更多倍，对于建设单位也是一笔不小的资金成本。地价逐年持续攀升、房地产相关政策也日益收紧，在此建议持有类似项目的所有权人，应尽早完善相关手续办理取得不动产权属证书，一则避免产生更高的地价成本，同时达到物业权属完整，合法使用。

 

 

作者介绍：杨毓坤

注册房地产估价师、房地产经纪人、土地登记代理人，具备丰富的房地产经纪代理类、咨询顾问类业务经验，2012年入司北京华信房地产评估有限公司，现任土地业务部高级项目经理。