涉及若干问题的处理原则（一）

  在研究讨论的基础上，现对《规范》中的部分技术问题解答如下：

  1、在出让地价评估中，如何应用标定地价系数修正法？

  答：应用标定地价系数修正法有两个前提：

  一是在按照国土部统一的技术要求开展了标定地价公示工作的城市，经向部进行标定地价体系备案后，方可使用该方法。

  二是应用标定地价系数修正法的具体步骤与要求，需按照即将出台的相关技术标准或评估指导办法执行。

  2、市场比较法中，关于“各比较案例的修正幅度不能超过30%”的规定中是否包含了容积率修正。

  答：这里所指的“比较案例价格”，可以采用楼面地价。

  3、对于因土地用途与容积率同时调整，需要补缴地价的，是否各种条件下的地价均要求按照《规范》中确定的原则，选用两种（含两种）以上方法评估？

  答：原则上，各种条件下的地价均要求采用两种（含两种）以上方法独立评估，方法选择应符合《规范》要求。特殊情况下，如认为只能采用一种方法评估，需经省级以上协会组织专家论证，并在评估报告中附专家签字的论证意见。

  4、如果按《规范》要求采用的两种方法评估结果差异较大，地价确定时能否舍弃一种评估方法的测算结果？

  答：地价确定中，各评估方法测算结果的权重应按照符合《城镇土地估价规程》的要求确定，并需充分阐述理由。

  5、在评估生地或不完全开发土地的出让价格中，应如何理解“先评估熟地地价，再核减开发费用”的要求？

  答：评估此类用地出让价格时，应运用所选评估方法，分别测算出与“地价定义”相对应的评估价格；在应用各评估方法中，应先评估熟地价格，再核减开发费用，直至其开发程度与地价定义一致。对于不完全开发时（如缺少某一基础设施的配套）的地价评估，可在方法运用过程中，通过相关参数的修正，直接评估出与地价定义相一致的评估结果。

  6、对于因低效利用土地再开发、政府主动调整规划等原因造成容积率等土地使用条件变化的情况，补地价评估时，是否执行“择高原则”？

  答：此类处理原则属政策性要求，应在各地的执行细则中予以明确，请关注各省级国土资源主管部门制订的实施细则。

  中国土地估价师协会技术审裁委员会

  2013年8月1日