刘同愿/汤耀芳
图1:2015年-2020年北京土地招拍挂市场成交情况
图2:2020年1-3季度北京土地招拍挂市场成交同比（环比）变化情况
二、土地交易时间分布情况分析
图3：2020年第1-9月北京市土地成交情况
通过对2020年1-3季度北京市土地成交情况进行分析得知，土地成交主要集中在季度初，季度末成交数量较少。今年1-3季度北京市土地成交57宗主要集中分布在年初第一季度的2月，第二季度的4、5，第三季度的7月。
三、土地交易区域分布情况分析
通过对各区成交土地情况分析可知，2020年1-3季度北京市成交地块呈现区域差异化，随着城市基础设施的完善，远郊区的土地交易成为主导。成交土地中仅有18宗地块位于城六区，其中海淀区6宗、朝阳区3宗、石景山区4宗、丰台区成交5宗；其余39宗均分布于近郊和远郊新城。
从成交数量看，大兴区（含亦庄开发区）以15宗绝对优势位居首位；其次是顺义区和海淀区，各成交6宗土地；丰台区紧随其后，成交5宗；石景山区成交4宗；昌平区、平谷区、房山区、门头沟区、密云区、通州区各成交3宗；平谷区成交2宗；怀柔区成交1宗；延庆区土地零成交。从今年北京土地市场供应来看，京西区域供应量较大，从石景山到海淀再到丰台，每次京西有新增土地供应时，必然会引发各大知名房企的热烈争夺。
图4：2020年1-3季度北京市各区土地成交情况
从各区域成交建设用地面积看，大兴区（含亦庄开发区）最高达77.66万平方米，成交面积遥遥领先；其次是顺义区，成交建设用地面积47万平方米；接着是海淀区，成交建设用地面积32.4万平方米，大部分为居住用地；门头沟区成交建设用地面积20.38万平方米，朝阳区、通州区、昌平区、丰台区、密云区、石景山区、房山区成交建设用地面积均超10万平方米；怀柔区、平谷区成交建设用地面积不足10万平方米。
从各区域成交土地规划建筑面积看，达到100万平方米以上的仅大兴区（含亦庄开发区），共成交166.54万平方米。其他区成交土地规划建筑面积均在100万平方米之内。其中海淀区、顺义区和石景山区成交土地规划建筑面积超50万平方米；其他区域成交土地规划建筑面积均在50万平方米之内，其中丰台区和昌平区成交土地规划建筑面积超40万平方米，房山区、通州区和密云区成交土地规划建筑面积超30万平方米，怀柔区成交土地规划建筑面积最少，仅8.41万平方米。
从不同区域土地成交额来看，2020年1-3季度大兴区成交额最高，达307.84亿元位居榜首，楼面地价1.85万元/平方米，成交的居住用地和工业用地较多，总量较大；其次是海淀区，成交额达291.89亿元，楼面地价高达4.52万元/平方米，成交土地全部为居住用地且坐拥城六区优越的地理位置，楼面地价较高；接着是丰台区，成交额257.2亿元，成交5宗居住用地，平均楼面地价最高，为5.43万元/平方米；石景山区成交额170.03亿元；昌平区成交额148亿元；顺义区成交额129.50亿元；房山区、通州区、朝阳区和门头沟区成交额均超50亿元；平谷区最低仅成交13.56亿元。
四、土地交易用途分析
2020年1-3季度北京市土地招拍挂市场共成交居住用地44宗，占总成交量的77%，与去年同期39宗相比上涨12.82%，可见居住用地供应持续发力；商业/办公用地3宗，占总成交量的5.26%，与去年同期4宗相比下降25%，1-3季度商业/办公用地供应力度降低；工业用地10宗，占总成交量的17.54%，较去年同期减少10宗，同比下降50%，工业用地供应节奏放缓。
图5：2020年1-3季度不同规划用途土地成交情况
从各用途土地成交面积来看，居住用地成交面积仍保持最高，成交建设用地面积达254.32万平方米，规划建筑面积达513.7万平方米；其次是商业/办公用地，成交建设用地面积达28.51万平方米，规划建筑面积达72.53万平方米。工业用地最少，成交建设用地面积仅20.43万平方米，规划建筑面积33.25万平方米。
从成交土地的用途来看，2020年1-3季度北京市土地供应仍旧以居住用地为主，同时保障工业用地供应，住宅用地供应首次分类为产权类和租赁类，商品住宅用地继续实行弹性供应。今年北京市住宅用地供应落实“一城一策”房地产市场健康发展长效机制，保障住房用地需求，坚持租购并举，完善住房市场体系和住房保障体系，全力推进住宅用地供应。
图6：2020年1-3季度不同规划用途土地成交面积
图7：2020年1-3季度土地招拍挂市场成交土地供地模式情况
2020年1-3季度土地招拍挂市场成交土地除6宗工业用地、1宗居住用地和3宗商业/办公用地采用普通模式供出外，其余43宗居住用地和4宗工业用地出让时均设置了一定的限制条件，分别为“共有产权住房”“限房价、竞地价、竞地价”“竞地价、竞自持”“限制摘牌企业类型”等多样化模式。
图8：2020年1-3季度“竞地价、竞自持”成交区域分布情况
