2013年第二季度全国主要城市地价监测报告[1]
（中国土地勘测规划院城市地价动态监测组）
2013年第二季度，土地市场延续回升态势，各用途地价环比、同比涨幅有所扩大。
一、总体情况
（一）地价水平小幅上涨，环比、同比增长率加速上升
2013年第二季度，全国主要监测城市地价总体水平为3226元／平方米，商服、住宅、工业地价分别为6044元／平方米、4799元／平方米和684元／平方米。
图1 全国主要城市分用途地价水平（元/平方米）
综合、住宅、工业地价环比增速持续上升，商服地价增速略有放缓。第二季度，全国主要监测城市综合地价环比增速为1.62%，较上一季度增加了0.15个百分点，且已连续五个季度加速上升；住宅、工业地价环比增速分别为2.06%和1.25%，较上一季度增加了0.29和0.39个百分点；商服地价环比增长率为1.34%，较上一季度放缓了0.73个百分点。
图2 全国主要城市分用途地价环比增长率曲线图（%）
地价同比增幅持续加速上升，步入较高位[2]运行。第二季度，全国主要监测城市综合、商服、住宅、工业地价同比增长率分别为5.11%、5.48%、6.13%、3.79%，较上一季度分别上升了1.25、0.95、2.01、0.52个百分点，地价同比增幅连续三个季度加速上涨，整体涨势步入较高位区间运行。
图3 全国主要城市分用途地价同比增长率曲线图（%）
重点城市定基地价指数稳中有升。第二季度，以2000年为基期的重点城市综合、商服、住宅、工业地价季度指数分别为208、218、242、167，分别较上一季度增加了4、2、6和2个点。
图4 2000-2013年第二季度重点城市分用途地价指数
重点监测城市中，地价总体水平为4512元／平方米，较上季度增长2.0%，较去年同期增长6.32%。商服、住宅和工业地价水平分别为7732元／平方米、6642元／平方米和862元／平方米；环比增长率分别为1.06%、2.52%和1.80%；同比增长率分别为5.79%、7.40%和5.21%。
图5 重点城市综合地价环比、同比增长率曲线图（%）
（二）三大重点区域综合地价水平保持上升态势，同比增幅较大；珠江三角洲地区各用途地价环比、同比均高于其他两大重点区域，且同比增长率处于高位或较高位运行
2013年第二季度，三大重点区域综合地价水平均高于全国总体水平,保持上升态势。长江三角洲、珠江三角洲、环渤海地区综合地价水平分别为4770元/平方米、4552元/平方米、3465元/平方米。
图6 2013年第二季度三大重点区域地价水平（元/平方米）
图7 2013年第二季度三大重点区域综合地价增长率（%）
从环比增长率看，三大重点区域综合地价增长率分别为1.09%、2.91%和0.97%。其中，珠江三角洲地区平均增幅高于全国和长江三角洲地区、环渤海地区平均水平，为加速上升，增速较上一季度增加了0.38个百分点，而长江三角洲地区和环渤海地区的平均增速较上一季度放缓了0.16和0.12个百分点，属于减速上升。
分用途看，三大重点监测区域各用途平均地价环比增幅均稳定增长。其中，珠江三角洲地区平均地价环比增幅均高于其他两大重点区域平均水平，该地区商服、住宅、工业地价环比增长率分别为3.21%、4.21%、1.92%。从重点区域内各监测城市看，珠江三角洲地区监测城市地价较其他两大重点地区监测城市具有更明显的上升趋势，特别是广州和佛山市顺德：广州市的住宅地价环比增速达到5.54%；佛山市顺德的商服、住宅、工业环比增速分别达到9.54%、4.64%、4.26%。长江三角洲和环渤海地区各用途平均地价环比增幅相对较为平稳，长江三角洲地区商服、住宅、工业地价环比增幅分别为1.34%、1.55%、0.53%；环渤海地区则为2.24%、1.29%、0.21%。
图8 三大重点监测区域分用途地价环比增长率（%）