32宗居住用地不再限房价，仅通过“竞地价、竞自持”模式进行出让，其中顺义区5宗，石景山区、海淀区、丰台区和大兴区各4宗，通州区3宗，密云区和门头沟区2宗，平谷区、怀柔区、房山区和朝阳区各1宗，2019-2020年北京土地供应中，限竞房占比明显降低，自2020年5月份东坝限竞房地块成交后，尚未新增限竞房宅地供应。随着不限价地块的陆续入市，市场竞争格局也将发生转变。
五、土地成交价格情况分析
从土地成交额来看，2020年1-3季度北京市土地交易成交额主要发生在1月、2月、5月和8月。1月成交土地6宗，成交额231.99亿元，占成交总额的14.03%，平均楼面地价4.49万元/平方米，楼面地价最高；2月成交12宗土地，成交额440.75亿元，占总成交额的26.65%，成交土地宗数最多且成交总额最高，平均楼面地价3.24万元/平方米；4月虽成交10宗土地，但成交建设用地面积较少且成交额较低，平均楼面单价较低；3月成交1宗土地，成交额为0.38亿元，成交额和楼面地价最低。
图9：2020年1-3季度土地成交价格情况
从不同规划用途土地成交额看，居住用地仍旧高居榜首，成交额最高，约1571.93亿元，占1-3季度土地成交总额的95.04%，同比上涨38.28%，北京市仍然坚持居住优先的供地政策，持续加大住宅用地的供应力度；其次是商业/办公用地成交额约为79.05亿元，占1-3季度土地成交总额的4.78%；工业用地成交额最低，仅2.91亿元，仅占1-3季度土地成交总额的0.18%，成交总额占比小与工业用地本身地价较低且成交宗数较少有很大关联。
从不同规划用途土地成交平均楼面地价看，其中居住用地平均楼面地价最高，达3.06万元/平方米，同比上涨30.35%。由于城六区大量供应居住用地导致平均楼面地价上涨；其次是商业/办公用地，平均楼面地价1.09万元/平方米，同比下降42.43%，由于3宗商业/办公用地中仅有1宗土地位于朝阳区，其成交价格和楼面地价较低，另外2宗则位于大兴区和昌平区，土地面积较大但成交额较低致使楼面地价较低；工业用地平均楼面地价最低。仅0.09万元/平方米，同比下降11.24%。
图10：2020年1-3季度不同规划用途土地成交价格情况
六、土地交易溢价情况分析
根据2020年1-3季度北京市土地成交有关数据分析，除海淀区和门头沟区各1宗居住用地采用招标出让方式成交，在分析土地溢价情况时不予考虑，其他55宗土地均通过挂牌方式进行出让，挂牌出让土地中有27宗土地出现溢价，均为居住用地，平均成交溢价率为15.85%，较去年同期上涨5.01个百分点，多宗土地以高溢价形式成交，致使平均溢价率持续上涨。
图11：2020年1-3季度北京市各区土地成交溢价率
从各区域土地溢价情况来看：55宗挂牌出让土地中共有27宗出现了溢价，其中房山区土地成交平均溢价率最高，达到36.31%；昌平区和丰台区次之，平均溢价率均超30%；通州区平均溢价率为24.47%，大兴区和海淀区超10%。
七、拿地企业性质
从拿地企业性质来看，2020年1-3季度北京市土地市场土地竞得者依旧以联合体、民营企业居多。其中单一民营企业竞得21宗，占总成交量的36.84%，位居首位；联合体竞得16宗，占总成交量的28.07%，位居次位；上市公司竞得6宗，占总成交量的10.53%，位居第三位；单一国企（不含央企和联合体中的国企）和央企各竞得5宗，各占总成交量的8.77%；外企竞得1宗，值得关注的是第三季度出现合资企业和集体企业参与竞地的现象，其中合资企业竞得1宗土地，为怀柔区雁栖镇陈各庄村HR00-0010-6040地块；集体企业竞得2宗，为北京经济技术开发区的两宗工业用地。充分展示了拿地企业类型的多元性。
图12：2020年1-3季度北京土地招拍挂市场拿地企业性质
从不同用途土地的拿地企业性质来看，居住用地大部分被企业联合体竞得，成交16宗，其次是单一民营企业，成交12宗，上市公司竞得6宗，央企竞得5宗；10宗工业用地的竞得者中单一民营企业竞得8宗，2宗由集体企业摘得；3宗商业/办公用地单一国企竞得2宗，单一民营企业竞得1宗。
图13：2020年1-3季度不同用途土地拿地企业性质
八、小结及预测
通过对北京市2020年1-3季度土地市场供应数据的分析可看出，北京市居住用地成交总量同比有所上涨，商业/办公用地、工业用地成交总量同比下降。结构上，北京市仍然坚持居住优先的供地政策，加大住宅用地的供应力度；空间上，继续加大近郊、远郊新城居住及其他用地的供应，加快新城的发展建设，促进人口疏解，同建设用地供应计划基调保持一致。
预测第4季度北京市政府依旧将多措并举推动2020年度供地计划顺利完成，基于减量提升、提质，先保障住宅用地供应，扩大研发工业用地规模，拓宽用地供应渠道，挖掘供地潜力，合理把握各类用地的供应节奏，土地市场可能会保持稳定增长的趋势。
作者介绍：刘同愿
土地资源管理学士，现任北京华信房地产评估有限公司房地产业务三部技术负责人。
作者介绍：汤耀芳
会计学学士，现任北京华信房地产评估有限公司房地产业务三部项目助理。