从同比增长率看，珠江三角洲地区综合地价增速处于高位运行，达到8.78%，远高于全国及其他两大重点区域,较上一季度上升了2.70个百分点；长江三角洲和环渤海地区综合地价增速均低于全国平均水平，分别为3.75%和3.68%，较上一季度分别上升了0.80和0.79个百分点。
分用途看，珠江三角洲地区商服、住宅、工业地价同比增速处于高位或较高位运行，且明显高于全国和其他两大重点区域各用途地价平均增速，分别达到7.25%、10.75%和7.69%，分别较上一季度上升了1.32、5.13、1.25个百分点，其中，住宅地价增速最快。珠江三角洲地区的监测城市各用途地价增幅整体高于其他区域内监测城市水平，其中，深圳市商服、住宅、工业地价同比分别达到7.56%、15.46%、15.21%，广州市、佛山市顺德区、中山市各用途地价同比涨幅均在5.0%～12.0%之间。长江三角洲和环渤海地区的商服和住宅地价同比增幅较大，其中，住宅地价增幅分别达到4.48%和4.47%，较上一季度分别上升了1.95和1.40个百分点；商服地价增长率分别为4.27%和4.48%，较上一季度分别上升了1.25和1.90个百分点；两大重点区域的工业地价增速则为减速上升，分别较上一季度放缓了0.56和0.27个百分点。
图9 三大重点监测区域分用途地价同比增长率（%）
（三）东中西部地区综合地价稳中有升，同比增幅均超过5.0%，处于较高位运行
2013年第二季度，全国重点城市中，地价水平呈东高、西次、中低的布局。东部地区平均地价高于全国和中西部地区，西部与中部地区平均地价较接近且均低于全国重点城市平均水平。
图10 2013年第二季度东中西部地区重点城市地价水平（元/平方米）
从环比增长率看，东中西部地区综合地价增速均保持小幅上升趋势，其中，东部和中部地区综合地价为加速上升，较上一季度分别上升了0.09和1.09个百分点，增幅分别为2.08%、2.44%；西部地区综合地价为减速上升，增长率为1.31%，较上一季度放缓了0.39个百分点。
从同比增长率看，东中西部地区综合地价持续上涨，增幅均超过5.0%，进入较高位区间运行，增幅分别为7.15%、5.73%、5.14%，分别较上一季度上升了1.49、1.34和1.25个百分点。
图11 2013年第二季度东中西部地区重点城市综合地价增长率（%）
（四）地价环比上涨的城市个数继续增加，但近半数城市综合、住宅地价环比增长率处于平稳区间；住宅地价同比涨幅超过5%的城市接近四成
2013年第二季度，全国主要监测城市的综合地价环比、同比增速持续上升。综合地价环比增速上涨的城市为95个，其中5个城市的涨幅高于3.0%；7个城市的增长率为负；共计52个城市的涨幅位于-1.0%～1.0%之间。与去年同期相比，城市综合地价整体持续上升，涨幅超过5%的城市由上一季度的26个增加至本季度的38个，其中，呼和浩特、深圳、安阳、佛山市顺德的地价涨幅超过10.0%；涨幅为负的城市降至5个，其中，鸡西降幅最大，为-3.28%，温州地价下降的幅度缩小到-1.18%。
住宅地价与综合地价变化趋势保持一致，涨幅继续呈上升态势。环比增幅上涨的城市由上一季度的92个增至94个，涨幅超过3.0%的城市集中在东部和中部地区，东部包括广州（5.54%）、佛山市顺德（4.64%）、宁波（3.67%）、湛江（3.56%）、汕头（3.44%）、上海（3.38%）、南京（3.08%）；中部有太原（7.59%）和长沙（3.38%），46个城市的涨幅稳定在-1.0%～1.0%。与去年同期相比，涨幅超过5%的城市由上一季度的28个增至本季度的40个,其中超过10.0%的城市有呼和浩特、深圳、安阳、太原、黄石、广州、包头、上海、厦门；增幅为负的城市减少至6个，仅为上一季度的一半。
图12 70个大中城市中新建住宅销售价格和105个城市住宅用地价格环比上涨的城市数量统计情况
（五）异常交易地块数量环比、同比增加明显，土地市场高溢价风险值得关注
截至2013年6月30日，二季度上报异常交易地块115宗，较上一季度增加36宗，增幅为50.6%，与去年同期的50宗相比，数量大幅上涨；溢价率方面，2013年二季度上报异常交易地块平均溢价率142%，比上一季度上升了22个百分点，比2012年二季度的平均溢价率下降了20个百分点。
二季度，土地市场处于平稳上升阶段，符合土地供应周期的规律，房企为满足发展需求，补充土地储备需求强烈，加之房价持续上涨，市场看好后期楼市，引致土地市场有所升温。供需紧张的热点城市推出稀缺地块，导致高价地再次出现，部分城市优质地块的成交价格甚至超越了历史高值。
图13 2012年以来异常交易地块成交上报宗数和月均溢价率统计情况
二、当前市场形势分析
（一）宏观经济复苏弱于预期，但货币环境总体宽松，新型城镇化规划出台预期强烈，市场对土地要素预期收益看高，在上述因素综合作用下，地价呈现加速上涨态势
一方面，宏观经济复苏形势趋缓，地价上涨的内在经济支撑有所弱化。从国际上看，美国量化宽松政策退出的预期逐渐强化，热钱进入我国市场套利的动力减弱。同时，欧元区经济长期萎缩导致需求不振，欧洲央行通过下调欧元区主导利率激活经济。国际经济环境的波动对我国宏观经济影响持续，我国经济发展的压力加大。就国内而言，2013年二季度，国内经济增长低于预期。统计局数据显示，二季度我国投资和消费都出现了非预期低迷。6月份中国制造业PMI 指数为50.1%，回落0.7个百分点，该指数虽然位于临界值之上，但仍属于低位徘徊状态。整体经济结构性矛盾激化，资源长期错配导致的“去库存”“去产能”进度迟缓、内生性下滑力量加强等因素，导致2013年上半年经济复苏乏力，整体经济呈弱势复苏态势。本季度商业地价涨幅的收窄也从侧面印证了经济环境的影响。
另一方面，货币环境整体宽松，土地有效需求旺盛，市场因素推动地价持续上升。2013年上半年，受宏观经济不景气影响，信贷投放继续放量；受人民币升值影响，外汇占款规模进一步增加，资金面呈现出近一年来最为宽松的局面。5月末，广义货币（M2）余额达到104.21万亿元,同比增长15.8%，比上年同期高2.6个百分点。尽管二季度后期市场资金逐渐紧缩，结构性矛盾突出，但资金总量仍然充足。货币环境的总体宽松，成为支撑整体土地价格的持续上升的重要因素。从房地产开发投资资金来源来看，2013年以来国内贷款资金来源同比一直处于较高水平，而利用外资较去年则有大幅上涨。加之行业预期看好，出于发展策略考虑，房地产开发资金投入土地市场，购置优质地块的需求上升，直接推高了二季度商业、住宅地价。
图14 2012年-2013年1-5月房地产开发企业资金来源变化情况
数据来源：国家统计局
同时，新型城镇化规划出台预期强烈，相关配套政策加速制定，加之部分地方政府债务偿债期限将至，土地出让收益仍为地方偿债的主要资金来源，也在一定程度上维持了土地市场回暖的态势。国家审计署的《36个地方政府本级政府性债务审计结果》显示，2012年底，4个省本级、17个省会城市本级地区有55%的债务承诺以土地收入偿还。地方政府偿债期将近，在国内经济增长仍然较缓的背景下，部分地方政府依靠土地市场平衡财政收支的客观需求仍然较强。
在新型城镇化带动的土地预期升值空间和地方政府态度不明朗的背景下，综合、商服、住宅、工业用地价格都延续去年以来的上涨态势。
（二）房地产市场调控政策导向未变，但“新国五条”对市场的抑制性影响有限；住宅需求居高不下，房企拿地积极，拉动住宅地价明显上涨
2013年第二季度，宏观政策仍以延续为主。尽管“新国五条”的颁布向市场表明了中央政府坚持房地产市场调控的决心，但地方政府在政策落实中态度不一，多数力度不强，在短期内控制房价、稳定市场的实际效果不明显。一季度因尚未明确调控政策操作细则，多地陷入二手房恐慌性购房过户；二季度以来，中央亦未对各地“国五条”细则实施情况表态，加之新型城镇化草案悬而未决，政策处于模糊空档期，在“新国五条”落地力度低于预期的情况下，随着调控政策效应递减，楼市整体依然延续此前的高温热度，购房者、开发商对市场的判断再次出现一致看涨，房屋交易市场回暖。
上半年以来，市场资金对楼市热情不减，依靠房屋市场进行资产保值增值的偏好未改。房屋市场热销，刺激了房地产开发投资的需求，房企一方面受益于前期销售业绩较好，资金回笼速度加快，自有资金较为充足，另一方面得益于融资渠道的拓展，融资能力不断提高，企业资金相对充裕。加上一些高价地成交释放出向好信号，市场对楼市、地市普遍比较乐观，房企拿地策略由“审慎”变为“积极”，由此引发住宅地价涨幅较上一季度呈现明显扩张态势。
（三）经济结构调整下政策预期向好，多地明显加大新兴产业用地支持力度，加之成本因素的刚性提升，是工业地价涨幅扩张的重要原因
为了促进产业结构调整，5月19日《国务院批转发展改革委关于2013年深化经济体制改革重点工作意见的通知》（国发〔2013〕20号）中提出 “扩大营业税改征增值税试点范围，在全国开展交通运输业和部分现代服务业营改增试点”“落实和完善对成长型、科技型、外向型小微企业的财税支持政策”“扩大中小企业股份转让系统试点范围，健全投资者尤其是中小投资者权益保护政策体系”等要求，李克强总理也多次强调盘活资金存量，并明确要求“要通过激活货币信贷存量支持实体经济发展”。诸多措施表明，中央对支持工业、服务业企业、对实体经济发展给予充分的政策和资金支持，工业产业政策利好工业用地市场。同时，全国多地对物流集散中心、服务外包产业园、高新技术产业园区以及其他主导产业配套工业园区建设等给予政策和信贷支持，在一定程度促进了相关产业用地需求的增加。此外，随着征地补偿标准逐步提高，也直接增加了新增工业用地的取得成本。
尽管PMI等经济数据表明2013年二季度经济增速放缓，工业生产者价格出现下滑，但受上述多重因素的影响，工业地价仍然保持上涨态势，且涨幅有所扩大。
三、后期走势预判及关注要点
2013 年下半年，我国经济进入深度转型时期，支持实体经济发展和新型城镇化规划的落地和实施，将推动投资和消费的共同增长，但受产业结构升级调整、房地产调控政策持续以及信贷政策的调整，预计2013 年下半年我国经济仍将保持弱复苏的态势。
尽管二季度后期出现资金流动结构性紧张，但在房地产开发企业市场购地和房地产开发投资方面并未出现回落的态势，随着三季度土地供应逐渐放大，以及部分城市的优质地块入市，市场出现高价地的可能性依然存在，土地市场上升的态势不会发生根本性变化。
新一届政府调控的思路更加注重激活现存量，控制新增量，转型调结构，未来的调控思路也将由行政手段为主的短期调控向建立长效机制转变。下一阶段我们建议，一是要密切关注地价走势与宏观经济的协调性，保持土地市场的平稳运行。从近两个季度的市场态势来看，土地价格已经步入较高位运行轨道，考虑到下半年土地供应持续增加等规律性因素，如无其他因素的影响，地价上涨的动力仍然存在。此背景下，需密切跟踪分析地价与宏观经济走势的协调性，逐步疏导和理顺引起价格局部异动的相关因素，促进市场平稳发展。二是要把握好供地节奏，强化供前分析和供后监管，引导市场理性预期。避免优质地块集中进入市场，同时加强优质地块的入市研判，出现高价地的城市应及时公布宗地相关信息及价格影响因素分析；加强对已供土地的开发利用动态监管，集约节约地利用好稀缺的土地资源，充分发挥其要素投入作用，引导市场的理性预期。三是协同有关部门引导金融资本的合理流向，关注地方债务风险，避免过多资金沉淀于土地，发挥好土地的资源、资产、资本多重属性的综合作用，更加合理的服务于新型城镇化建设，适应产业结构转型升级的新要求。
--------------------------------------------------------------------------------
[1]全国主要监测城市指105个监测城市；重点监测城市指直辖市、省会城市和计划单列市。
[2] 增长率高位指增长率超过8.0%，较高位指增长率在5.0%-8.0%之间，下同。
